"Cạm bẫy từ các hợp đồng kỳ nghỉ": Luật sư cảnh báo nguy cơ bị lừa khi đóng thêm tiền để thoát hợp đồng

Phanh phui “cạm bẫy” từ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

Series phim tài liệu VTV Đặc biệt: Bẫy 2 - Cạm bẫy từ các hợp đồng kỳ nghỉ phát sóng hai tập đầu tiên mang tên Kỳ nghỉ bị đánh tráo và Không lối thoát. Bộ phim phản ánh những câu chuyện về mô hình "sở hữu kỳ nghỉ", trong đó nhiều người cao tuổi trở thành nạn nhân của các lời hứa hẹn về nghỉ dưỡng và đầu tư sinh lời.

Theo nội dung phim tài liệu, nhiều khách hàng 70 - 80 tuổi được tiếp cận thông qua các cuộc gọi mời nhận quà miễn phí, tham gia hội thảo hoặc sự kiện giới thiệu sản phẩm. Các hợp đồng được quảng bá như cơ hội sở hữu những kỳ nghỉ đẳng cấp, đồng thời có thể sinh lời từ hoạt động chuyển nhượng.

Ban đầu, khách hàng được nghe về các chuyến nghỉ dưỡng tiết kiệm, thông minh và có khả năng sinh lời. Khi sở hữu nhiều thẻ kỳ nghỉ nhưng không có nhu cầu sử dụng, họ tiếp tục được mời chuyển nhượng lại hợp đồng với giá cao hơn nhiều lần giá gốc.

Để thực hiện giao dịch, khách hàng phải đóng thêm các khoản phí đặt cọc hoặc phí giữ chỗ có giá trị từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, thay vì hoàn tất việc chuyển nhượng, nhiều người tiếp tục ký thêm các hợp đồng mới.

Từ đây, tâm lý xem "sở hữu kỳ nghỉ" như một kênh đầu tư bắt đầu hình thành. Khi những kỳ nghỉ được giới thiệu như một loại tài sản có thể tăng giá theo thời gian, thị trường nhanh chóng mở rộng với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp.

Cùng với đó, hoạt động tìm kiếm khách hàng cũng gia tăng thông qua các cuộc gọi tiếp thị liên tục và những lời mời nhận quà, tặng kỳ nghỉ miễn phí.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều khu nghỉ dưỡng vẫn đang trong quá trình triển khai, trong khi việc chuyển nhượng hoặc bán lại hợp đồng gặp nhiều khó khăn. Nhiều người cao tuổi dính vào "cạm bẫy", sở hữu tới 74 hợp đồng với tổng số tiền thiệt hại gần 20 tỷ đồng.

Một số trường hợp phải cầm cố sổ đỏ, vay ngân hàng hoặc vay mượn người thân để tiếp tục đóng tiền theo các cam kết chuyển nhượng. Có người bán cả vàng, trang sức để hoàn tất các khoản thanh toán với kỳ vọng nhận lại khoản tiền lớn hơn trong tương lai.

Nguy cơ bị lừa khi đóng thêm tiền để “thoát” hợp đồng kỳ nghỉ

Trao đổi với PV Dân Việt, luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, hiện tượng sở hữu kỳ nghỉ đang trở thành một vấn đề pháp lý đáng chú ý ở Việt Nam. Nó không còn là câu chuyện riêng giữa một vài khách hàng và doanh nghiệp bán thẻ nghỉ dưỡng.

Khi nhiều người bỏ ra vài trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để mua một quyền nghỉ dưỡng dài hạn rồi sau đó rơi vào tranh chấp, không sử dụng được như kỳ vọng, không chuyển nhượng được như lời tư vấn và tiếp tục bị thuyết phục đóng thêm tiền để “thoát ra”, vấn đề đã vượt khỏi phạm vi một hợp đồng dịch vụ thông thường.

Điểm cần nói ngay là sở hữu kỳ nghỉ không phải tự thân là hành vi vi phạm pháp luật. Về lý thuyết, đây có thể là một sản phẩm dịch vụ du lịch hợp pháp. Người mua trả trước một khoản tiền để được quyền sử dụng kỳ nghỉ trong một khoảng thời gian nhất định hằng năm.

Nếu doanh nghiệp minh bạch về quyền lợi, thời hạn, điều kiện đặt phòng, phí duy trì, giới hạn chuyển nhượng và rủi ro không bán lại được thì người tiêu dùng có quyền lựa chọn. Pháp luật không cấm một người dùng tiền của mình để mua dịch vụ nghỉ dưỡng dài hạn.

Vấn đề nằm ở chỗ tại Việt Nam, nhiều hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không được bán đúng bản chất là dịch vụ nghỉ dưỡng. Nó thường được giới thiệu bằng ngôn ngữ của tài sản, của đầu tư và của khả năng thu hồi vốn.

Người mua nghe về quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê lại, hỗ trợ mua lại, cơ hội sinh lời, khả năng để lại cho con cháu. Khi đó họ không còn nhìn giao dịch như việc mua vài đêm nghỉ mỗi năm. Họ tưởng mình đang mua một quyền lợi có giá trị tài chính, có thể bán lại khi cần.

Theo luật sư Hoàng Hà, đây là điểm lệch rất quan trọng về mặt pháp lý. Hợp đồng trên giấy có thể ghi là “hỗ trợ chuyển nhượng” hoặc “xem xét mua lại”. Nhưng trong quá trình tư vấn, nếu nhân viên nói thành “chắc chắn bán được”, “công ty sẽ mua lại”, “có khách chờ mua”, “không dùng thì bán lại có lời” thì bản chất nhận thức của người mua đã bị thay đổi. Họ ký hợp đồng không chỉ vì những điều khoản in trên giấy mà vì những lời hứa và kỳ vọng được tạo ra trước khi ký.

Trong tranh chấp dân sự, chữ ký là căn cứ quan trọng. Nhưng trong quan hệ giữa doanh nghiệp và người tiêu dùng, chữ ký không thể là lá chắn tuyệt đối cho mọi cách bán hàng.

Người tiêu dùng thường ở vị thế yếu hơn. Họ không soạn hợp đồng, không hiểu hết điều kiện giao dịch và không có khả năng kiểm chứng toàn bộ lời tư vấn. Điều này càng rõ khi người mua là người lớn tuổi. Họ dễ tin vào sự tiếp đón trang trọng, các buổi hội thảo có quà tặng, những lời mời gọi lịch sự và áp lực ưu đãi “chỉ trong hôm nay”.

Vị luật sư cho rằng, vấn đề nằm ở chỗ khung pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có một chế định riêng cho sở hữu kỳ nghỉ. Luật Kinh doanh bất động sản chủ yếu điều chỉnh giao dịch liên quan đến nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và phần diện tích sàn trong công trình.

Trong mô hình sở hữu kỳ nghỉ, người mua không nhận nhà, không nhận đất, không được cấp giấy chứng nhận. Họ chỉ nhận quyền sử dụng dịch vụ trong tương lai. Vì vậy rất khó coi đây là giao dịch bất động sản theo nghĩa thông thường.

Luật Du lịch lại điều chỉnh hoạt động du lịch, dịch vụ lữ hành và lưu trú. Nhưng sở hữu kỳ nghỉ không phải một chuyến đi ngắn ngày. Nó là hợp đồng dài hạn, có yếu tố trả tiền trước, có phí duy trì, có chuyển nhượng, có lời hứa mua lại và có nguy cơ bị biến thành sản phẩm tài chính. Luật Du lịch có thể quản phần lưu trú nhưng chưa đủ để xử lý bản chất hợp đồng dài hạn và rủi ro tài chính của mô hình này.

Việt Nam không hoàn toàn thiếu luật để xử lý sở hữu kỳ nghỉ. Nhưng chúng ta thiếu một khung pháp lý chuyên biệt. Khi tranh chấp xảy ra, cơ quan chức năng phải dùng nhiều công cụ rời nhau từ Bộ luật Dân sự, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, pháp luật về quảng cáo, pháp luật du lịch và pháp luật hình sự nếu có dấu hiệu gian dối chiếm đoạt tài sản. Cách xử lý này có thể giải quyết từng vụ nhưng chưa tạo ra cơ chế phòng ngừa đủ mạnh.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy vấn đề này không riêng ở Việt Nam. Ở châu Âu và Mỹ, mô hình sở hữu kỳ nghỉ đã tồn tại nhiều thập niên. Nó vẫn được thừa nhận là sản phẩm hợp pháp nhưng cũng đi kèm tai tiếng kéo dài như bán hàng áp lực cao, hợp đồng khó hiểu, phí duy trì dài hạn, khó hủy, khó bán lại và lừa đảo trong hoạt động chuyển nhượng. Chính vì vậy, nhiều nước không cấm mô hình này nhưng đặt nó vào nhóm giao dịch rủi ro cao đối với người tiêu dùng.

Ở Liên minh châu Âu, người mua kỳ nghỉ có quyền rút khỏi hợp đồng trong một thời hạn nhất định sau khi ký. Doanh nghiệp bị hạn chế thu tiền trong thời gian người mua còn quyền cân nhắc. Thông tin trước hợp đồng phải rõ ràng, chuẩn hóa và dễ hiểu.

Ở Mỹ, cơ quan bảo vệ người tiêu dùng liên tục cảnh báo về bẫy bán lại hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, nhất là các lời hứa có khách mua sẵn, bán lại có lời hoặc phải nộp phí trước để được hỗ trợ thoát hợp đồng. Điểm chung là các nước không chỉ nhìn vào hợp đồng sau cùng. Họ kiểm soát cả quá trình mời chào, tư vấn và thu tiền.

Từ phân tích trên, luật sư Hoàng Hà cho rằng, Việt Nam cần nhìn vấn đề theo hướng đó. Nếu chỉ chờ sửa luật thì sẽ chậm. Sửa luật cần thời gian, cần đánh giá tác động và cần cân nhắc để không bóp nghẹt các sản phẩm du lịch hợp pháp.

Trước hết, cần kiểm tra chuyên đề đối với các doanh nghiệp kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ. Không chỉ kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hay điều kiện cơ sở lưu trú. Cần kiểm tra hợp đồng mẫu, tài liệu quảng cáo, nội dung hội thảo, kịch bản tư vấn, chính sách chuyển nhượng, chính sách mua lại, phiếu thu, tài khoản nhận tiền và quy trình giải quyết khiếu nại.

Thứ hai, cần buộc doanh nghiệp công bố bảng cảnh báo rủi ro trước khi ký hợp đồng. Bảng này phải ngắn, rõ và có chữ ký riêng của người mua. Nội dung cần nói thẳng đây không phải sản phẩm đầu tư, doanh nghiệp không cam kết sinh lời, việc chuyển nhượng phụ thuộc thị trường, không bảo đảm bán lại được, có thể phát sinh phí duy trì, việc đặt phòng phụ thuộc điều kiện sử dụng và tình trạng phòng.

Thứ ba, phải siết việc bán hàng tại hội thảo. Nếu khách được mời đến sự kiện, được tặng quà, được tư vấn nhiều vòng rồi được yêu cầu ký và thanh toán ngay để giữ ưu đãi, cần xem đó là dạng giao dịch có rủi ro cao.

Người mua phải có thời gian mang hợp đồng về đọc, hỏi người thân, hỏi luật sư hoặc đơn giản là suy nghĩ lại sau một đêm. Với người cao tuổi, yêu cầu này càng cần thiết. Một quyết định vài trăm triệu không nên được chốt trong vài giờ bằng quà tặng và lời hứa.

Thứ tư, phải xử lý nghiêm các lời hứa chuyển nhượng giả. Đây là tầng nguy hiểm nhất của mô hình. Khi người mua đã mắc kẹt, họ được hứa có khách mua, có đoàn khách nước ngoài, có bộ phận pháp lý hỗ trợ, chỉ cần đóng thêm phí, nộp thuế, mua thêm gói hoặc hoàn tất nghĩa vụ tài chính là nhận lại tiền.

Nếu những thông tin đó không có thật, hành vi này không còn là tranh chấp dân sự đơn thuần. Nó có thể là thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản và cần được xem xét dưới góc độ hình sự.

Thứ năm, cần lập đầu mối tiếp nhận khiếu nại tập trung về sở hữu kỳ nghỉ. Mỗi người tiêu dùng đi khiếu nại riêng lẻ thường rất yếu. Nhưng nếu cơ quan quản lý tập hợp các vụ việc theo doanh nghiệp, theo mẫu hợp đồng, theo nhân viên tư vấn, theo phương thức thu tiền và theo lời hứa chuyển nhượng, bức tranh sẽ rõ hơn nhiều. Khi đó mới có thể phân biệt đâu là tranh chấp cá biệt và đâu là mô hình bán hàng có hệ thống.

Tiến sĩ luật Đặng Văn Cường cho biết, theo quy định của Bộ luật Dân sự, để một giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật phải đáp ứng nhiều điều kiện như đối tượng của hợp đồng phải được pháp luật thừa nhận, đối tượng của hợp đồng có thể thực hiện được trong giao dịch dân sự, chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp, việc giao kết hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức và trình tự thực hiện đúng quy định.
Nếu không đáp ứng một trong các điều kiện này, giao dịch có thể bị xem xét tuyên bố vô hiệu. Những trường hợp giao dịch mà đối tượng không thể thực hiện được hoặc do bị lừa dối, không đúng ý chí, giao dịch đó vô hiệu, không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, kết quả giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.
Bởi vậy, trong trường hợp người dân cho rằng mình bị lừa dối, bị nhầm lẫn hoặc đối tượng giao dịch không thể thực hiện được, hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định pháp luật. Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Bên cạnh đó, nếu có căn cứ cho thấy đã xuất hiện hành vi đưa ra thông tin gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác, người bị thiệt hại có quyền trình báo cơ quan điều tra để được xác minh, làm rõ theo quy định của pháp luật hình sự.
Pháp luật quy định hành vi gian dối chiếm đoạt tài sản từ 2 triệu đồng trở lên, người thực hiện hành vi này sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Trường hợp không có căn cứ để xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng hành vi có dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hoặc lừa dối khách hàng, cũng có thể xem xét xử lý hình sự đối với các tội danh tương ứng.

×