Thứ Hai, ngày 24/07/2017 00:28 AM (GMT+7)

Những “người khổng lồ bằng giấy” của thị trường địa ốc

authorNguyễn Tường Thứ Năm, ngày 20/04/2017 10:17 AM (GMT+7)

(Dân Việt) Đến hẹn lại lên, mùa đại hội cổ đông địa ốc niêm yết lại “nóng” với giá cổ phiếu nhảy múa, những con số tăng trưởng ấn tượng, chiến lược đầy hứa hẹn… Thế nhưng, đằng sau những vẻ hào nhoáng là một thực tế khác.

   

 nhung “nguoi khong lo bang giay” cua thi truong dia oc hinh anh 1

Lucasta, một dự án thế chấp ở hai ngân hàng của “người khổng lồ” Khang Điền

Áo đại gia, ruột“chúa chổm”

Trong top đầu địa ốc niêm yết, Khang Điền (Hose: KDH) là cái tên gần nhất vừa tổ chức ĐHCĐ với mục tiêu lợi nhuận 500 tỷ đồng, cổ tức dự kiến 10% và mục tiêu đầu tư quỹ đất 50ha ở khu đông. Nhìn vào nội tại tài chính của DN này, có thể coi đây là “điệp vụ bất khả thi”. Báo cáo tài chính hợp nhất của Khang Điền vừa thông qua đại hội cho thấy DN đang có tài sản “ấn tượng” lên đến gần 8.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, DN cũng đang “gánh” số nợ lên đến hơn 3.500 tỷ đồng, trong đó gần 1.300 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Cộng với giá trị hàng tồn kho hơn 4.600 tỷ đồng, chiếm gần hết con số tài sản “ấn tượng” nói trên.

Danh mục hàng tồn kho đồ sộ của KDH, có tên những sản phẩm biệt thự hàng đầu vốn làm nên tên tuổi của DN trong thời gian qua, đơn cử như: Lucasta, Melosa, The Vernica, Mega Village…  Những sản phẩm mũi nhọn này lại rơi vào cảnh “một cổ đa tròng” khi đang được cầm cố một phần ở nhiều ngân hàng khác nhau. Chẳng hạn như Lucasta đang được đồng thời cầm cố quyền sử dụng đất tại OCB vay 28 tỷ đồng và ViettinBank vay hơn 175 tỷ đồng. Hay quyền sử dụng đất của Melosa và Vernica được đồng loạt thế chấp ViettinBank theo dạng trái phiếu, với số nợ hơn 472 tỷ đồng.

Tồn kho của KDH có tổng cộng 18 dự án, trong đó có 6 dự án thuộc pháp nhân BCCI, nơi KDH đã thâu tóm và nắm quyền chi phối. Bài toán “giải cứu” BCCI được đặt ra khi thâu tóm đã không đạt được như kỳ vọng. Thậm chí, một dự án thuộc BCCI là Khu tái định cư Phong Phú 4 cũng đang được KDH thế chấp với khoản vay hơn 193 tỷ đồng. Bên ngoài thị trường, sau khi trở thành công ty con của KDH, BCCI đã lần lượt bán các dự án khu tây cho nhiều DN địa ốc khác mà không hề phát triển dự án nào từ nguồn vốn của công ty mẹ KDH. Rõ ràng, với tình hình tài chính hiện tại, “lá bài” BCCI đang được KDH sử dụng như một đòn bẫy tài chính.

Xanh vỏ đỏ lòng

Một tên tuổi khác “nổi như cồn” trong thời gian gần đây là Công ty Cổ phần Đầu tư Long Điền (Hose: LDG). Trên sàn giao dịch, mã cổ phiếu LDG đang “có biến” với thanh khoản vô cùng ấn tượng. Thời điểm cuối năm 2016 cổ phiếu LDG còn giao dịch quanh mức 4.900 đồng/CP. Chỉ vài tháng đầu năm, cổ phiếu nhiều kịch trần nhiều phiên liên tiếp và đã phá vỡ mốc 12.000 đồng/CP. Mức tăng hơn 250% này là một hiện tượng rất khó lý giải khi đối chiếu với thực trạng tài chính và hoạt động kinh doanh của DN.

Báo cáo tài chính cuối năm 2016 cho thấy, LDG có tổng tài sản hơn 2.805 tỷ đồng. Thế nhưng hàng tồn kho đã chiếm hơn 1.080 tỷ đồng, còn nợ phải trả lên tới 1.625 tỷ đồng. Một điểm đáng chú ý khác, vốn chủ sở hữu của DN khoảng 1.180 tỷ đồng. Nếu đối chiếu với công nợ, nợ phải trả của LDG lớn hơn vốn chủ sở hữu tới 545 tỷ đồng.

Sở hữu 800ha đất nhưng các dự án của LDG đều nằm ở tỉnh và khó bán hàng. Chẳng hạn, Khu biệt thự sinh thái Giang Điền, dự án The Viva City, Khu dân cư Sakura Valley, dự án Grand World… đều có tính thanh khoản rất chậm và đang trở thành nhân tố chính trong danh mục tồn kho của DN. Với thực lực hiện tại, dòng tiền ở đâu để giải quyết số nợ ngắn hạn hơn 664 tỷ đồng đang là một dấu hỏi lớn. Và sự tăng trưởng đáng kinh ngạc trên thị trường cổ phiếu đang được đặt nghi vấn có “bàn tay tổ lái”.

Một chuyên gia tài chính phân tích: Thị trường địa ốc quý 1.2017 có dấu hiệu “lao dốc” khiến rất nhiều DN gặp khó. Việc hàng loạt DN trình báo cáo đẹp và tham vọng lớn trong bối cảnh hiện tại là “lạc quan tếu”. Dòng tiền từ thị trường đang gặp vấn đề, cộng với việc thắt chặt tín dụng khiến nhiều DN niêm yết quay sang “khoan” vốn trên thị trường chứng khoán bằng việc phát hành thêm cổ phiếu dựa trên những kế hoạch hứa hẹn. Một hiện tượng khác là làm giá bằng cách tung tiền tạo thanh khoản ảo ấn tượng để hút nhà đầu tư nhỏ lẻ để kiếm lời. Khi đó, cổ phiếu bị thao túng sẽ tiềm ẩn rủi ro vô cùng lớn.

“Sự tăng trưởng của một DN về dài hạn hoàn toàn dựa trên doanh thu và lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Đây là nguyên tắc đầu tiên bảo đảm sự an toàn cho dòng tiền của cổ đông lẫn nhà đầu tư. Đồng hành với DN thiếu giá trị lõi sẽ không khác gì đánh bạc”- vị này nói.

Xem bình luận

TIN ĐỌC NHIỀU

Bộ Công Thương cho biết đã yêu cầu tạm đình chỉ công tác 15 ngày...
Theo thông tin từ Công ty xổ số điện toán Việt Nam (Vietlott), kỳ...
Chốt phiên giao dịch ngày 21.7, giá vàng thế giới tiếp tục tăng...