Diễn biến thị trường chung cư Hà Nội

Ai đang "ôm" chung cư Hà Nội?

Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào chu kỳ tăng trưởng nguồn cung mới sau nhiều năm khan hiếm dự án. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước khi có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, nguồn hàng hiện nay chủ yếu được dẫn dắt bởi một nhóm “ông lớn” như Masterise Homes, MIK Group hay Sunshine Group,...

Từ khu vực trung tâm đến phía tây, phía đông và phía bắc Thủ đô, hàng loạt đại dự án đang đồng loạt triển khai với quy mô lên tới hàng chục nghìn căn hộ.

Tại khu đất công nghiệp cũ Cao - Xà - Lá trên đường Nguyễn Trãi, Masterise Homes đang phát triển tổ hợp Hanoi Seasons Garden trên quỹ đất khoảng 11 ha, gồm 8 tòa căn hộ và 2 tòa văn phòng cao từ 35 - 46 tầng. Theo ước tính được môi giới tại đây giới thiệu, mỗi sàn sẽ dự có 23 căn hộ, trung bình là 40 tầng, dự án sẽ tung ra thị trường khoảng 8.000 căn hộ.

Ngoài dự án trung tâm này, Masterise Homes còn mở rộng mạnh tại các đại đô thị vùng ven. Tại Vinhomes Đan Phượng, doanh nghiệp phát triển dự án Masteri Sky Quarter gồm 2 tòa tháp cao 16 và 22 tầng. Ở phía đông, doanh nghiệp dự kiến triển khai tổng cộng 34 tòa căn hộ tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Trong khi đó, MIK Group liên tục gia tăng hiện diện tại Hà Nội trong khoảng 3 năm gần đây. Sau loạt dự án tại Vinhomes Smart City và The Matrix One giai đoạn 2, doanh nghiệp tiếp tục tung ra Imperia Sky Park tại Nam An Khánh với 6 tòa nhà cao từ 31 - 40 tầng, cung cấp khoảng 3.000 căn hộ.

Tại Long Biên, MIK Group cũng triển khai dự án The Magnolia gồm 3 tòa cao 33 tầng với hơn 500 căn hộ, nối tiếp chuỗi dự án Imperia Signature Cổ Loa và Imperia Ocean City.

Sunshine Group cũng cho thấy tham vọng lớn khi đồng loạt khởi công 3 dự án gồm Noble West Lake Hanoi, Sunshine River Park và Sunshine Continental.

Trong đó, Noble West Lake Hanoi nằm trong khu đô thị Ciputra có diện tích gần 6 ha, gồm 12 tòa tháp cao 40 tầng. Sunshine River Park có tổng diện tích sàn gần 134.000 m2 với 25 tầng nổi, còn Sunshine Continental được xây dựng cao 30 tầng nổi cùng 3 tầng hầm.

Chỉ tính riêng danh mục dự án đã công bố, ba doanh nghiệp này đã nắm trong tay nguồn cung lên tới hàng chục nghìn căn hộ, đủ để tạo ảnh hưởng lớn lên mặt bằng giá và cấu trúc thị trường chung cư Hà Nội trong những năm tới.

Thị trường dần mất cân bằng về phân khúc

Điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn cung mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Các dự án của Masterise Homes hiện chủ yếu được bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Riêng Hanoi Seasons Garden đã xuất hiện mức giá vượt 200 triệu đồng/m2. Nhiều dự án của MIK Group và Sunshine Group cũng hướng tới nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao.

Dữ liệu của CBRE Hà Nội cho thấy quý 1 vừa qua là quý thứ 3 liên tiếp giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Giá bán bình quân đạt 102 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước và thậm chí vượt TP.HCM trước thời điểm sáp nhập.

Trao đổi với Dân Việt, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc nguồn cung tập trung vào một nhóm doanh nghiệp lớn đang khiến thị trường mất dần tính cạnh tranh về giá.

“Các doanh nghiệp lớn sở hữu quỹ đất tốt, tiềm lực tài chính mạnh và gần như dẫn dắt toàn bộ nguồn cung mới. Khi thị trường thiếu vắng các chủ đầu tư tầm trung tham gia phân khúc vừa túi tiền, cán cân sản phẩm sẽ nghiêng mạnh về cao cấp. Điều này khiến mặt bằng giá khó có cơ hội điều chỉnh giảm”, ông Đính nhận định.

Theo ông Đính, trong bối cảnh chi phí đất đai, tài chính và pháp lý đều tăng mạnh, các doanh nghiệp lớn cũng có xu hướng ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp để tối ưu lợi nhuận thay vì nhà ở giá phù hợp với số đông.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ cho rằng thị trường căn hộ Hà Nội đang rơi vào trạng thái “lệch pha cung - cầu”.

“Nhu cầu thực trên thị trường vẫn tập trung lớn ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền. Tuy nhiên, nguồn cung mới lại chủ yếu là căn hộ cao cấp do các doanh nghiệp lớn phát triển. Đây là nguyên nhân khiến người trẻ và nhóm mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở”, ông Toản nói.

Theo chuyên gia này, khi thị trường tập trung vào một nhóm doanh nghiệp lớn, áp lực cạnh tranh bằng giá bán sẽ giảm đi đáng kể. Thay vào đó, cuộc cạnh tranh hiện chủ yếu nằm ở vị trí, tiện ích và tiêu chuẩn bàn giao dự án.

Dù đang chiếm ưu thế tuyệt đối về nguồn cung, các chủ đầu tư lớn cũng sẽ đối mặt nhiều áp lực hơn khi thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh mới.

CBRE dự báo tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong năm nay có thể đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm trước và vượt xa giai đoạn 2020 - 2024.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư căn hộ đã có dấu hiệu chững lại từ cuối năm ngoái khi lãi suất vay mua nhà tăng trở lại, còn mặt bằng giá tiếp tục neo cao.

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn, các chủ đầu tư sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược bán hàng và cơ cấu sản phẩm nếu muốn duy trì thanh khoản. Tuy nhiên, với thực tế phần lớn nguồn cung hiện nằm trong tay các “ông lớn”, thị trường chung cư Hà Nội trong vài năm tới nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp tục bị dẫn dắt bởi phân khúc cao cấp.

×