Bất động sản TP.HCM xuất hiện làn sóng "giảm giá kỹ thuật": Người mua có thực sự được hưởng lợi?

Chủ đầu tư bất động sản giữ giá, tăng ưu đãi

Sau nhiều tháng chờ đợi giá nhà giảm, anh Phạm Thịnh (ngụ TP.Thủ Đức trước đây) quyết định đến tham quan một dự án căn hộ mới ở khu Đông TP.HCM. Điều khiến anh bất ngờ không phải mức giá niêm yết mà là hàng loạt chính sách ưu đãi được nhân viên bán hàng giới thiệu.

Khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị căn hộ để ký hợp đồng, được hỗ trợ lãi suất trong hơn hai năm, kéo giãn tiến độ thanh toán, thậm chí nhận thêm khoản chiết khấu nếu thanh toán sớm.

"Tôi tưởng giá căn hộ sẽ giảm sau thời gian thị trường trầm lắng, nhưng thực tế giá gần như không đổi. Thay vào đó, chủ đầu tư hỗ trợ rất nhiều về tài chính nên áp lực mua nhà cũng nhẹ hơn", anh Quân chia sẻ.

Thực tế này đang diễn ra tại nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai. Trong bối cảnh thanh khoản chưa phục hồi như kỳ vọng, các doanh nghiệp địa ốc không lựa chọn giảm giá trực tiếp mà chuyển sang những chương trình ưu đãi linh hoạt nhằm kích thích nhu cầu mua nhà.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Dat Xanh Services – FERI, giá bán sơ cấp trên phạm vi cả nước nhìn chung vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, mặt bằng giá đã có xu hướng đi ngang và bắt đầu xuất hiện hiện tượng "giảm giá kỹ thuật" thông qua các chính sách bán hàng như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi thanh toán, thay vì điều chỉnh trực tiếp vào giá niêm yết.

Theo đơn vị này, việc giảm giá bằng chính sách tài chính không phản ánh sự suy giảm giá trị bất động sản mà là giải pháp ngắn hạn nhằm cải thiện thanh khoản trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn phổ biến ở mức 12-14%/năm, khiến người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Không chỉ Dat Xanh Services, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Báo cáo quý II/2026 của Savills Việt Nam cho thấy phần lớn chủ đầu tư tại TP.HCM lựa chọn duy trì giá bán để bảo vệ giá trị dự án, đồng thời gia tăng các chính sách hỗ trợ tài chính nhằm kích thích sức mua thay vì tạo ra cuộc đua giảm giá.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM, việc giảm trực tiếp giá bán có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để tạo lợi thế cạnh tranh mà vẫn giữ được mặt bằng giá.

Người mua hưởng lợi nhưng thị trường bất động sản chưa bước vào chu kỳ giảm giá

Ở góc độ người mua, các chương trình ưu đãi tài chính đang giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền trong giai đoạn đầu. Theo Dat Xanh Services - FERI, nhiều chủ đầu tư hiện áp dụng chính sách thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng, hỗ trợ lãi suất từ 24-30 tháng, ân hạn nợ gốc nhiều năm hoặc thiết kế tiến độ thanh toán linh hoạt theo thu nhập của khách hàng.

Đây được xem là một trong những nguyên nhân giúp thị trường vẫn duy trì lượng giao dịch nhất định dù thanh khoản chung giảm so với năm trước.

Theo khảo sát của Dat Xanh Services - FERI, xu hướng lựa chọn bất động sản của khách hàng cũng đã thay đổi đáng kể. Có tới 96,9% người mua ưu tiên pháp lý dự án; 87,5% quan tâm đến vị trí và khả năng kết nối hạ tầng, trong khi uy tín chủ đầu tư được xem là yếu tố quan trọng hơn cả mức giá bán.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, nơi doanh nghiệp không còn dễ dàng thu hút khách hàng chỉ bằng những thông điệp quảng bá hay kỳ vọng tăng giá.

Các chuyên gia gia nhận định, trong bối cảnh TP.HCM tiếp tục triển khai hàng loạt dự án hạ tầng lớn như Metro số 2, cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2 và các tuyến vành đai, nhu cầu nhà ở vẫn còn dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, người mua sẽ ngày càng khắt khe hơn khi lựa chọn sản phẩm.

Thay vì chờ đợi một đợt giảm giá mạnh trên toàn thị trường, nhiều khả năng người mua sẽ tiếp tục chứng kiến cuộc cạnh tranh bằng chính sách tài chính giữa các chủ đầu tư. Đây cũng được xem là đặc trưng của giai đoạn thị trường điều chỉnh theo hướng bền vững hơn, khi doanh nghiệp ưu tiên duy trì giá trị tài sản trong khi vẫn tìm cách tháo gỡ rào cản tài chính cho khách hàng.

×