Bất động sản 2025: Xu hướng mới, thách thức cũ và cơ hội bứt phá

Thị trường bất động sản đã "khép" lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm bất cập, thách thức.

Ba bộ luật về bất động sản như "xương sống" bắt đầu ngấm dần

Từ những tín hiệu năm 2024, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, 2025 sẽ là 1 năm thay đổi hoàn toàn so với các năm trước, từ thể chế, tư duy, cách thức hoạt động đến văn hoá, tiêu dùng, thói quen đầu tư của tất cả các yếu tố liên quan.

Bên cạnh đó với sự quyết liệt của Chính phủ, nhà ở xã hội sẽ dần gia tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân chúng, góp phần ổn định kinh tế xã hội.

Các quy định pháp luật dần được hiện thực hóa và đi vào đời sống. Bên cạnh các tác động tích cực, chắc chắn sẽ có những quy định gây hoang mang, lo lắng cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh, với sự theo dõi ngày càng sát sao từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, khả năng cao sẽ có sự cân đối, điều chỉnh đảm bảo tính hài hòa và phù hợp.

Thị trường bất động sản sẽ theo đà để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại còn sót lại. Nhiệt thị trường sẽ tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực Miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam sẽ có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia bất động sản nhận định, từ quý 4/2024 đến quý 2/2025 là khoảng thời gian thị trường bước sang giai đoạn củng cố. Nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc.

Sau giai đoạn này, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc, dự kiến sẽ bắt đầu từ quý 2/2025 đến quý 4/2025, nhà đầu tư lúc này sẽ không còn quá đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền.

Ba thách thức lớn tồn đọng của thị trường bất động sản

Dù rất nhiều cơ hội mở ra nhưng thị trường bất động sản 2025 vẫn phải đối hiện với rất nhiều thách thức. Bài toán, thừa nhà giá cao thiếu nhà bình dân vẫn chưa tìm được lời giải. Tình trạng chung cư cao cấp áp đảo thị trường bất động sản đã khiến Bộ Xây dựng phải nâng khung giá xếp loại phân khúc này thêm 28 - 44%. Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng/m2 thuộc phân khúc bình dân, chung cư cao cấp đã nâng lên trong khoảng 70 - 100 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Anh Quê, Uỷ viên ban chấp hành hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chỉ dành cho giới đầu tư, giới đại gia. Còn nhà ở bình dân đáng ra phải phổ biến nhất thì lại tuyệt chủng, không có dự án mới.

Thách thức tiếp theo chính từ việc lãng phí, bỏ hoang nhà tái định cư. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng, TP. Hà Nội có 174 khu nhà tái định cư được sử dụng với hơn 14.200 căn hộ. Số căn tái định cư bỏ hoang khoảng 4.000. Nhiều dự án có người dân về ở, nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê hoặc sử dụng.

Còn TP. HCM có gần 9.000 căn hộ tái định cư bỏ trống. Trong đó, trên 5.300 căn tại khu tái định cư Bình Khánh (TP. Thủ Đức) không có người ở. Dự án Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn cũng bỏ hoang.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho rằng việc hàng chục nghìn căn hộ bỏ hoang trong khi nhiều người dân vẫn không có nhà ở là bất hợp lý và cần phải xử lý nhanh nếu không sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy tới thị trường.

Cuối cùng đến từ chính tâm lý dè chừng, e ngại của người dân khi lãi suất vay mua nhà xuống đáy nhưng người dân vẫn chẳng mấy mặn mà. Ngân hàng Nhà nước cho biết, lãi suất cho vay năm 2024 hạ khoảng 0,96% so với cuối 2023.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng lãi suất không phải nguyên nhân của tình trạng người dân ngại vay mua nhà. Bởi tính đến cuối 2024, riêng lãi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hạ 1 - 3% so với cùng kỳ. Lý do chính, theo ông Lực, giá nhà vẫn neo ở ngưỡng rất cao, dù nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách kích cầu, ưu đãi. Trong khi công việc, thu nhập của người dân thực tế vẫn rất khó khăn, nên họ "ngại phải vay một khoản tiền lớn để sở hữu nhà ở".

Năm nay, nguồn cung nhà ở được kỳ vọng sẽ dồi dào hơn nhưng chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, có thể khiến tâm lý ngại vay mua nhà còn kéo dài.