Bất động sản trước bài toán "cai" vốn ngân hàng

Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu phải đa dạng hóa các kênh huy động vốn khi dư địa tăng trưởng tín dụng ngày càng thu hẹp. Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nếu nền kinh tế tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng, rủi ro đối với hệ thống tài chính sẽ gia tăng, đặc biệt với những lĩnh vực có nhu cầu vốn trung và dài hạn lớn như bất động sản.

Tại Hội thảo "Giải pháp phát triển đồng bộ thị trường vốn" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức sáng 23/7, TS. Cấn Văn Lực cho biết Việt Nam sẽ cần một lượng vốn rất lớn để duy trì mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong những năm tới.

Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV, từ nay đến năm 2030, nền kinh tế cần duy trì tốc độ tăng trưởng vốn khoảng 13% mỗi năm. Giai đoạn 2031 - 2045, mức tăng trưởng vốn cần thiết vẫn ở khoảng 10% để đáp ứng yêu cầu phát triển.

"Nền kinh tế tăng trưởng cao thì nhu cầu vốn cũng tăng tương ứng. Ở những thời điểm tăng trưởng mạnh, vốn phải tăng khoảng 12 - 13% mới đủ đáp ứng cho hoạt động đầu tư và sản xuất, kinh doanh", ông Lực nhận định.

Ước tính của Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy, tín dụng hiện chiếm khoảng 50 - 51% tổng nguồn vốn cung ứng cho nền kinh tế. Trong khi đó, thị trường cổ phiếu mới đóng góp khoảng 6,4% trong 6 tháng đầu năm, còn trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 7%.

Các nguồn vốn khác như đầu tư công đóng góp khoảng 12 - 15%, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) khoảng 12%. Đối với khu vực doanh nghiệp tư nhân, dù mỗi năm có gần 200.000 doanh nghiệp thành lập mới, vốn thực góp ước tính cũng chỉ đóng góp gần 10% tổng nguồn vốn.

TS. Cấn Văn Lực cảnh báo, nếu GDP chỉ tăng khoảng 10% trong khi tín dụng tiếp tục tăng 15 - 16% mỗi năm như hiện nay, tỷ lệ tín dụng trên GDP có thể lên tới 180% vào năm 2030. Trong khi đó, mức trên 143% hiện nay đã được đánh giá là khá cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hệ thống tài chính.

Theo ông, trong suốt 15 năm qua, tổng tài sản của hệ thống ngân hàng tăng trưởng bình quân khoảng 15% mỗi năm, trong khi các cấu phần của thị trường vốn như cổ phiếu, trái phiếu và các quỹ đầu tư lại phát triển chậm hơn nhiều. Riêng thị trường trái phiếu chỉ tăng trưởng bình quân khoảng 7,5% trong cùng giai đoạn. Doanh nghiệp bất động sản cần thêm nguồn vốn dài hạn.

Doanh nghiệp bất động sản cần thêm nguồn vốn dài hạn

Theo các chuyên gia, thực trạng trên cũng đặt ra áp lực lớn đối với thị trường bất động sản - lĩnh vực vốn cần lượng vốn trung và dài hạn rất lớn để triển khai dự án.

Khi tín dụng ngân hàng ngày càng được kiểm soát chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàn hệ thống, doanh nghiệp bất động sản sẽ khó có thể tiếp tục phụ thuộc vào vốn vay như trước đây. Điều này đòi hỏi thị trường phải từng bước mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn thông qua sự phát triển của thị trường vốn.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, nhóm nghiên cứu đã kiến nghị nâng tỷ trọng đóng góp của thị trường vốn, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và các quỹ đầu tư, lên khoảng 25 - 27% tổng nguồn vốn của nền kinh tế, tương đương gấp 1,5 - 1,7 lần hiện nay.

Việc cân bằng lại cơ cấu nguồn vốn sẽ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng, đồng thời tạo nền tảng tài chính bền vững hơn cho các doanh nghiệp.

Một tín hiệu tích cực được chuyên gia chỉ ra là Việt Nam vẫn còn nguồn lực lớn trong dân cư. Theo số liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV, tỷ lệ đầu tư hiện tương đương khoảng 31% GDP, trong khi tỷ lệ tiết kiệm của người dân đạt khoảng 35% GDP vào cuối năm 2025.

Điều này đồng nghĩa nền kinh tế vẫn còn khoảng 5% GDP là nguồn tiền tiết kiệm chưa được huy động hiệu quả vào hoạt động đầu tư, kinh doanh. Theo ông Lực, nếu có cơ chế phù hợp để phát triển thị trường vốn và các định chế đầu tư dài hạn, nguồn lực này sẽ góp phần bổ sung đáng kể cho nhu cầu vốn của nền kinh tế.

Bên cạnh bài toán nguồn vốn, chuyên gia cũng lưu ý thị trường tài chính còn đối mặt với nhiều thách thức như mức độ biến động cao, dòng tiền tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, tỷ trọng nhà đầu tư cá nhân còn lớn, chất lượng minh bạch thông tin chưa đồng đều và hệ thống sản phẩm đầu tư chưa đa dạng.

×