6 bước cần chú ý khi chuyển đất vườn sang đất ở mới nhất năm 2026 người dân cần biết

Bạn đọc hỏi về trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở mới nhất năm 2026

Chuyển đất vườn thành đất ở là một nhu cầu thực tế và phổ biến, nhất là tại vùng ven đô thị và nông thôn.

Từ khi Luật Đất đai 2024 tôi muốn hỏi trình tự, thủ tục để chuyển đất vườn sang đất ở thế nào?

Bạn đọc Hoàng Mai Linh (Nghệ An) hỏi.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực nêu rõ trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi chuyển, người dân cũng phải chú ý đến điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở.

Luật Đất đai 2024 không phân loại riêng “đất vườn”, mà xem đây là nhóm đất nông nghiệp gồm đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm.

Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp theo quy định gồm những loại nào?

Nhóm đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

Đất trồng cây hằng năm, gồm: Đất trồng lúa; Đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm;

Đất lâm nghiệp, gồm: Đất rừng đặc dụng; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Nhóm đất phi nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

Đất ở, gồm: Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: Đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội; Đất y tế, giáo dục và đào tạo; Đất thể dục, thể thao; Đất khoa học và công nghệ; Đất môi trường, khí tượng thủy văn; Đất ngoại giao; Đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập và các công trình sự nghiệp khác;

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; Đất thương mại, dịch vụ; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: Đất công trình giao thông, thủy lợi; Đất công trình cấp nước, thoát nước; Đất công trình phòng, chống thiên tai; Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; Đất công trình xử lý chất thải; Đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; Đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; Đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; Đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo; Đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng; Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt; Đất có mặt nước chuyên dùng;

Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở theo quy định mới nhất năm 2026 gồm những gì?

1. Phù hợp với quy hoạch:

Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Đối với danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi thì căn cứ vào:

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt và quyết định đầu tư hoặc;

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Còn đối với dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì căn cứ vào:

Quyết định đầu tư theo quy định về đầu tư công hoặc;

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời cùng quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc;

Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: Xét theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

2. Phải được cơ quan chức năng cho phép:

Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm:

Một là: Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.

Hai là: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Ba là: Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.

Bốn là: Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

Năm là: Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Sáu là: Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Bảy là: Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, muốn chuyển đất vườn thành đất ở phải được cơ quan chức năng cho phép.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở mới nhất năm 2026

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

×