Chung cư 50 năm và sở hữu lâu dài khác nhau thế nào?

Chung cư 50 năm và chung cư lâu dài khác nhau ở đâu?

Thị trường bất động sản những năm gần đây xuất hiện ngày càng nhiều dự án căn hộ được quảng bá là "sở hữu 50 năm", "50 năm theo thời hạn dự án" hoặc "sở hữu có thời hạn". Điều này khiến không ít người mua băn khoăn về quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng cũng như giá trị tài sản trong tương lai.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, điều đầu tiên cần phân biệt là thời hạn sử dụng đất của dự án và thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.

Đối với chung cư sở hữu lâu dài, dự án được xây dựng trên đất ở được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài. Người mua căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định, đồng thời có quyền sử dụng phần diện tích đất chung của tòa nhà không xác định thời hạn.

Điều này đồng nghĩa với việc căn hộ có thể được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho hoặc để thừa kế theo quy định của pháp luật. Giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, tiện ích và diễn biến của thị trường.

Ngược lại, chung cư 50 năm thường được xây dựng trên quỹ đất thương mại, dịch vụ hoặc đất được Nhà nước cho thuê, giao có thời hạn để thực hiện dự án đầu tư.

Trong trường hợp này, người mua chỉ được khai thác, sử dụng căn hộ trong thời gian còn lại của dự án. Nếu dự án được cấp thời hạn 50 năm ngay từ đầu thì người mua ở thời điểm mở bán có thể sử dụng gần như toàn bộ thời gian này. Tuy nhiên, nếu căn hộ được chuyển nhượng sau 10 năm thì người mua tiếp theo chỉ còn khoảng 40 năm sử dụng.

Nói cách khác, giá trị pháp lý của tài sản luôn gắn với "quỹ thời gian" còn lại của dự án.

Vì sao chung cư 50 năm thường có giá thấp hơn?

Trên thực tế, các căn hộ sở hữu có thời hạn thường được chào bán với mức giá thấp hơn khoảng 10 - 30% so với căn hộ sở hữu lâu dài nếu có cùng vị trí, quy mô và chất lượng xây dựng.

Khoảng chênh lệch này phản ánh chính thời hạn khai thác tài sản ngắn hơn, đồng thời bù đắp cho những rủi ro mà người mua phải chấp nhận trong tương lai.

Bên cạnh lợi thế về giá, nhiều dự án sở hữu 50 năm lại nằm ở các khu vực trung tâm, ven biển hoặc những vị trí đắc địa, nơi quỹ đất ở lâu dài rất hạn chế. Nhờ đó, loại hình này vẫn thu hút người mua có nhu cầu ở thực trong một giai đoạn nhất định hoặc nhà đầu tư hướng đến mục tiêu khai thác cho thuê.

Theo các chuyên gia, với những bất động sản tạo được dòng tiền tốt, thời hạn sở hữu không phải lúc nào cũng là yếu tố quyết định. Điều quan trọng là hiệu quả khai thác trong suốt vòng đời của tài sản.

Hết 50 năm thì căn hộ sẽ ra sao?

Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm nhất khi cân nhắc mua căn hộ sở hữu có thời hạn.

Theo quy định hiện hành, khi dự án hết thời hạn sử dụng đất sẽ không mặc nhiên được gia hạn. Việc tiếp tục sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cũng như quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có thể xảy ra hai kịch bản:

Thứ nhất, nếu khu đất vẫn phù hợp với quy hoạch, không thuộc diện thu hồi và đáp ứng các điều kiện theo quy định, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất. Tuy nhiên, việc gia hạn không diễn ra tự động mà chủ thể có liên quan phải thực hiện thủ tục theo quy định và có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, nếu khu đất nằm trong quy hoạch mới hoặc Nhà nước thu hồi để phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, dự án sẽ chấm dứt theo thời hạn đã được giao.

Trong trường hợp này, người sở hữu căn hộ không đồng nghĩa với việc "mất trắng" tài sản. Việc xử lý sẽ được thực hiện theo phương án thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư tùy từng trường hợp cụ thể và theo chính sách pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó.

Chủ đầu tư có quyết định được việc gia hạn dự án?

Một quan niệm phổ biến là chủ đầu tư sẽ đứng ra gia hạn dự án hoặc đảm bảo quyền lợi lâu dài cho người mua.

Thực tế, sau khi hoàn thành việc bán sản phẩm và dự án đi vào vận hành, quyền quyết định về thời hạn sử dụng đất không thuộc về chủ đầu tư mà do cơ quan quản lý nhà nước xem xét trên cơ sở quy hoạch và pháp luật hiện hành.

Do đó, chủ đầu tư không thể cam kết chắc chắn dự án sẽ được gia hạn sau khi hết thời hạn sử dụng đất.

Khác với căn hộ sở hữu lâu dài, giá trị của căn hộ 50 năm thường chịu tác động từ thời gian còn lại của dự án.

Khi thời hạn sử dụng giảm xuống, nhóm khách hàng sẵn sàng mua loại tài sản này cũng có xu hướng thu hẹp. Đồng thời, nhiều ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng đối với tài sản có thời gian khai thác ngắn, khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp có thể giảm.

Vì vậy, giá trị của căn hộ sở hữu có thời hạn thường không giảm đột ngột vào năm cuối cùng mà được điều chỉnh dần theo kỳ vọng của thị trường trong suốt vòng đời dự án.

×