Ai được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn chi tiết việc thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung được nhiều người quan tâm là các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế và quà tặng là bất động sản.

Mở rộng quy định miễn thuế đối với giao dịch bất động sản trong phạm vi gia đình

Theo quy định mới, thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nếu giao dịch được thực hiện giữa các thành viên có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân theo quy định.

Các trường hợp được miễn thuế gồm giao dịch giữa vợ và chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, kể cả khi người chồng đã qua đời; cha mẹ vợ với con rể, kể cả khi người vợ đã mất; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau.

Đáng chú ý, chính sách này cũng áp dụng đối với nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, nếu vợ chồng ly hôn và việc phân chia bất động sản được thực hiện theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án thì phần thu nhập phát sinh từ việc phân chia tài sản cũng thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân.

Đối với các trường hợp miễn thuế nêu trên, trình tự, hồ sơ và thủ tục thực hiện sẽ tuân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Điều kiện để được miễn thuế khi bán căn nhà hoặc thửa đất ở duy nhất

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị định là quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nếu đây là bất động sản duy nhất mà cá nhân sở hữu tại Việt Nam.

Tuy nhiên, chính sách này không áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Để được hưởng ưu đãi miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Trước hết, tại thời điểm thực hiện giao dịch, người chuyển nhượng chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở trên phạm vi cả nước. Nếu vẫn còn sở hữu thêm bất động sản khác, kể cả nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai, thì sẽ không được xác định là có nhà ở, đất ở duy nhất để hưởng miễn thuế.

Đối với bất động sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng chung, việc miễn thuế chỉ áp dụng cho người đồng sở hữu chưa có bất kỳ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác. Người còn lại nếu vẫn có thêm bất động sản khác sẽ không thuộc diện được miễn.

Bên cạnh đó, người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản tối thiểu 183 ngày trước thời điểm chuyển nhượng. Mốc thời gian này được xác định từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp giấy chứng nhận được cấp đổi hoặc cấp lại thì thời điểm sở hữu vẫn được tính theo giấy chứng nhận đã cấp trước đó.

Một yêu cầu khác là giao dịch phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần tài sản thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được hưởng chính sách miễn thuế.

Nghị định cũng giao trách nhiệm cho người nộp thuế tự kê khai việc chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai.

Trường hợp cơ quan chức năng phát hiện kê khai không đúng thực tế, cá nhân sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cũng như các quy định pháp luật có liên quan.

Nghị định chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

×