Bất động sản Việt Nam với 3 thách thức cần tháo gỡ để bứt phá

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản trong nước năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng khích lệ với tổng khối lượng giao dịch công bố đạt khoảng 2,5 tỷ USD.

Trong đó, lĩnh vực nhà ở dẫn đầu, chiếm hơn 70% khối lượng giao dịch. “Chính sách cho phép chuyển đổi đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại từ tháng 4/2025, cùng với việc cải thiện hạ tầng kết nối và các chính sách cải cách nhằm tăng trưởng kinh tế, đã tạo động lực mạnh cho hoạt động M&A trong bối cảnh nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế”, bà Trang nhận định.

Con số khoảng 2,5 tỷ USD công bố là tín hiệu xác nhận bước chuyển tích cực sau chu kỳ không khả quan trước đó, nhờ các vấn đề về thủ tục hành chính bắt đầu được tháo gỡ và quy hoạch dần minh bạch hơn.

Thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã ghi nhận sự phân tầng chiến lược rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Trong khi các doanh nghiệp trong nước dẫn đầu về tần suất giao dịch ở quy mô vừa và nhỏ, khối ngoại lại tập trung vào các “siêu thương vụ” mang tính dài hạn.

Sự quan tâm này đặc biệt đổ dồn vào phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp chiến lược, với lĩnh vực nhà ở chiếm tỷ trọng áp đảo hơn 70% khối lượng giao dịch.

Trở lực chính đối với dòng vốn ngoại vào bất động sản

Để thực sự kích hoạt tiềm năng hiệu quả, bà Lê Thị Huyền Trang cho rằng, Việt Nam cần giải quyết 3 nhóm thách thức đang làm chậm dòng vốn đầu tư quốc tế vào thị trường bất động sản.

Thứ nhất, sự thiếu đồng bộ trong triển khai chính sách giữa các tỉnh thành, tạo ra hiện tượng “cùng luật, khác cách hiểu”. Môi trường đầu tư chưa nhất quán này buộc các tập đoàn đa quốc gia phải tốn nhiều thời gian để “học lại từ đầu” mỗi khi mở rộng địa bàn, làm tăng chi phí tuân thủ và gây khó khăn trong việc xây dựng chiến lược của họ. JLL kiến nghị cần một cơ chế điều phối trung ương nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định, tạo sân chơi công bằng cho mọi dự án bất động sản.

Thứ hai, hiệu quả xử lý hành chính và tính minh bạch trong phê duyệt vẫn còn là rào cản. Nhiều dự án bất động sản tiềm năng vẫn đang phải “đắp chiếu” do sự chậm trễ trong ban hành văn bản hướng dẫn hoặc phối hợp thiếu nhịp nhàng giữa các cơ quan. Giải pháp cấp bách là thiết lập cơ chế “một cửa điện tử” với cam kết cụ thể về thời gian xử lý hồ sơ.

Thứ ba, thách thức từ những dự án có chủ đầu tư cũ gặp khó khăn tài chính. Để khơi thông các tài sản này, Việt Nam cần cơ chế đặc biệt giúp thẩm định nhanh các nghĩa vụ tồn đọng và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư mới, giúp họ yên tâm tái khởi động dự án bất động sản mà không lo ngại các tranh chấp kế thừa, theo JLL.

Kỳ vọng bùng nổ giao dịch bất động sản vào quý 3/2026

Dựa trên xu hướng tích trữ quỹ đất, JLL Việt Nam dự báo giai đoạn tháng 8 và 9/ 2026 sẽ là thời điểm "then chốt" cho sự bùng nổ thực sự của các thương vụ bất động sản. Đây là lúc hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi như doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực tài chính sau 2 quý đầu năm, thời tiết ủng hộ khảo sát thực địa và áp lực giải ngân cuối năm từ các tổ chức tài chính cùng các quỹ đầu tư lớn bắt đầu gia tăng.

Thị trường bất động sản đang kỳ vọng vào các thương vụ mang tính biểu tượng từ những tập đoàn đã hoàn tất tái cấu trúc. Những giao dịch này sẽ tạo hiệu ứng domino, lan tỏa niềm tin và thúc đẩy các nhà đầu tư khác nhanh chóng gia nhập thị trường.

Theo JLL, kinh nghiệm quốc tế cho thấy chỉ cần vài thương vụ đột phá thành công cũng đủ sức giải phóng tiềm năng dự trữ của toàn thị trường bất động sản. Về dài hạn, việc kiên trì tháo gỡ vướng mắc pháp lý không chỉ giúp tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư ngoại mà còn là nền tảng xây dựng một thị trường chuyên nghiệp, sẵn sàng thích ứng với các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển bền vững và chuyển đổi số.

Nghiên cứu mới nhất từ tập đoàn JLL (mã trên sàn chứng khoán New York: JLL) cho thấy khối lượng đầu tư bất động sản thương mại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đạt 40,3 tỷ USD trong quý 4/2025, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Khối lượng đầu tư cả năm 2025 đạt 147,6 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2024, là mức cao nhất từ năm 2021, dù kinh tế vĩ mô và địa chính trị toàn cầu đầy biến động. Lĩnh vực nhà ở chiếm tỷ trọng kỷ lục trong đầu tư bất động sản thương mại năm 2025, với khối lượng đầu tư tại Châu Á - Thái Bình Dương tăng 77% so với cùng kỳ, lên 12,6 tỷ USD, chiếm 9% tổng giao dịch. Các thị trường như Nhật Bản, Singapore, Úc và Trung Quốc là những thị trường năng động nhất năm 2025.

×