Bình Dương: Phân khúc căn hộ bắt đầu giảm giá vì sức mua yếu

"Bội thực" nguồn cung

Từ năm 2019, thị trường bất động sản Bình Dương trở thành điểm đến của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc có tên tuổi. Nhiều dự án chung cư, nhà phố được triển khai đồng loạt trong khi thị trường TP.HCM đang khan hiếm nguồn cung.

Tính riêng trong năm 2019 Bình Dương có hàng chục dự án trên địa bàn thành phố Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một. 

Lượng cung căn hộ từ các dự án mới như Bcons Miền Đông, Bcons Garden, Charm City, Skyview, Eco Xuân Lái Thiêu, Stown Gateway, Happy One, Opal Boulevard… làm số lượng căn hộ triển khai tại Bình Dương vượt ngưỡng 12.000 căn, gấp 5 lần dòng sản phẩm nhà liền thổ và gấp 8 lần lượng cung căn hộ của toàn bộ năm 2018 cộng lại.

Đến năm 2020, mặc dù nền kinh tế cả nước và thị trường bất động sản đều chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19, thế nhưng nguồn cung căn hộ tại Bình Dương liên tục tăng mạnh.

Theo thống kê, năm 2020 Bình Dương chiếm 35% nguồn cung căn hộ của phía Nam, với gần 20.000 căn hộ thuộc các dự án mới được chào bán. 

Đây là nguồn cung bùng nổ mạnh nhất của thị trường này từ trước đến nay, với hàng loạt dự án như: Astral City, Opal Central Park, New Galaxy, The Emerald Golf View, Parkview Thuận An, Anderson Park,…

Bước sang năm 2021, nguồn cung tại Bình Dương vẫn tiếp tục tăng mạnh. Trong đó, có thể kể đến Opal Skyline, Star Tower, Icon Plaza, Legacy Central, The Rivana, Aster Garden Tower, Lavita Thuận An (tên cũ là Anderson Park, được chuyển nhượng lại cho Hưng Thịnh Land)… 

Nếu tính tổng nguồn cung các dự án hiện hữu vẫn đang trong quá trình triển khai, Bình Dương đang có gần 40.000 căn hộ, tăng gần gấp 10 lần so với 4 năm trước đó.

Nguồn cung tăng mạnh kéo theo giá bất động sản của thị trường Bình Dương tăng cao trong 2 năm qua. Nhiều dự án có giá bán tăng hơn từ 40 - 50% so với những dự án lân cận được mở bán trước đó.

Mức giá trung bình từ 22 - 28 triệu/m² (2018) lên mức 35 - 40 triệu/m². Một số dự án còn chào bán với giá 40 - 45 triệu/m², thậm chí chạm mức 60 - 70 triệu đồng/m², cao hơn giá bán nhiều dự án vùng ven TP.HCM.

Việc tăng giá quá cao khiến nhiều người có nhu cầu thực trở khó khăn khi muốn tìm một căn hộ để an cư tại Bình Dương. Trong khi đó, việc kéo nhà đầu tư từ các địa phương khác về Bình Dương ngày càng khó, do lượng hàng các nhà đầu tư này mua từ những dự án trước vẫn chưa thoát được.

Mặt khác nếu giữ căn hộ để cho thuê thì viễn cảnh giá thuê có thể tuột dốc không phanh, do nguồn cung đã tăng gần gấp 10 lần so với vài năm trước, trong khi nhu cầu thuê không biến động nhiều.

Đang có dấu hiệu chững lại

Báo cáo thị trường quý 1/2021 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam ghi nhận, thị trường Bình Dương đang có dấu hiệu chững nhẹ sau một thời gian tăng trưởng nhanh chóng về cả nguồn cung và giá bán vào năm 2020.

Trong khi đó, báo cáo trước đó từ một đơn vị sở hữu big data cũng cho biết nhu cầu giao dịch nhà đất tại Bình Dương đang có phần chững lại trong quý 1/2021 sau một thời gian gia tăng cả về nguồn cung lẫn giá bán.

Nếu trong năm 2020, nhu cầu tìm mua nhà đất tại Bình Dương luôn duy trì mức tăng từ 14 - 21%, thì khi bước sang quý 1/2021, khi làn sóng săn tìm bất động sản nóng trên toàn quốc, hình thành nhiều cơn sốt đất tại các tỉnh thành phía Nam thì lượng quan tâm tìm kiếm nhà đất tại Bình Dương chỉ tăng khoảng 3%. Con số này tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An là 20 - 24%.

Mới đây, dự án Anderson Park (trước đây là dự án Ruby Castle Đỗ Gia Bình Dương được Ruby Land chuyển nhượng lại cho Công ty BĐS Thuận An) sau một thời gian dài bán hàng èo uột đã tiếp tục chuyển nhượng lại cho Hưng Thịnh Land (thành viên Tập đoàn Hưng Thịnh) với tên gọi mới Lavita Thuận An với mức giá chào bán chỉ từ 32 triệu/m², thấp hơn mức giá cũ 3 triệu (dự án Anderson Park trước đây được bán giá 35 triệu đồng/m²).

Nhiều chuyên gia đánh giá, điều này có thể dự báo về một cuộc đua giảm giá, bán tháo hàng tồn của các doanh nghiệp địa ốc tại Bình Dương trong thời gian tới.

Có thể nói, thị trường bất động sản Bình Dương đang đối mặt với nguy cơ lệch pha cung - cầu. Hiện đã xuất hiện những hoài nghi về khả năng hấp thụ thực tế của thị trường, đặc biệt trên phân khúc căn hộ nếu mỗi năm đón nhận lượng cung mới lên tới 15.000 - 20.000 sản phẩm, trong khi điều kiện kinh tế, hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội vẫn còn hạn chế so với TP.HCM.

Thực tế, đây không phải lần đầu Bình Dương gặp tình trạng người mua thực ít, dân đầu tư nhiều. Bình Dương đã từng có lịch sử về sự phát triển không tương xứng với nhu cầu thực. 

Trước đây nhiều dự án bất động sản vùng ven của Bình Dương ghi nhận sức mua tốt nhưng chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ đến từ TP.HCM mua đầu tư "lướt sóng", không có mấy người dân địa phương vào mua ở.

Điều này làm phát sinh thực trạng dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng vắng bóng người sinh sống, cảnh tượng vắng vẻ của nhiều dự án tại thị trường này là bài học xương máu với nhiều nhà đầu tư. Ngoài ra, giá nhà đất ở Bình Dương đang khá cao, trong khi với thu nhập của công nhân, người lao động nhập cư thì mức giá đó chắc chắn ngoài tầm tay.

Nếu chỉ hướng về đối tượng giới chuyên gia, lao động kỹ thuật tay nghề cao (vốn vẫn chuộng thuê nhà ở tại TP.HCM hơn là về Bình Dương sinh sống), câu chuyện dư cung, thiếu thanh khoản thực là điều có thể xuất hiện tại thị trường này.