Ba lực đẩy mới của thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam năm 2026

Nhiều trợ lực giúp bất động sản công nghiệp tăng tốc

Thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam được dự báo tiếp tục là điểm nóng trong năm 2026, khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng không còn tăng trưởng dàn trải mà tập trung vào ba động lực chính, bao gồm: kho vận logistics gắn với thương mại điện tử, ngành bán dẫn - công nghệ cao và hạ tầng trung tâm dữ liệu. Đồng thời, sự dịch chuyển này đang tạo ra chu kỳ phát triển mới cho các khu công nghiệp tại TP. HCM (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây), Đồng Nai và Long An.

Tại phía Nam, nơi tập trung các trung tâm tiêu dùng lớn và hệ thống cảng biển, kho vận tiếp tục là phân khúc sôi động nhất. Thị trường thương mại điện tử Việt Nam phát triển, kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đối với kho vận hiện đại, trung tâm hoàn tất đơn hàng và hệ thống giao nhận nhanh.

Các khu công nghiệp quanh TP. HCM đang hưởng lợi trực tiếp khi doanh nghiệp ưu tiên vị trí gần đô thị lớn để rút ngắn thời gian giao hàng. Xu hướng này thúc đẩy phát triển kho vận tích hợp công nghệ, kho lạnh và các trung tâm phân phối quy mô lớn.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định nhu cầu hiện nay không chỉ tăng về diện tích mà gắn chặt với yêu cầu vận hành của từng ngành. Điều này khiến các khu công nghiệp có hạ tầng logistics tốt và kết nối giao thông thuận lợi ở phía Nam trở thành lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp.

Bên cạnh logistics, khu vực phía Nam cũng đang thu hút dòng vốn lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và xe điện. Giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào ngành bán dẫn và điện tử giá trị cao, với nhiều dự án đặt tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Nam.

Các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng bán dẫn và xe điện đang tìm kiếm khu công nghiệp có quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định và nguồn điện tin cậy. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay vì khu công nghiệp đa ngành như trước.

Thị trường xe điện cũng tạo lực cầu đáng kể. Quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD năm 2025, với tỷ trọng xe điện chạy pin chiếm 42% doanh số xe mới trong nửa đầu năm.

Trung tâm dữ liệu thúc đẩy nhu cầu hạ tầng kỹ thuật cao

Đáng chú ý, động lực thứ ba của phân khúc bất động sản công nghiệp đến từ sự phát triển nhanh của hạ tầng số. Các trung tâm dữ liệu đang trở thành phân khúc mới của bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại khu vực phía Nam, nơi có lợi thế về hạ tầng viễn thông, nguồn điện và nhu cầu sử dụng dữ liệu cao.

Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất khoảng 524,7 MW và dự kiến gần 950 MW vào năm 2030. Theo Savills, trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn hạ tầng cao hơn nhiều so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định đến khả năng mở rộng dài hạn. Vì vậy, chỉ một số khu công nghiệp tại phía Nam đủ năng lực đáp ứng, tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án.

Với lợi thế về hạ tầng cảng biển, mạng lưới giao thông và hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, khu vực phía Nam được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2026. Tuy nhiên, cạnh tranh sẽ chuyển từ quy mô quỹ đất sang chất lượng hạ tầng, khả năng vận hành và mức độ phù hợp với các ngành công nghệ cao.

Ông John Campbell cho rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế không còn nằm ở diện tích mà ở khả năng phục vụ các ngành có giá trị gia tăng cao.

Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm phía Nam dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng với làn sóng đầu tư vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực này được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng nhưng sẽ phân hóa mạnh theo chất lượng và vị trí.

×