Bán "nhà ở trên giấy" đang thế chấp: Lối mở cho thị trường hay mầm mống rủi ro?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay nhiều dự án nhà ở hiện nay phải dùng chính tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, dòng tiền vẫn chưa kịp hình thành, khiến chủ đầu tư khó có khả năng giải chấp ngay lập tức.

Nếu quy định bắt buộc phải giải chấp toàn bộ trước khi ký hợp đồng mua bán, hàng loạt dự án có nguy cơ tiếp tục “đóng băng”, kéo dài tiến độ và làm nghẽn nguồn cung.

Do đó, đơn vị này đề xuất cho phép bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dù tài sản đang được thế chấp với điều kiện có sự đồng thuận của ngân hàng và khách hàng được xem như một “van xả áp” cho thị trường.

Bán tài sản thế chấp có trái luật?

Luật sư Trương Anh Tú cho biết, về nguyên tắc không cấm giao dịch tài sản đang thế chấp khi bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý. Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, vấn đề phức tạp hơn vì còn liên quan đến luật chuyên ngành và quyền lợi người mua.

“Theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới, việc bán nhà hình thành trong tương lai đang thế chấp chỉ hợp pháp khi người mua được cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng thế chấp và có văn bản chấp thuận của ngân hàng. Nếu thiếu một trong hai yếu tố này, giao dịch có thể bị vô hiệu”, ông Tú phân tích.

Vị này cảnh báo, trong thực tiễn, không ít hợp đồng mua bán trước đây từng bị tranh chấp vì chủ đầu tư chỉ thông báo chung chung rằng dự án có thế chấp. Khi dự án chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, người mua mới phát hiện tài sản mình đã trả tiền vẫn nằm trong “rổ tài sản bảo đảm” của ngân hàng.

Nếu không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ, việc cho phép bán tài sản đang thế chấp sẽ làm tăng nguy cơ khiếu kiện tập thể.

Ở góc độ tổ chức tín dụng, việc cho phép bán tài sản đang thế chấp không phải câu chuyện mới. Trong nhiều hợp đồng tín dụng hiện nay, ngân hàng đã cho phép chủ đầu tư bán từng phần tài sản bảo đảm để thu tiền trả nợ. Tuy nhiên, khi cơ chế này được “mở rộng đại trà”, vai trò của ngân hàng sẽ thay đổi đáng kể.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng, ngân hàng khi đồng ý cho bán tài sản đang thế chấp phải gánh thêm trách nhiệm kiểm soát dòng tiền và tiến độ giải chấp.

Theo ông Hiếu, nếu ngân hàng chấp thuận cho bán nhưng không giám sát chặt việc sử dụng tiền thu được, rủi ro sẽ quay lại hệ thống tín dụng. Ngược lại, nếu kiểm soát quá chặt, quá trình bán hàng của doanh nghiệp lại chậm, hiệu quả chính sách giảm.

Một thách thức khác là xung đột lợi ích. Trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, ngân hàng có xu hướng ưu tiên thu hồi nợ, trong khi người mua nhà lại muốn tiền của mình được dùng để hoàn thiện dự án. Nếu không có cơ chế minh bạch hóa tài khoản dòng tiền, tranh chấp rất dễ phát sinh.

Đối tượng chịu tác động trực tiếp nhất chính là người mua nhà. Ở góc độ tích cực, cơ chế “bán trước - giải chấp sau” có thể giúp tăng nguồn cung, kéo giá bán về mức hợp lý hơn, rút ngắn thời gian chờ đợi dự án ra hàng.

Như Luật sư Tú cho rằng, rủi ro vẫn hiện hữu, người mua cần hiểu rằng khi ký hợp đồng mua nhà đang thế chấp, họ chưa thực sự sở hữu tài sản “sạch” về pháp lý.

“Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết giải chấp hoặc mất khả năng trả nợ, ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi đó, người mua sẽ phải bước vào quá trình tranh chấp kéo dài để bảo vệ quyền lợi.

Muốn chính sách này an toàn, cần bắt buộc chủ đầu tư mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng, toàn bộ tiền bán nhà phải chảy vào tài khoản này và chỉ được giải ngân cho hai mục đích: Trả nợ giải chấp và xây dựng dự án - đây là điều kiện then chốt để bảo vệ người mua.

Ở tầm vĩ mô, nhiều chuyên gia đồng tình rằng đề xuất này có thể giúp “rã đông” một phần thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang thiếu nguồn cung thực.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARS) nhận định: Trong bối cảnh doanh nghiệp thiếu vốn, ngân hàng thận trọng tín dụng, nếu không có cơ chế huy động dòng tiền từ người mua, nhiều dự án sẽ tiếp tục nằm im.

Tuy vậy, ông Đính lưu ý đây chỉ là biện pháp ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường cần chuẩn hóa năng lực tài chính của chủ đầu tư, giảm lệ thuộc vào vốn vay và tiền huy động trước của khách hàng.

Nếu cứ cho phép doanh nghiệp ‘bán lúa non’ trên tài sản đang cầm cố, rủi ro hệ thống sẽ tích tụ. Thị trường có thể sôi động trở lại nhưng nền tảng sẽ thiếu bền vững.

Cần khung pháp lý đủ chặt để tránh “lợi bất cập hại”

Đề xuất cho phép bán nhà khi tài sản còn thế chấp rõ ràng đang đặt thị trường trước một ngã rẽ quan trọng. Một bên là nhu cầu cấp bách khơi thông nguồn vốn, tránh đứt gãy chuỗi phát triển dự án. Bên còn lại là yêu cầu bảo vệ người mua - đối tượng yếu thế nhất trong quan hệ pháp lý phức tạp này.

Nếu chính sách được thiết kế chặt chẽ, minh bạch và có cơ chế giám sát hiệu quả, đây có thể là cú hích giúp thị trường phục hồi có kiểm soát. Ngược lại, nếu nới lỏng nhưng thiếu kiểm soát, nguy cơ tranh chấp, mất niềm tin và rủi ro hệ thống hoàn toàn có thể quay trở lại.

×