Bất động sản công nghiệp TP.HCM: Quỹ đất khan hiếm, giá thuê vẫn tăng

Tỷ lệ lấp đầy 86,1%, giá đất bất động sản công nghiệp tăng 6,8%

Ghi nhận từ thị trường cho thấy bất động sản công nghiệp TP.HCM đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý quỹ đất mới chưa được bổ sung trong ngắn hạn, giá thuê thuộc nhóm cao của khu vực nhưng nhu cầu vẫn duy trì ở mức tích cực. Với nhiều doanh nghiệp, lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ và hệ thống logistics đang giúp TP.HCM giữ sức hút dù chi phí thuê không còn rẻ.

Báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường công nghiệp phía Nam đang phân hóa rõ hơn giữa TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Trong đó, TP.HCM nổi bật nhờ tỷ lệ lấp đầy cao và mặt bằng giá thuê nhà xưởng dẫn đầu thị trường. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy bài toán phát triển công nghiệp của Thành phố đang dần chuyển từ mở rộng đơn thuần về diện tích sang nâng chất lượng quỹ đất, hạ tầng và giá trị của các dự án thu hút đầu tư.

Trong quý II/2026, thị trường đất khu công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Các dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh chủ yếu vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng, khiến tiến độ đưa quỹ đất mới ra thị trường chậm hơn dự kiến.

Trong bối cảnh đó, TP.HCM tiếp tục cho thấy sức cầu đáng kể. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp của Thành phố đạt 86,1%, cao nhất trong ba thị trường được khảo sát, tăng 1,4% so với quý trước và 3,3% so với cùng kỳ năm trước.

Áp lực quỹ đất cũng thể hiện trên mặt bằng giá. Giá chào thuê đất khu công nghiệp tại TP.HCM đạt 187,5 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 1,2% so với quý trước và tăng tới 6,8% so với cùng kỳ. Mức tăng này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, cho thấy lợi thế vị trí vẫn có giá trị đáng kể đối với các doanh nghiệp cần tiếp cận thị trường lớn và hệ thống logistics đã phát triển.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM đạt 89,7%. Giá thuê trung bình lên tới 5,1 USD/m²/tháng, cao nhất trong ba địa phương được Cushman & Wakefield khảo sát, tăng 0,4% theo quý và 4,1% so với cùng kỳ.

Thị trường kho xây sẵn còn ghi nhận mức lấp đầy nổi bật hơn. TP.HCM hiện chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung kho xây sẵn của khu vực và tỷ lệ lấp đầy đạt 98,7% trong quý II/2026. Con số này phản ánh nhu cầu thuê kho tại một thị trường tiêu thụ và đầu mối logistics lớn vẫn ở mức cao, dù hoạt động cho thuê mới trên toàn khu vực chưa tăng mạnh trong quý.

Nhìn từ thực tế thị trường, những con số trên cho thấy doanh nghiệp thuê bất động sản công nghiệp tại TP.HCM đang chấp nhận đánh đổi giữa chi phí và vị trí. Khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, lợi thế của Thành phố không nằm ở giá rẻ mà ở khả năng kết nối với khách hàng, cảng, hệ thống giao thông và chuỗi dịch vụ hỗ trợ sản xuất.

TP.HCM chuẩn bị thêm 14 khu công nghiệp, cuộc chơi chuyển sang chất lượng

Nguồn cung hạn chế hiện nay có thể chỉ là giai đoạn chuyển tiếp. Theo Cushman & Wakefield, TP.HCM đang xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 3.833 ha. Đây là một phần trong quá trình chuẩn bị nguồn cung công nghiệp mới cho giai đoạn tiếp theo.

Đáng chú ý, triển vọng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cũng nghiêng mạnh về TP.HCM. Trong khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn dự kiến được bổ sung cho thị trường phía Nam giai đoạn 2026-2028, TP.HCM được dự báo chiếm tới 65%, cao hơn đáng kể so với Tây Ninh và Đồng Nai.

Nguồn cung mới xuất hiện trong bối cảnh hạ tầng liên vùng tiếp tục được hoàn thiện. Các dự án như Vành đai 3, sân bay Long Thành, hệ thống cao tốc, cảng Cái Mép và các tuyến kết nối vùng được kỳ vọng rút ngắn thời gian vận chuyển, qua đó gia tăng lợi thế của TP.HCM trong vai trò trung tâm sản xuất, thương mại và logistics của khu vực phía Nam.

Đường thủy cũng được xem là một dư địa mới. Dự án Phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam, vốn đầu tư 163,3 triệu USD và dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng góp phần giảm chi phí vận tải, giảm áp lực lên đường bộ và củng cố vai trò trung tâm logistics của TP.HCM.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Riêng TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút những ngành có giá trị gia tăng cao.

Theo chuyên gia này, trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Với khách thuê ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics phát triển, TP.HCM vẫn là lựa chọn đáng chú ý dù mặt bằng chi phí cao hơn một số thị trường vệ tinh.

Điều này cũng đặt ra một bài toán mới cho bất động sản công nghiệp TP.HCM. Trong điều kiện quỹ đất hữu hạn và giá thuê tăng, Thành phố khó cạnh tranh bằng diện tích lớn hay chi phí thấp. Dư địa tăng trưởng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng phát triển khu công nghiệp chất lượng cao, nhà xưởng đạt tiêu chuẩn ESG, hạ tầng logistics đồng bộ và thu hút những ngành tạo giá trị gia tăng lớn.

Vì vậy, câu chuyện đáng chú ý của thị trường TP.HCM giai đoạn 2026-2028 không chỉ là Thành phố có thêm bao nhiêu hecta đất công nghiệp, mà là quỹ đất mới sẽ được sử dụng như thế nào. Khi tỷ lệ lấp đầy đã ở mức cao và giá thuê tiếp tục đi lên, hiệu quả sử dụng đất và chất lượng dòng vốn đầu tư có thể trở thành thước đo quan trọng hơn cho chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản công nghiệp Thành phố.

×