Bất động sản công nghiệp bước vào “vòng loại”: Nhà đầu tư yếu dần bị bỏ lại

Từ “trải thảm đỏ” FDI đến cuộc đua nâng cấp chất lượng bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng rõ nét. Những biến động địa chính trị, chi phí sản xuất gia tăng và yêu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã khiến nhiều tập đoàn quốc tế tìm kiếm điểm đến mới, trong đó Việt Nam nổi lên như một lựa chọn chiến lược tại châu Á.

Số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 38,4 tỷ USD. Trong đó, xu hướng tăng vốn và mở rộng dự án hiện hữu chiếm tỷ trọng lớn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của nhà đầu tư nước ngoài thay vì “thử nghiệm”, các nhà đầu tư đang đi vào giai đoạn mở rộng quy mô và tối ưu hiệu quả.

Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, bất động sản khu công nghiệp và dòng vốn FDI có mối quan hệ cộng sinh chặt chẽ. “Nhà đầu tư nước ngoài hiện không còn chỉ quan tâm đến giá thuê thấp, mà chú trọng nhiều hơn đến tính minh bạch pháp lý, chất lượng hạ tầng và khả năng vận hành dài hạn”, ông Hiển nhận định.

Cùng với đó, theo Savills Việt Nam, hoạt động logistics và kho vận toàn cầu đang chuyển mạnh sang mô hình ứng dụng công nghệ như AI, robot và hệ thống quản lý thông minh nhằm giảm phụ thuộc lao động và tăng hiệu suất vận hành. Xu hướng này đang lan nhanh vào Việt Nam, kéo theo yêu cầu nâng cấp toàn diện đối với hạ tầng khu công nghiệp.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng: “Hạ tầng vật lý và hạ tầng số sẽ là hai trụ cột quyết định năng lực cạnh tranh của các khu công nghiệp trong giai đoạn tới”. Theo ông, bên cạnh cao tốc, cảng biển, các yếu tố như trung tâm dữ liệu, kết nối số và hệ sinh thái logistics sẽ ngày càng quan trọng trong việc thu hút dòng vốn chất lượng cao.

Thực tế, sự phát triển này đang diễn ra rõ nét giữa hai vùng kinh tế trọng điểm. Miền Bắc đẩy mạnh các ngành điện tử, bán dẫn với sự hỗ trợ của hạ tầng logistics liên vùng; trong khi miền Nam mở rộng các hành lang công nghiệp mới, tận dụng lợi thế cảng biển và mạng lưới đô thị lớn.

Thị trường phân hóa: “Lọc” chủ đầu tư, tái định hình cuộc chơi

Dù triển vọng dài hạn vẫn tích cực, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2026 không còn duy trì trạng thái tăng trưởng nóng. Thay vào đó, một giai đoạn phát triển có chọn lọc đang dần hình thành.

Theo bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia chiến lược đầu tư tại SSI, xu hướng của doanh nghiệp FDI hiện nay là “đi từng bước”. Thay vì thuê diện tích lớn ngay từ đầu, nhiều doanh nghiệp lựa chọn nhà xưởng xây sẵn hoặc quy mô vừa để thử nghiệm thị trường, trước khi mở rộng. Điều này khiến nhu cầu không giảm, nhưng cấu trúc nhu cầu thay đổi rõ rệt.

Sự thay đổi này kéo theo hệ quả trực tiếp: Các khu công nghiệp không còn cạnh tranh bằng diện tích, mà bằng chất lượng. Những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và dịch vụ hỗ trợ tốt sẽ chiếm ưu thế. Ở chiều ngược lại, những dự án chậm triển khai, thiếu kết nối hoặc không theo kịp xu hướng công nghệ có nguy cơ bị “bỏ lại phía sau”.

TS Đinh Thế Hiển cảnh báo, rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở nhu cầu thuê, mà ở năng lực thực thi của chủ đầu tư. “Chi phí đất tăng, giải phóng mặt bằng khó khăn và thủ tục kéo dài đang khiến nhiều dự án bị chậm tiến độ. Nếu không kiểm soát tốt dòng tiền và chiến lược dài hạn, doanh nghiệp rất dễ gặp áp lực”, ông nói.

Thực tế, giá thuê đất công nghiệp tại nhiều khu vực đã tăng liên tục trong những năm gần đây, trong khi chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công và logistics cũng leo thang. Điều này khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp, buộc các nhà phát triển phải tối ưu vận hành thay vì chỉ mở rộng quỹ đất.

Đáng chú ý, làn sóng phát triển công nghiệp đang tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh sang thị trường đô thị. Khi lực lượng lao động gia tăng và doanh nghiệp mở rộng sản xuất, nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội quanh các khu công nghiệp cũng tăng theo.

Từ đó, mô hình “đô thị công nghiệp - dịch vụ” bắt đầu hình thành, thay thế cách phát triển truyền thống vốn tách rời khu công nghiệp với không gian sống. Đây được xem là hướng đi tất yếu để nâng cao chất lượng sống và giữ chân lao động trong dài hạn.

×