Bất động sản cuối năm 2026 có thể tăng giá?

Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới, cạnh tranh bằng giá trị thực

Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 được dự báo sẽ không chứng kiến làn sóng giảm giá trên diện rộng, dù nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện sau giai đoạn dài khan hiếm.

Theo nhiều chuyên gia, thay vì cạnh tranh bằng việc hạ giá bán, doanh nghiệp sẽ phải nâng chất lượng sản phẩm, tối ưu chính sách bán hàng và tạo khác biệt để chinh phục người mua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá hiện nay vẫn được neo ở mức cao do hàng loạt chi phí cấu thành dự án như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí vốn chưa có xu hướng giảm. Vì vậy, kỳ vọng giá nhà lao dốc trong thời gian tới là rất khó trở thành hiện thực.

Theo vị chuyên gia, thay đổi lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới sẽ nằm ở phía nguồn cung. Khi nhiều dự án được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đồng thời các dự án mới liên tục được cấp phép, lượng sản phẩm tung ra thị trường sẽ gia tăng đáng kể, tạo ra môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn giữa các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, giá bán sẽ không còn tăng đồng loạt như các chu kỳ trước. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, chất lượng xây dựng tốt và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh vẫn có dư địa duy trì giá hoặc tiếp tục tăng giá nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh bằng việc tăng ưu đãi, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để kích cầu.

Nếu các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở cho thuê cùng các khu đô thị quy mô lớn được triển khai đúng tiến độ, thị trường sẽ hình thành cơ cấu nguồn cung đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của từng nhóm khách hàng.

Một trong những yếu tố tiếp tục chi phối thị trường bất động sản là mặt bằng lãi suất. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, áp lực huy động vốn của hệ thống ngân hàng trong bối cảnh chênh lệch kỳ hạn giữa nguồn vốn ngắn hạn và nhu cầu cho vay trung, dài hạn vẫn rất lớn sẽ khiến lãi suất khó giảm mạnh trong thời gian tới.

Lãi suất ở mức cao không chỉ làm gia tăng chi phí vốn của doanh nghiệp phát triển dự án mà còn khiến người mua nhà cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực lựa chọn tiếp tục chờ đợi diễn biến giá hoặc ưu tiên gửi tiết kiệm để hưởng mức sinh lời hấp dẫn thay vì vay vốn mua nhà.

Ở góc độ đầu tư, tâm lý thị trường cũng đã có sự thay đổi rõ rệt. Quan điểm "bất động sản chỉ có tăng giá" dần không còn phổ biến như giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, triển vọng già hóa dân số sau năm 2035 cũng được xem là yếu tố có thể ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở trong dài hạn, khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định.

Ba kịch bản cho những tháng cuối năm

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) xây dựng ba kịch bản cho thị trường địa ốc trong những tháng cuối năm 2026.

Ở kịch bản thận trọng, nếu kinh tế thế giới tiếp tục biến động, lạm phát gia tăng và lãi suất duy trì trong vùng 13 - 15%, thị trường sẽ phục hồi chậm. Nguồn cung chỉ tăng khoảng 15 - 20%, giá bán có xu hướng điều chỉnh nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ được dự báo dưới 20%.

Kịch bản cơ sở được xây dựng trên giả định kinh tế tăng trưởng ổn định, hành lang pháp lý tiếp tục hoàn thiện và lãi suất duy trì quanh 11 - 13%. Khi đó, nguồn cung có thể tăng 20 - 30%, giá bán chủ yếu đi ngang hoặc nhích nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25 - 40%. Dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài.

Trong trường hợp điều kiện vĩ mô thuận lợi hơn kỳ vọng, lãi suất giảm về vùng 9 - 11%, FERI, cho rằng nguồn cung có thể tăng tới 30 - 40%, còn giá bất động sản có khả năng tăng thêm khoảng 5 - 10%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ đánh dấu một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.

Khác với thời kỳ 2020 - 2024 khi nguồn cung liên tục thiếu hụt do hàng loạt dự án bị đình trệ bởi các vướng mắc pháp lý, thị trường hiện đang bước vào giai đoạn các nút thắt dần được tháo gỡ. Từ năm 2025, nhiều dự án đã được tái khởi động và dự kiến nguồn cung sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027 - 2028.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đã tăng khoảng 20% so với giai đoạn trước, kéo chi phí phát triển dự án lên cao. Nếu nguồn cung tăng nhanh nhưng sức mua phục hồi chậm, lượng hàng tồn kho có thể gia tăng, gây áp lực tài chính lên doanh nghiệp, đồng thời tiềm ẩn rủi ro đối với hệ thống tín dụng.

Ông Đính cho rằng, việc điều hành lãi suất ổn định, mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng cho người mua nhà và nâng cao sức hấp thụ của thị trường sẽ là những yếu tố quan trọng để quá trình phục hồi diễn ra bền vững.

×