Bài học từ dự án TOD đầu tiên của TP.HCM

Tăng tốc trên công trường

Ghi nhận thực tế tại công trường số 360 đại lộ Võ Nguyên Giáp, không khí im ắng của những năm trước đã hoàn toàn biến mất, nhường chỗ cho nhịp độ thi công hối hả ba ca liên tục. Kể từ khi các nút thắt về điều chỉnh chủ trương đầu tư và rà soát nghĩa vụ tài chính được chính quyền tháo gỡ dứt điểm, C.T Group (thông qua đơn vị phát triển dự án) đã lập tiếp bơm nguồn vốn mồi tái khởi động toàn bộ hệ thống máy móc, thiết bị.

Tiến độ phần thân và hoàn thiện các tầng tháp căn hộ đang được đẩy nhanh nhằm bắt kịp tiến độ vận hành thương mại chung của toàn tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), hướng tới mục tiêu bàn giao nhà cho cư dân trong thời gian sớm nhất. Song song với việc đẩy mạnh tốc độ xây dựng, chiến lược kinh doanh của Metro Star cũng ghi nhận một bước dịch chuyển mang tính biện chứng để phù hợp với bối cảnh thị trường năm 2026.

Thay vì tập trung phân phối theo dạng căn hộ đầu cơ lướt sóng như chu kỳ trước, giỏ hàng hiện tại được định vị lại hoàn toàn để đánh trúng tệp khách hàng có nhu cầu ở thực: các gia đình trẻ, giới trí thức và chuyên gia công nghệ làm việc tại TP Thủ Đức. Các gói giải pháp tài chính linh hoạt, kết hợp cùng các định chế tài chính lớn để bảo trợ lãi suất vay dài hạn, đã được tung ra nhằm kích hoạt sức mua vốn đang khá dè dặt của người dân, giúp dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản chuyển biến tích cực trong các đợt mở bán gần đây.

Đặc biệt, mảng khối đế thương mại và hệ thống shophouse liên kế mô phỏng các khu phố mua sắm sầm uất của Singapore đang được tập đoàn tăng tốc hoàn thiện xúc tiến thương mại. C.T Group đã ký kết biên bản ghi nhớ với hàng loạt thương hiệu bán lẻ, chuỗi F&B quốc tế và các không gian làm việc chung (co-working space) để lấp đầy diện tích thương mại ngay khi dự án bàn giao. Việc chuẩn bị sớm hệ sinh thái tiện ích này là bước đi khôn ngoan nhằm tạo ra giá trị gia tăng tức thì cho bất động sản, biến Metro Star không chỉ thành một nơi để ở mà là một điểm đến giao thương, dịch vụ sầm uất kết nối thẳng vào Ga số 10 (Ga Phước Long) của tuyến đường sắt đô thị.

Áp lực cạnh tranh

Xét về mặt triển vọng dài hạn, Metro Star đang sở hữu những lợi thế khách quan cực kỳ lớn mà hiếm có dự án nào tại trục phía Đông có được. Với việc tuyến Metro số 1 chính thức đi vào vận hành khai thác, thói quen di chuyển của cư dân TP.HCM đang dịch chuyển mạnh mẽ từ phương tiện cá nhân sang giao thông công cộng. Mô hình đô thị TOD (phát triển gắn liền với giao thông công cộng) mà Metro Star tiên phong áp dụng – với cầu đi bộ độc quyền kết nối trực tiếp từ dự án vào nhà ga – giúp triệt tiêu hoàn toàn nỗi lo kẹt xe, ngập nước của cư dân.

Đây chính là "bảo chứng vàng" tạo nên giá trị thặng dư bền vững và khả năng tăng giá bất động sản trong dài hạn khi quỹ đất quanh các ga metro ngày càng khan hiếm. Tuy nhiên, con đường đi đến thành công toàn diện của Metro Star không phải chỉ trải toàn hoa hồng mà phải đối mặt với áp lực cạnh tranh khốc liệt từ các đối thủ cùng ngành nghề.

Dọc theo trục xa lộ Hà Nội (nay là Võ Nguyên Giáp) và khu vực nội đô TP Thủ Đức, các "gã khổng lồ" bất động sản như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land cũng đang sở hữu những đại đô thị có quy mô lớn, tiềm lực tài chính dồi dào và chiến dịch marketing phủ rộng. Sự xuất hiện của các dự án cao cấp xung quanh tạo ra một cuộc cạnh tranh gay gắt về tiêu chuẩn bàn giao, chất lượng dịch vụ quản lý và đặc biệt là chính sách chiết khấu giá bán, buộc Metro Star phải liên tục tối ưu hóa chi phí vận hành để giữ được mức giá tiệm cận nhu cầu thực của khách hàng.

Bên cạnh áp lực cạnh tranh, một thách thức khách quan khác nằm ở tâm lý phòng thủ của thị trường và sức mua tổng thể của người dân sau giai đoạn thanh lọc kéo dài. Dù nhu cầu nhà ở tại TP.HCM luôn ở mức cao, dòng tiền của người mua hiện nay đã trở nên vô cùng cẩn trọng; họ không còn xuống tiền dựa trên các cam kết tương lai mà chỉ giải ngân khi nhìn thấy tiến độ thực tế từng ngày và tính minh bạch tuyệt đối của hồ sơ pháp lý. Do đó, bất kỳ một sự sụt giảm nào về tốc độ thi công chủ quan từ phía nhà thầu hoặc sự chậm trễ trong khâu hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng sau này cũng có thể khiến niềm tin của thị trường bị lung lay, trực tiếp ảnh hưởng đến dòng tiền thu hồi của dự án.

Thách thức phía trước

Để đảm bảo tính khả thi cao nhất cho ngày về đích của dự án, về phía chủ quan, Tập đoàn C.T Group cần thực hiện chiến lược "nồi đất nuôi phòng thí nghiệm". Doanh nghiệp phải kiên quyết tập trung dòng vốn, ưu tiên tối đa nguồn thu từ các đợt mở bán của Metro Star để tái đầu tư vào việc hoàn thiện công trình, tuyệt đối không được phân tán hoặc rút bớt dòng tiền từ dự án này để tài trợ cho các mảng công nghệ cao (như chip bán dẫn, UAV) hay các siêu hạ tầng liên vùng khác khi chưa thực sự ổn định.

Việc Metro Star về đích đúng hẹn, an toàn và đạt chất lượng cao nhất chính là câu trả lời đanh thép nhất cho năng lực triển khai thực tế của tập đoàn, từ đó tạo dựng uy tín vững chắc để huy động các nguồn vốn quốc tế lớn hơn trong tương lai. Đồng thời, C.T Group cần nâng cấp tiêu chuẩn quản lý vận hành tòa nhà lên ngang tầm các khu phức hợp TOD của Singapore hay Nhật Bản.

Việc thiết lập hệ thống quản lý thông minh ứng dụng công nghệ IoT, quản lý năng lượng xanh và tích hợp các tiện ích số vào đời sống cư dân sẽ giúp dự án tạo ra sự khác biệt độc quyền, vượt lên trên các đối thủ cạnh tranh truyền thống trong khu vực. Doanh nghiệp cũng cần chủ động phối hợp chặt chẽ với đơn vị vận hành đường sắt đô thị (HURC1) để đảm bảo an ninh, an toàn và sự thông suốt tuyệt đối tại khu vực kết nối giữa cầu đi bộ của dự án và không gian nhà ga, mang lại trải nghiệm sống mượt mà nhất cho người dân.

Về phía các cơ quan chức năng, để tăng tính khả thi cho Metro Star nói riêng và các dự án TOD dọc trục giao thông công cộng nói chung, chính quyền TP.HCM cần tiếp tục duy trì cơ chế "làn đường ưu tiên" về thủ tục hành chính. Sau khi đã khơi thông chủ trương đầu tư, các cơ quan ban ngành cần hỗ trợ rút ngắn thời gian thẩm định các thủ tục chuyên ngành tiếp theo như cấp phép xây dựng bổ sung (nếu có), nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và xác định giá đất cụ thể để chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính một cách nhanh chóng.

Sự đồng hành, nhất quán trong chính sách của cơ quan quản lý không chỉ là bệ đỡ giúp dự án Metro Star bứt phá về đích, mà còn kiến tạo một môi trường đầu tư minh bạch, khuyến khích các nguồn lực tư nhân tiếp tục đổ vốn vào phát triển hạ tầng giao thông và đô thị xanh của thành phố.

×