Bất động sản công nghiệp miền Nam “khát” quỹ đất, giá thuê tiếp tục neo cao

Bất động sản công nghiệp miền Nam đang "khát" quỹ đất

Trong bức tranh “chuyển nhịp” của thị trường năm 2025, bất động sản công nghiệp tiếp tục là một trong những phân khúc giữ được sức bật rõ nét nhất. Tuy nhiên, trong khi miền Bắc nổi lên nhờ làn sóng đầu tư công nghệ cao và bán dẫn, thì miền Nam, đầu tàu công nghiệp truyền thống của cả nước đang bước vào giai đoạn tăng trưởng trong áp lực, khi quỹ đất sẵn sàng cho thuê ngày càng thu hẹp, tỷ lệ lấp đầy tiệm cận ngưỡng cao và mặt bằng giá neo ở mức cao.

Theo Dat Xanh Services - FERI, tổng nguồn cung đất công nghiệp khu vực miền Nam hiện ước đạt khoảng 33.200 ha, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức khoảng 79%, cao hơn mặt bằng chung cả nước, phản ánh nhu cầu thuê ổn định và sức ép lớn lên quỹ đất sẵn sàng khai thác

Trong nửa cuối năm 2025, miền Nam gần như không ghi nhận thêm nguồn cung đất công nghiệp mới, trong khi tổng diện tích cho thuê đã lên tới khoảng 26.750 ha, với hơn 90% diện tích được lấp đầy. Điều này khiến miền Nam rơi vào trạng thái vừa là khu vực dẫn đầu về quy mô, vừa là nơi chịu áp lực lớn nhất về quỹ đất.

Song song đó, giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam tiếp tục giữ vị thế cao nhất cả nước, bình quân khoảng 174 - 187 USD/m²/chu kỳ thuê, cao hơn đáng kể so với miền Bắc (khoảng 137 USD/m²). Mặt bằng giá cao phản ánh sức hút lâu dài của khu vực, nhưng cũng đặt ra thách thức mới đối với các nhà sản xuất có yêu cầu kiểm soát chi phí.

Theo giới phân tích, lợi thế cốt lõi của miền Nam vẫn đến từ hạ tầng logistics, hệ sinh thái công nghiệp, dịch vụ, cảng biển hoàn chỉnh, đặc biệt là cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, mạng lưới cao tốc và các trung tâm tiêu thụ lớn. Tuy nhiên, chính lợi thế này cũng khiến quỹ đất công nghiệp tại các địa bàn “lõi” ngày càng khan hiếm, kéo theo chi phí phát triển khu công nghiệp mới tăng mạnh.

Dù nguồn cung đất công nghiệp hạn chế, nhu cầu thuê trong năm 2025 vẫn duy trì tích cực. Dat Xanh Services - FERI ghi nhận, bất động sản công nghiệp tiếp tục là “thỏi nam châm” hút vốn nhờ FDI duy trì ở mức cao, dẫn dắt bởi các ngành điện tử, linh kiện ô tô, công nghệ xanh và bán dẫn.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, thị trường miền Nam chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm công nghiệp xây sẵn. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn năm 2025 đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%, giá thuê trung bình khoảng 4,9 USD/m²/tháng. Tổng lượng hấp thụ trên cả nước vượt 840.000 m², trong đó miền Nam đóng góp tỷ trọng lớn nhờ nhu cầu mở rộng nhanh của các nhà sản xuất.

Phân khúc nhà kho xây sẵn cũng tăng tốc nhờ thương mại điện tử và logistics. Tại miền Nam, giá thuê kho đạt trung bình 4,5 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy khoảng 87,5%, lượng hấp thụ ròng tăng mạnh so với cùng kỳ.

Theo các chuyên gia, mô hình xây sẵn giúp rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí đầu tư ban đầu và đáp ứng tốt hơn yêu cầu ESG, những tiêu chí ngày càng được các tập đoàn FDI ưu tiên khi lựa chọn địa điểm sản xuất.

Giai đoạn 2026 - 2027: bất động sản công nghiệp hưởng lợi hạ tầng

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Sơn Hoàng - Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường, Knight Frank Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam nói chung và miền Nam nói riêng đã thể hiện sức bền trong suốt năm 2025 nhờ dòng vốn FDI ổn định, hạ tầng cải thiện và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

“Tốc độ triển khai, tính linh hoạt và khả năng vận hành bền vững đang trở thành ưu tiên hàng đầu, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với các sản phẩm công nghiệp xây sẵn,” ông Hoàng nhấn mạnh.

Ở góc nhìn dài hạn, ông John Michael Campbell - Giám đốc bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, miền Nam vẫn giữ vai trò trung tâm công nghiệp - logistics chiến lược, song lợi thế sẽ không còn đến từ diện tích đất, mà từ chất lượng quy hoạch, năng lực phát triển và kết nối hạ tầng.

Theo vị chuyên gia này, việc đẩy mạnh đầu tư cao tốc, đường liên vùng và mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải sẽ tiếp tục giúp miền Nam duy trì sức hút. Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế sẽ buộc thị trường phải dịch chuyển sang mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp đa tầng, và các tổ hợp tích hợp logistics, sản xuất, dịch vụ.

Các chuyên gia Dat Xanh Services - FERI dự báo, giai đoạn 2026 - 2027, thị trường cả nước sẽ đón thêm lượng lớn quỹ đất công nghiệp mới, song phần lớn nguồn cung sẽ tập trung ở miền Bắc và các địa phương vùng ven. Với miền Nam, dư địa mở rộng không còn nhiều, đồng nghĩa cuộc cạnh tranh sẽ xoay trục từ “có đất” sang “phát triển đất như thế nào”.

Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp miền Nam được kỳ vọng tiếp tục giữ vai trò trụ cột, nhưng tăng trưởng sẽ mang tính chọn lọc hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, mô hình phát triển xanh và khả năng cung cấp sản phẩm xây sẵn sẽ là nhóm nắm lợi thế.

×