Làn sóng dịch chuyển bất động sản về vùng ven, tận dụng tiềm năng quỹ đất

Giá bất động sản TP.HCM tăng phi mã, rào cản cho người mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM đang khan hiếm, thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng dẫn đến giá nhà ở liên tục tăng chót vót. Điều này đã làm rào cản, khiến những người có nhu cầu ở thực và cả những nhà đầu tư phải lo ngại.

Bên cạnh đó, các chính sách hạn chế tín dụng bất động sản cộng với việc thanh khoản thị trường thấp và giá sơ cấp ngày càng tăng từ đa số các phân khúc khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân lao động càng xa tầm với.

Nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong quý 3/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là hai quận có nguồn cung lớn nhất. Ngoài ra, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Cần lưu ý đến 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B.

Các chuyên gia Savills cho rằng mặc dù theo dự báo nguồn cung của các phân khúc sẽ được cải thiện trong tương lai, tuy nhiên đây vẫn là con số rất nhỏ và không đủ để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, trong số lượng nguồn cung mới, hơn 60% có giá hơn 11 tỷ đồng/căn, và báo cáo Savills ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án, các căn hộ mới cũng có mức tăng 10%.

Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm đã dẫn tới lượng giao dịch giảm 89% theo quý, với con số 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019 là 15%, con số này đối với nguồn cung mới là 20%, thấp nhất từ trước đến nay. Thị trường biệt thự/nhà liền kề ghi nhận những dấu hiệu tích cực hơn căn hộ. Nguồn cung sơ cấp đối với nhà xây sẵn tăng 38% theo quý, lên khoảng 800 căn.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho biết, giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Tiềm năng đầu tư bất động sản của khu vực vùng ven

Trong lúc thị trường TP.HCM "ảm đạm" thì khu vực giáp ranh lại khá nhộn nhịp với hàng loạt dự án sắp được ra mắt, dự báo cung cứng ra thị trường hàng ngàn căn hộ.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân có sự trái ngược này là vì giá sơ cấp tại TP.HCM tăng có thể đẩy nhu cầu sang các tỉnh lân cận như Bình Dương. Thay vì loay hoay với bài toán nhà ở, nhiều người lại chọn giải pháp dạt về vùng để hưởng lợi ích kép. Thứ nhất, sản phẩm được mua với giá "mềm". Lợi ích thứ hai là người dân sống vùng giáp ranh được hưởng toàn bộ tiện ích kinh tế - xã hội của vùng giao thoa, kết nối giao thông hạ tầng đồng bộ khiến việc di chuyển đi các nơi đều dễ dàng.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như và TP.HCM. Song, giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Cùng với đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế.

"Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến các khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại TP.HCM", TS Khương phân tích.

"Thị trường nhà ở TP.HCM với mức thanh khoản thấp do lượng người mua hạn chế và giá bán cao đã tạo cơ hội cho bất động sản liền thổ giá rẻ tại các tỉnh lân cận. Với lượng đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, dự kiến các vị trí ven TP.HCM sẽ là nguồn cung lớn để đáp ứng cho nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân", ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận xét.

Thực tế, báo cáo Savills cho biết ở những thị trường lân cận, giá bất động sản nhà và đất liền thổ có giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/m2 , thấp hơn 67% so với TP.HCM. Tỷ lê hấp thụ ở các khu vực này cũng cao hơn tỷ lệ ở TP.HCM, lần lượt là 72% và 49%.

Với lượng đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, dự kiến các vị trí ven TP.HCM sẽ là nguồn cung lớn để đáp ứng cho nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân. Ghi nhận thực tế, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đã chuyển hướng về vùng ven TP.HCM để phát triển sản phẩm, liên tục công bố nguồn cùng mới.

Theo các chuyên gia, sự chênh lệch quá lớn về mức giá trong khi vùng giáp ranh có nhiều lợi thế kết nối và chất lượng vượt trội hơn hẳn một số khu vực nội thành đã tạo ra điểm "lệch" để người mua ở thực tìm về sở hữu nhà ở giá vừa tầm. Đồng thời, giới đầu tư nhìn thấy cơ hội sinh lời đầy khả quan tại thị trường giáp ranh.