Bất động sản Mỹ Đình: “Sốt” ảo hay nhu cầu thực?

“Cực phát triển” mới của Thủ Đô

Chỉ trong vòng 2 thập kỷ qua, đất thổ cư phía Tây Hà Nội có giá vài triệu/m2 thì nay đã tăng vọt lên hàng chục triệu đồng. Thậm chí giá đất ở mặt đường Lê Đức Thọ ở ngưỡng 300 triệu đồng/m2, có mảnh được “hét giá” lên tới 360 triệu đồng/m2. Đối với chung cư, đây vẫn luôn là một trong những khu vực có doanh số tốt, trung bình tỷ lệ hấp thụ đạt 70% cho một đợt mở bán mới, theo số liệu quý IV/2018 của CBRE.

CBRE thống kê giá bán trung bình trên thị trường chung cư sơ cấp trong quý IV/2018 đạt 1.304 USD/m2 (tương đương hơn 30 triệu/m2). Theo ghi nhận thực tế của phóng viên, đây là mức giá khá sát với thực tế của một vài dự án như FLC Complex 36 Phạm Hùng, Florence Mỹ Đình, Dolphin Plaza, Mỹ Đình Plaza, Iris Garden với giá bán 28 – 32 triệu/m2; The Emerald giá 31 – 35 triệu/m2; Vinhomes Gardenia và Mỹ Đình Pearl giá trên 34 triệu/m2,…

Đáng chú ý, báo cáo quý IV của CBRE cùng các diễn biến gần đây tại khu đất ”vàng” này cho thấy sự trở lại của phân khúc chung cư cao cấp với số lượng căn hộ ra hàng hiện đang tăng trở lại sau hai năm không có nguồn cung mới, trong đó phía Tây chiếm đến 50%.

Những diễn biến này liệu có phản ánh “cơn sốt ảo” của bất động sản khu Tây thủ đô?

“Kiềng ba chân” Mỹ Đình - từ thế mạnh nội tại...

Mỹ Đình nằm trong chính sách quy hoạch trở thành một trong hai khu trung tâm hành chính mới của Thủ Đô, nguyên nhân lý giải cho hiện tượng “tấc đất tấc vàng” nơi đây. Chỉ trong vài thập kỷ, một trong những lực đẩy chính cho sự chuyển mình của Mỹ Đình là sự phát triển đồng bộ hạ tầng giao thông - xương sống của mọi nền kinh tế. Đây là khu vực sở hữu những trục giao thông trọng yếu liên tục được đầu tư và mở rộng như Vành đai 3, Quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long, tuyến xe bus nhanh BRT, tuyến đường sắt trên cao Nhổn – Ga Hà Nội… Những con đường chính nội khu như Lê Đức Thọ, Hàm Nghi, Trần Hữu Dực,... được quy hoạch và phát triển đồng bộ, giảm thiểu tình trạng tắc nghẽn giao thông.

Cùng với các nâng cấp mở rộng về giao thông, sự dịch chuyển các trụ sở Bộ, ngành quan trọng từ nội đô cũng giúp thị trường bất động sản Mỹ Đình hưởng lợi. Sự xuất hiện của Bộ Công an, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Khoa học Công nghệ, Bộ Ngoại giao,… đã và đang biến Mỹ Đình trở thành trung tâm hành chính mới của thành phố.

Sự thay đổi diện mạo của Mỹ Đình trong vài năm trở lại đây là đòn bẩy cho bất động sản khu vực.

Bên cạnh đó, các tiện ích về giáo dục – giải trí – chăm sóc sức khỏe đều được tích hợp tại Mỹ Đình, cấu thành một cuộc sống tiện nghi và văn minh. Có thể kể tới các cơ sở giáo dục, y tế, vui chơi giải trí lớn như Bệnh viện đa khoa Hồng Ngọc, Hệ thống giáo dục American School, Trường Marie Curie, Cung thể thao dưới nước, Trung tâm Hội nghị Quốc gia…

Cho tới những “lực đẩy” khách quan

Với những lợi thế kể trên cùng với sự xê dịch của hàng loạt trụ sở công ty đa quốc gia về khu vực này, Mỹ Đình trở thành “đất vàng” lý tưởng để an cư lập nghiệp, đặc biệt là đối với giới trí thức trung – thượng lưu và cộng đồng đông đảo người nước ngoài.

Theo thống kê mới nhất, Việt Nam hiện có khoảng hơn 83.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc. Trong đó, Hà Nội là nơi tập trung đông người nước ngoài bậc nhất, chủ yếu đến từ các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Nga, Mỹ… Luật pháp Việt Nam ban hành ngày càng nhiều chính sách mở cửa tích cực cho phép người nước ngoài sở hữu, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản, đã thay đổi quyết định cư trú của nhóm khách hàng này, từ trải nghiệm và khám phá văn hóa trong một vài năm sang định cư lâu dài tại Việt Nam.

Xu hướng ấy đã tạo nên sự chuyển biến không nhỏ đến thị trường bất động sản trong nước. Theo khảo sát quý I năm 2018 của Savills, nếu trước kia khách nước ngoài chủ yếu tìm kiếm căn hộ ở khu vực Hồ Tây thì nay khu vực phía Tây đang dẫn đầu về số lượng căn hộ bán cho người nước ngoài, trong khi giá cho thuê căn hộ ở đây cũng đang đạt tỷ lệ lợi suất cao nhất trên thị trường.

Số liệu khảo sát của CBRE ghi lại vào tháng 9 năm 2018 cũng cho thấy, mức chi trả cho nhu cầu lưu trú của các chuyên gia nước ngoài dao động từ 700 USD - 2.000 USD/tháng. Trên thực tế, mức giá cho thuê căn hộ cao cấp tại Mỹ Đình đang ở mức khoảng 1.000 – 1.500 USD/tháng với những căn hộ có diện tích từ 80m2 trở lên, tùy vào vị trí mà tương ứng với tỷ lệ lợi tức lên tới 10% - 12% mỗi năm.

Tuy nhiên, Savills cũng chỉ ra rằng hầu hết người nước ngoài đòi hỏi rất cao về nơi ở, chất lượng và tiện ích phục vụ cuộc sống. Các tiêu chí phổ biến nhất bao gồm vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và giải trí, thuận tiện về giao thông, gần nơi làm việc, môi trường trong lành, nội thất tiện nghi, dịch vụ đa dạng, quan trọng nhất là an ninh trật tự bảo đảm …

“Với nhà đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê như chúng tôi thì khách nước ngoài luôn là đối tượng ưa thích, vì phần đông họ sở hữu thu nhập khả dụng cao lại có lối sống văn minh lành mạnh. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm khách đặt ra các tiêu chuẩn khắt khe nhất khi tìm nhà. Do đó chúng tôi chỉ xuống tiền khi dự án thực sự toàn vẹn”, anh Trung Đức, 38 tuổi, nhà đầu tư cá nhân đang sở hữu một loạt căn hộ cho thuê trên đường Lê Đức Thọ và Nguyễn Cơ Thạch, tiết lộ. 

Cuộc chơi của những anh tài

Đến nay, thị trường bất động sản Mỹ Đình chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhu cầu của tập khách hàng trung – thượng lưu ngày càng gia tăng nhưng những sản phẩm đáp ứng đầy đủ yêu cầu “hạng A” chỉ đếm trên đầu ngón tay, chủ yếu đến từ các “anh tài” vừa bung hàng vào cuối 2018 như Vingroup, FLC Group, Sunshine Group,… Trong đó, kích thích sự tò mò bậc nhất hiện là một tổ hợp chung cư cao cấp có tên The Zei được cố vấn chiến lược bởi Indochina Capital. Chưa công bố thông tin cụ thể nhưng The Zei nhanh chóng trở thành từ khóa “hot” được tìm kiếm nhờ không ít lợi điểm hấp dẫn.

Nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đánh giá điểm hấp dẫn nhất của The Zei nằm ở vị trí. Tiếp giáp với 3 mặt đường lớn là Lê Đức Thọ, Hàm Nghi, Nguyễn Cơ Thạch, The Zei hưởng trọn lợi thế sẵn có của trung tâm hành chính-kinh tế mới Mỹ Đình. “Nằm ở vị trí trung tâm, lại là khu phức hợp cuối cùng được quy hoạch tại Mỹ Đình, không quá khó để hiểu vì sao dự án chưa có nhiều thông tin về ngày mở bán nhưng lại nhận được nhiều sự quan tâm của giới đầu tư”, anh Ngọc Sơn, môi giới bất động sản lâu năm tại khu vực này cho biết.

Đặc biệt, dự án này gây ấn tượng và tạo sự tò mò với người qua đường với logo của các tên tuổi lớn được xuất hiện trên tấm quây. Người ta có thể điểm mặt các “anh tài” đẳng cấp quốc tế cùng đồng hành cùng chủ đầu tư HD Mon Hodings trong dự án này như: phân phối độc quyền Indochina Properties (Mỹ), đơn vị thi công Tập đoàn Delta - Top 10 thương hiệu xây dựng Việt Nam năm 2017, West Green (Canada) - đơn vị thiết kế cảnh quan xuất sắc nhất châu Á, tập đoàn Artelia (Pháp) …

Giới thạo tin cho hay, “thành phố thẳng đứng” The Zei dự kiến mở bán vào trung tuần tháng 4 năm nay.