Cảnh giác chiêu 'mua nhanh kẻo hết sở hữu lâu dài' sau Nghị quyết 21

Nghị quyết 21 không đồng nghĩa chung cư chỉ còn sở hữu có thời hạn

Việc Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về định hướng sửa đổi Luật Đất đai cùng các luật liên quan đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư.

Một trong những nội dung được chú ý là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình đối với các dự án xây dựng mới.

Ngay sau khi thông tin được công bố, trên nhiều diễn đàn xuất hiện quan điểm cho rằng chung cư sau này sẽ chỉ được sở hữu trong vài chục năm thay vì lâu dài như hiện nay.

Không ít môi giới cũng tận dụng tâm lý này để thúc đẩy giao dịch bằng thông điệp "mua ngay trước khi hết chế độ sở hữu lâu dài".

Trước thực trạng này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội nhấn mạnh, cách hiểu trên chưa phản ánh đúng tinh thần của Nghị quyết 21.

Ông Đỉnh cho rằng cần phân biệt rõ ba vấn đề hoàn toàn khác nhau gồm: Thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ và tuổi thọ của công trình xây dựng.

Nghị quyết 21 không đề cập việc chuyển đất ở thương mại sang hình thức sử dụng có thời hạn 50 hoặc 70 năm. Đất xây dựng nhà ở để bán vẫn giữ nguyên nguyên tắc sử dụng ổn định, lâu dài như quy định hiện hành.

Trong khi đó, niên hạn công trình chỉ là cơ sở kỹ thuật nhằm phục vụ công tác quản lý chất lượng, bảo trì và kiểm định an toàn của tòa nhà.

Điều này đồng nghĩa khi công trình hết tuổi thọ thiết kế, cơ quan chức năng phải tổ chức kiểm định. Nếu kết quả đánh giá xác định công trình vẫn đáp ứng yêu cầu an toàn thì cư dân vẫn tiếp tục sinh sống bình thường, thay vì mặc nhiên phải phá dỡ hoặc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế kết hợp với kết quả kiểm định thực tế.

Khi tòa nhà đạt đến mốc niên hạn thiết kế, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức đánh giá chất lượng công trình. Chỉ những trường hợp được xác định không còn bảo đảm an toàn, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện bắt buộc phá dỡ theo quy định mới phải tiến hành di dời cư dân để cải tạo, xây dựng lại.

Ngược lại, nếu công trình vẫn đủ điều kiện sử dụng thì kết luận kiểm định sẽ xác định khoảng thời gian tiếp tục khai thác và người dân vẫn giữ nguyên quyền đối với căn hộ của mình.

Chủ sở hữu sẽ chia sẻ trách nhiệm khi xây dựng lại chung cư

Một điểm mới đáng chú ý trong Nghị quyết 21 là nguyên tắc quyền lợi phải đi cùng nghĩa vụ.

Theo đó, khi chung cư buộc phải xây dựng lại, chủ sở hữu căn hộ sẽ có trách nhiệm tài chính nhất định, thay vì hoàn toàn trông chờ vào ngân sách nhà nước như trước đây.

Ông Đỉnh nhận định, việc cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua gặp khó vì tâm lý Nhà nước phải đứng ra lo toàn bộ từ kiểm định đến đầu tư xây dựng.

Trong khi đó, sau khi dự án hoàn thành, chính các chủ sở hữu tiếp tục được hưởng lợi từ căn hộ mới cũng như giá trị quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, ông Đỉnh cũng nhấn mạnh nghĩa vụ tài chính không đồng nghĩa cư dân phải tự bỏ toàn bộ chi phí xây dựng lại tòa nhà.

Mức đóng góp sẽ phụ thuộc vào phương án bồi thường, giá trị quyền sử dụng đất, diện tích tái định cư, quy mô dự án mới, phần diện tích thương mại mà chủ đầu tư được khai thác cũng như nguồn vốn doanh nghiệp tham gia dự án.

Những nội dung như cách xác định mức đóng góp, thời điểm thanh toán hay chính sách hỗ trợ với người không đủ khả năng tài chính vẫn cần được luật hóa cụ thể trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Chuyên gia: Không nên để tin đồn dẫn dắt quyết định mua nhà

Ở góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng mỗi lần chính sách đất đai chuẩn bị điều chỉnh, thị trường thường xuất hiện nhiều thông tin suy diễn khiến người mua hoang mang.

Ông Đính khuyến nghị người mua nên đánh giá dự án dựa trên hồ sơ pháp lý, mục đích sử dụng đất, quy hoạch và năng lực chủ đầu tư thay vì đưa ra quyết định vì lo ngại "sắp hết quyền sở hữu lâu dài".

Ông cũng cho rằng nếu thị trường xuất hiện tình trạng môi giới lợi dụng thông tin chưa đầy đủ để kích thích giao dịch, cơ quan quản lý cần sớm có hướng dẫn chính thức nhằm tránh gây nhiễu thông tin và tạo ra những cơn sốt mua bán không cần thiết.

Giới chuyên gia nhận định, tinh thần của Nghị quyết 21 là từng bước chuyển từ tư duy bao cấp sang cơ chế quyền và nghĩa vụ song hành trong quản lý, cải tạo chung cư.

Trong thời gian các quy định chưa được ban hành, người mua nhà được khuyến cáo không nên tin vào những quảng cáo như "mua nhanh kẻo hết sở hữu lâu dài", bởi đây là cách diễn giải thiếu đầy đủ về tinh thần của Nghị quyết 21 và có thể dẫn đến những quyết định tài chính thiếu thận trọng.

×