Bất động sản du lịch đang phải cắt lỗ, giảm lãi

Từ “hái ra tiền” đến cuộc đua thoát hàng

Bất động sản du lịch từng được xem là kênh đầu tư “hái ra tiền”, khi nhà đầu tư vừa kỳ vọng giá tài sản tăng, vừa trông chờ dòng tiền từ cho thuê và cam kết lợi nhuận.

Giai đoạn 2016 - 2017 và nửa đầu 2018, hiện tượng cam kết lợi nhuận phổ biến 10 - 12%/năm, thậm chí tới 15%. Với tài sản 5 tỷ đồng, mức 10% tương đương 500 triệu đồng/năm.

Sau giai đoạn dịch bệnh, một bộ phận nhà đầu tư mua vào thời điểm này với tỷ lệ vay ngân hàng lớn, kỳ vọng vừa khai thác cho thuê vừa hưởng lợi từ đà tăng giá.

Tuy nhiên, hiệu quả khai thác thực tế không đáp ứng được kỳ vọng khi lượng khách ít, chi phí vận hành tăng, dòng tiền cũng suy giảm. Trong khi đó, khoản vay ngân hàng vẫn phải trả đều đặn.

Chị Nguyễn Thị Hòa (38 tuổi, phường Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, chị mua căn biệt thự tại Flamingo Đại Lải, tỉnh Phú Thọ năm 2021 với giá hơn 12 tỷ đồng, vay ngân hàng 6 tỷ đồng. Nay lãi vay quá lớn, lượng khách thuê giảm nên quyết định rao bán lại với giá hơn 14 tỷ đồng để tất toán khoản vay.

Tương tự, anh Lê Văn Hưng (46 tuổi, xã Mê Linh, Hà Nội) cho biết, năm 2024 đã mua một căn liền kề tại FLC Hạ Long khoảng 10 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 4 tỷ đồng với lãi suất khoảng 6,5%/năm tại thời điểm đó. Số tiền trả cả gốc và lãi trong 2 năm đầu hơn 430 triệu đồng/năm (tương ứng hơn 35 triệu đồng/tháng). Tuy nhiên, khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi và tăng gần 15%/năm, chi phí lãi vay đã lên tới hơn 60 triệu đồng/tháng

"Căn nhà hiện tạo ra tổng doanh thu cho thuê khoảng 90 triệu đồng/tháng. Trừ chi phí trả lãi vay, khoản doanh thu còn lại không đủ duy trì vận hành, quản lý và các nghĩa vụ khác liên quan đến việc khai thác tài sản", anh Hưng chia sẻ.

Khảo sát của Dân Việt cho thấy, mặt bằng giá tại nhiều dự án du lịch ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận đã giảm phổ biến từ 10 - 30% so với đỉnh giá.

Tại Quảng Ninh, nhiều biệt thự, liền kề ở Hạ Long đang được rao bán trung bình 78,2 triệu đồng/m2, giảm 21,8% so với đỉnh giá quý 1/2021. Đất nền tại Green Dragon City Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Phát triển Công nghiệp TTP làm chủ đầu tư đang được chào bán trung bình 30 triệu đồng/m2, giảm 28,6% so với đỉnh giá quý 2/2025. Các căn hộ condotel tại Citadines Marina Hạ Long ở phường Bãi Cháy cũng được rao bán trung bình 50 triệu đồng/m2, giảm 2% so với đỉnh giá tháng 12/2025.

Trong khi đó, tại Khánh Hòa, Panorama Nha Trang ở phường Nha Trang mới ghi nhận giá rao bán các căn condotel từ khoảng 1,9 - 3,9 tỷ đồng/căn, giảm 3,4% so với đỉnh giá tháng 8/2025.

Ở Bình Thuận, NovaWorld Phan Thiết tại phường Tiến Thành mới đang được rao bán trung bình 30 triệu đồng/m2, giảm 12,8% so với đỉnh giá tháng 7/2025. Dòng condotel tại Apec Mandala Wyndham Mũi Né tại phường Mũi Né ghi nhận rao bán trung bình 20,3 triệu đồng/m2, giảm 32,8% so với đỉnh giá tháng 7/2025.

Từ kỳ vọng lãi vài tỷ đồng chuyển sang chỉ mong thu hồi vốn

Anh Nguyễn Văn Hùng, môi giới bất động sản du lịch tại Hạ Long cho biết, thị trường hiện chia thành hai nhóm người bán rất rõ.

"Những nhà đầu tư mua từ 5 - 7 năm trước có lãi nên họ giảm giá vài tỷ đồng để bán nhanh. Nhưng nhóm mua đúng giai đoạn sốt 2021 - 2022, đặc biệt dùng vốn vay ngân hàng, thì gần như đang cắt khoản lãi kỳ vọng. Có người chấp nhận giảm 15 - 20% so với giá mua vẫn chưa tìm được khách."

Chị Trần Thu Hà, môi giới tại khu vực Phan Thiết, cho biết tâm lý của người mua cũng thay đổi đáng kể.

"Người có tiền mặt đang nắm lợi thế tuyệt đối. Họ sẵn sàng mặc cả thêm 10 - 15%, thậm chí chỉ xuống tiền với những tài sản đã giảm sâu và có pháp lý rõ ràng”, chị Hà chia sẻ.

“Không phải ai cũng cắt lỗ”

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) việc nhiều nhà đầu tư giảm giá chuyển nhượng thời điểm này chủ yếu phản ánh hoạt động điều chỉnh lợi nhuận sau giai đoạn thị trường tăng nóng, chưa phải làn sóng bán tháo trên diện rộng.

Ông Đính cho rằng, phần lớn bất động sản được mua từ nhiều năm trước đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Việc giảm 5 - 10%, thậm chí trên 10% ở một số trường hợp, chủ yếu là "cắt lãi" để tăng thanh khoản, thay vì "cắt lỗ".

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phân biệt rõ giữa khái niệm "cắt lỗ" và "giảm giá bán".

"Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường từ giai đoạn 2018 - 2020 với mặt bằng giá thấp nên dù hiện nay giảm vài tỷ đồng so với mức rao bán cao nhất, họ vẫn có thể đạt lợi nhuận. Chỉ nhóm mua vào giai đoạn đỉnh 2021 - 2022, đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mới chịu áp lực cắt lỗ rõ rệt", bà Miền phân tích.

Theo bà Miền, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, khi giá bán dần phản ánh giá trị khai thác thực tế của tài sản thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá. Dù lượng sản phẩm chào bán lớn nhưng số giao dịch thành công chưa tương xứng do khoảng cách kỳ vọng giữa bên bán và bên mua vẫn còn khá xa.

×