Bất động sản TP.HCM bước vào cuộc “tái định giá”: Gần trung tâm chưa chắc còn là lợi thế lớn nhất

Vành đai 3 dần thành hình, bất động sản khu Đông hưởng lợi thế nào?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn khá đặc biệt. Trong khi giá nhà tại nhiều khu vực đã thiết lập mặt bằng cao, lãi suất vay mua nhà tạo thêm áp lực lên sức mua, một lượng vốn rất lớn lại đang được đổ vào các dự án giao thông liên vùng.

Theo Savills, Việt Nam đang bước vào một trong những giai đoạn đầu tư hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay. Riêng TP.HCM, hàng loạt công trình như Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2 và hệ thống kết nối với sân bay quốc tế Long Thành đang từng bước được triển khai.

Điều đáng chú ý là tác động của những công trình này không chỉ dừng ở chuyện rút ngắn thời gian đi lại. Khi mạng lưới giao thông thay đổi, cách thị trường nhìn nhận một vị trí bất động sản cũng đang thay đổi theo.

Ghi nhận thực tế tại khu Đông TP.HCM cho thấy tác động của hạ tầng ngày càng hiện hữu khi Vành đai 3 bước vào giai đoạn nước rút.

Theo thông tin từ HĐND TP.HCM, dự án Vành đai 3 đã hoàn thành 100% mặt bằng; giá trị xây lắp đạt khoảng 78% tại dự án thành phần 1 và khoảng 70% tại dự án thành phần 5. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành toàn tuyến trong năm 2026.

Dọc trục phía Đông, hàng loạt khu đô thị và dự án nhà ở như Vinhomes Grand Park, MT Eastmark City, The 9 Stellaria hay các khu dân cư dọc những tuyến kết nối Vành đai 3 đang được thị trường quan tâm nhiều hơn.

Đáng chú ý, Vinhomes Grand Park là một trong những dự án có Vành đai 3 đi trực tiếp qua khu vực đại đô thị. Dự án hiện đã hình thành cộng đồng dân cư lớn, đồng thời hưởng lợi từ mạng lưới kết nối gồm Vành đai 3, Metro số 1, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và hướng đi sân bay Long Thành.

Thực tế này cho thấy câu chuyện hạ tầng tại khu Đông đã bắt đầu chuyển từ “kỳ vọng trên quy hoạch” sang giai đoạn có thể quan sát bằng tiến độ công trình và khả năng kết nối thực tế.

Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng đối với người mua nhà. Trước đây, khoảng cách tính bằng kilomet tới trung tâm thường được xem là tiêu chí hàng đầu. Nhưng khi metro, vành đai và cao tốc phát triển, khoảng cách có thể dần được quy đổi thành thời gian di chuyển.

Một dự án cách trung tâm 15-20km nhưng tiếp cận nhanh metro, cao tốc hoặc vành đai có thể có lợi thế hơn một dự án gần hơn nhưng thường xuyên chịu áp lực ùn tắc.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định đây là thay đổi có tính nền tảng. Theo ông, nếu trước đây bất động sản giá trị nhất thường tập trung tại khu vực trung tâm, thì hiện nay những tài sản có khả năng kết nối tốt có thể ngày càng trở nên giá trị. Sự thay đổi này tác động đến nơi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp đặt trụ sở và nơi hình thành những giá trị bất động sản mới.

Tuy nhiên, hạ tầng cũng không đồng nghĩa mọi dự án nằm gần một tuyến đường lớn đều tự động tăng giá. Giá trị thực tế còn phụ thuộc vào khoảng cách tới nút giao, khả năng tiếp cận tuyến đường, tiến độ hoàn thành, pháp lý dự án, tiện ích và nhu cầu ở thật.

Đây là yếu tố người mua cần đặc biệt lưu ý trong bối cảnh thị trường thường xuất hiện hiện tượng giá đất tăng trước tiến độ hạ tầng.

Không chỉ nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng hưởng lợi

Theo Savills, trong nửa đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 28,4 tỷ USD. Sản xuất chiếm khoảng 65% tổng vốn đăng ký, trong khi bất động sản chiếm khoảng 19%.

Khi các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4 cùng hệ thống cao tốc và sân bay Long Thành được kết nối, những khu vực nằm giữa TP.HCM và các trung tâm sản xuất, logistics của vùng phía Nam có thêm điều kiện thu hút doanh nghiệp.

Bất động sản công nghiệp đang phản ánh khá rõ xu hướng này. Theo dữ liệu Savills, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trên cả nước hiện khoảng 90%, giá đất công nghiệp trung bình tiến gần 5 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 90%, với nguồn cung toàn quốc tiệm cận 20 triệu m2; riêng phía Nam chiếm khoảng 57%.

Sự mở rộng của sản xuất còn tạo hiệu ứng dây chuyền sang nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ tại những khu vực tập trung lao động và chuyên gia.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt một lực cản đáng kể là chi phí vốn. Savills cho biết lãi suất vay mua nhà phổ biến có thể lên tới 13%, ảnh hưởng cả khả năng triển khai dự án của chủ đầu tư lẫn tâm lý người mua.

Điều này đồng nghĩa hạ tầng có thể tạo ra một vòng tái định giá mới, nhưng dòng tiền nhiều khả năng sẽ chọn lọc hơn. Những khu vực có công trình thực sự triển khai, khả năng kết nối rõ ràng, dự án đã hình thành tiện ích và nhu cầu sử dụng thực tế sẽ có ưu thế hơn những nơi giá bất động sản mới chủ yếu tăng theo kỳ vọng.

Theo Savills, khi các tuyến vành đai, metro và kết nối sân bay dần hoàn thiện, nhu cầu nhà ở, công nghiệp, bán lẻ và khách sạn có thể tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm. Những địa điểm kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn, qua đó hình thành thêm các cực đô thị, thương mại mới của TP.HCM và vùng phía Nam.

×