CEO Phát Đạt: Việc Chủ tịch bị bán giải chấp cổ phiếu là việc cá nhân

Là một trong 2 mã chứng khoán bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề trong đợt bán tháo cổ phiếu (gồm NVL và PDR) gần đây, Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa có buổi trao đổi với báo chí chiều 22/11, để "thắng thắn" chia sẻ những thắc mắc của báo chí và cổ đông.

Theo ông Bùi Quang Anh Vũ (ảnh), Tổng Giám đốc CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, mọi hoạt động liên quan đến kinh doanh, phát triển dự án bất động sản bình thường.

"Phát Đạt vẫn đang tiếp tục tiến lên, chúng tôi không có bất cứ thông tin tiêu cực gì", ông Vũ nhấn mạnh.

-Phiên giao dịch chiều nay cũng là phiên thứ 13 liên tiếp PDR giảm sàn, liệu đà giảm của cổ phiếu PDR có liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp?

Trên thực tế, ngoài diễn biến bất lợi của thị trường chung, còn do yếu tố tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những bất ổn của nền kinh tế và cổ đông của Phát Đạt đang có vay ký quỹ tại các công ty chứng khoán bị ép bán (force sell).

Ngoài ra, do thông tin về các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư mang cổ phiếu PDR ra bán tháo.

Tuy nhiên, một lần nữa tôi khẳng định, Phát Đạt hiện không bị áp lực trái phiếu. Bởi, đến thời điểm hiện tại, doanh nghiệp đã chuẩn bị đủ tiền trả nợ trái phiếu.

Chẳng hạn trong kỳ tháng 10 vừa qua, chúng tôi đã trả 100 tỷ đồng, tháng 11 này cũng trả 120 tỷ đồng.

Hiện tại, các lô trái phiếu được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR, sở hữu bởi các cổ đông lớn và đảm bảo không bán ra. Sau khi thị giá cổ phiếu sụt giảm thời gian qua, Phát Đạt đã tính đến kịch bản xấu nhất và bổ sung thêm tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR và bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản và quyền sở hữu nhà ở.

Nói chung, giá trị các lô trái phiếu là 2.800 tỷ đồng, còn tài sản đảm bảo ước tính hiện tại khoảng 7.000 tỷ đồng.

-Ông có thể giải thích rõ hơn về việc PDR đã bổ sung thêm tài sản đảm bảo như thế nào?

Cụ thể, bên thứ 3 là Công ty CP Đầu tư TM DV AKYN, là bên liên quan của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt, dùng quyền sở hữu và quyền khai thác tài sản thuộc Dự án Chung cư 239 CMT8, Phường 4, Quận 3, Tp. HCM làm tài sản đảm bảo bổ sung cho các lô trái phiếu phát hành Lần 1- 2021, Lần 3 -2021, Lần 6 -2021, Lần 7 -2021 và Lần 1 -2022. Giá trị tài sản đảm bảo này được ước tính rơi vào khoảng 3.000 tỷ đồng.

Tổng cộng, sau khi bổ sung thêm tài sản đảm bảo, tỷ lệ LTV (dư nợ trái phiếu/tổng tài sản đảm bảo) ước đạt khoảng 40%. Lưu ý tỷ lệ LTV ước tính dựa trên tổng tài sản đảm bảo, gồm giá trị cổ phiếu tính theo mệnh giá 10.000 đồng và giá trị bất động sản.

Ngoài ra phía AKYN cũng đồng ý đảm bảo cho lô trái phiếu Lần 2 -2021 bằng toàn bộ cổ phần của Công ty TNHH Du Lịch Quang Hải và quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thuộc sở hữu của AKYN.

Các tài sản khác thuộc sở hữu của Phát Đạt như quyền sử dụng đất tại Quảng Ngãi, Bình Định và Dự án KDL Bến Thành Long Hải (Tropicana) tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũng được đưa vào làm tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu còn lại.

Nhìn chung, sau khi bổ sung tài sản đảm bảo, các lô trái phiếu do Phát Đạt phát hành đang giữ tỷ lệ LTV ước tính ở mức khá tốt, đảm bảo nghĩa vụ cho trái chủ, cho thấy Phát Đạt vẫn đang tiếp tục đảm bảo khả năng trả nợ.

-Trong 3 quý đầu năm nay, Phát Đạt ghi nhận doanh thu 1.490 tỷ đồng (-38% so với cùng kỳ năm trước), lợi nhuận sau thuế đạt 1.399 tỷ đồng (+26%). Tuy nhiên, việc tăng trưởng kinh doanh lại đến từ khoản chuyển nhượng 26% vốn chủ sở hữu trong công ty con là Địa ốc Sài Gòn KL, để mang về khoản lãi hơn 1.248 tỷ đồng. Ông có thể giải thích thêm về việc này?

Đúng là năm nay có khó khăn, nếu không bán công ty con, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp sẽ âm. Tuy nhiên, đây cũng là hoạt động bình thường của doanh nghiệp ngành bất động sản.

Còn về thị trường bất động sản thì từ đầu năm đến nay nhìn chung là rất khó khăn, có giai đoạn Phát Đạt không thoát khỏi xu hướng cắt giảm nhân sự. Tuy nhiên, hiện nay số lượng người giàu vẫn rất nhiều, tiền trong dân cũng còn rất nhiều, đây cũng là đối tượng để doanh nghiệp hướng đến, kể cả trong kịch bản xấu nhất, PDR vẫn cố gắng để có sản phẩm phù hợp.

-Nghĩa là công ty vẫn đang sẵn sàng các kế hoạch tung sản phẩm ra thị trường trong giai đoạn này?

Đúng vậy, Phát Đạt đang đẩy nhanh tiến độ dự án Cadia Quy Nhon (Bình Định), đồng thời sắp tới đưa vào kinh doanh một dự án khoảng 5.000 căn hộ cao cấp ở Bình Dương và một dự án nghỉ dưỡng ở Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Cuối năm nay, doanh nghiệp dự kiến hoàn thành đền bù giải phóng mặt bằng một dự án hơn 43 ha ở Bình Định, trên cơ sở đó xây dựng hạ tầng và triển khai bán hàng.

Ngoài 4 dự án để triển khai đến hết tháng 12/2023, Phát Đạt còn một số quỹ đất khác để sẵn sàng gối đầu.

-Nhưng thị trường bất động sản đang được dự báo là rất khó khăn, Phát Đạt hẳn phải có một chiến lược riêng?

Thay vì chiến lược bán sỉ dự án như trước đây, Phát Đạt mới đây đã thành lập công ty con Phát Đạt Realty để liên kết với các sàn môi giới từ Bắc vào Nam nhằm phân phối sản phẩm và cách làm này đang rất hiệu quả.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn về tín dụng, đặc biệt là với tín dụng với khách hàng, Phát Đạt dự kiến sẽ phối hợp với ngân hàng để hỗ trợ tín dụng cho khách hàng trong giai đoạn khó khăn, cũng như đưa ra nhiều hình thức thanh toán linh hoạt, hấp dẫn...

-Ngay lúc cổ phiếu PDR liên tục rớt giá, ông lại đăng ký mua thêm 20 triệu cổ phiếu PDR, liệu đây có phải là "chiêu" để... cứu giá? Thời gian gần đây, nhiều lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản khác cũng đã "thất hứa" khi mua rất ít cổ phiếu so với số lượng đăng ký, ông có như thế không?

Tôi đăng ký mua vào 20 triệu cổ phiếu PDR, tăng tỷ lệ sở hữu lên 3,45% cổ phần công ty. Thương vụ này dự kiến thực hiện từ ngày 23/11 và kéo dài đến 23/12.

Tôi mua thêm cổ phiếu không phải là "giải cứu" gì, nhưng vì tin nên mua. Niềm tin này dựa trên những nền tảng có sẵn của công ty và một loạt dự án đang và sắp triển khai. Giá cổ phiếu giảm thời gian qua do một số công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu một số cá nhân. Điều này tách bạch với hoạt động của Phát Đạt.

Còn đăng ký mua và mua bao nhiêu thì còn phụ thuộc nhiều vào nhiều yếu tố. Bởi, tiền của tôi bỏ ra để mua, tôi phải cân nhắc kỹ. Nhà đầu tư có thể nhìn cách tôi mua như thế nào trong thời gian tới...

-Liên quan đến việc chủ tịch Nguyễn Văn Đạt bị tới 7 công ty chứng khoán khác mang hàng chục triệu cổ phiếu ra bán giải chấp, điều này có thể nói là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư bán tháo cổ phiếu PDR, vì sao ngay từ đầu Phát Đạt không bổ sung vốn để khỏi bị giải chấp?

Theo tôi, đây là việc cá nhân của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt, việc này tách bạch ra với hoạt động của công ty.

Xin cảm ơn ông!