Bất động sản TP.HCM lệch pha cung cầu, kiến nghị nhiều giải pháp tăng nhiệt thị trường

Nguồn cung bất động sản TP.HCM sụt giảm kỉ lục

Trong nhiều năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại TP.HCM chưa bao giờ sụt giảm nguồn cung, thanh khoản nghiêm trong như những tháng vừa qua. Thị trường TP.HCM đang lệch pha cung cầu khi số lượng dự án mới "nhỏ giọt" không đủ cung cứng nguồn cung cho thị trường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng "lệch pha" cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm.

Cụ thể, nguồn cung năm 2018 chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8 % so với năm 2017. Nguồn cung nhà ở sau đó giảm dần theo các năm, đến năm 2021, nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6 % so với năm 2017. Trong 6 tháng đầu năm 2022, các lĩnh vực của nền kinh tế TP.HCM phục hồi và tăng trưởng mạnh sau dịch Covid-19, chỉ riêng thị trường bất động sản là tăng trưởng âm (-5,82%).

Thế nhưng sau 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với cùng kỳ năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Cũng trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Trong đó, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết dù nguồn cung sụt giảm, giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Theo đó, giá đất vẫn còn ở mức cao và đã xuất hiện các đợt "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp. Trong đó, giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở; người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn.

Nhận định về tình trạng trên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, "lệch pha cung cầu" đi đôi với "lệch pha phân khúc thị trường" là nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng cao trong những năm gần đây.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở vừa với túi tiền cho các gia đình trẻ (có nhu cầu mua ở thực) hầu như không còn. Thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đại diện cho số đông người dân có nhu cầu ở thật cần được thúc đẩy để cần bằng lại thị trường đang có sự lệch pha cung cầu khi giá nhà cao nhưng lại thiếu nhà ở giá rẻ.

Nhiều giải pháp gỡ khó, làm nóng thị trường bất động sản

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, HoREA kiến nghị cần tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/TW. Trong đó, đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Đây là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiếp đó, HoREA kiến nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất cho phép thí điểm áp dụng cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất. Ngoài ra, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét có thể nới room tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Cùng với đó, kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính và Chính phủ cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực kinh doanh khác.

 Đặc biệt, kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường và Chính phủ cho phép cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ mà trước đây đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM tiếp tục chỉ đạo xem xét giải quyết hơn 100 dự án bị vướng mắc của các doanh nghiệp và đẩy mạnh công tác cấp sổ hồng cho người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại. Trước đó, HoREA cũng nhiều lần gửi kiến nghị "gỡ khó" để tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.