Chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026: Điều kiện, thủ tục và khoản tiền người dân cần biết

Bạn đọc hỏi về trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026

Chuyển đất vườn thành đất ở là một nhu cầu thực tế và phổ biến, nhất là tại vùng ven đô thị và nông thôn.

Từ khi Luật Đất đai 2024 tôi muốn hỏi trình tự, thủ tục để chuyển đất vườn sang đất ở thế nào? Điều kiện và số tiền phí phải trả là bao nhiêu?

Bạn đọc Hoàng Xuân Hiệp (Vinh Lộc, Nghệ An) hỏi.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực nêu rõ trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi chuyển, người dân cũng phải chú ý đến điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở.

Luật Đất đai 2024 không phân loại riêng “đất vườn”, mà xem đây là nhóm đất nông nghiệp gồm đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm.

Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026 theo quy định mới nhất

Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;

Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.

Điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở theo quy định mới nhất

Phù hợp với quy hoạch:

Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, đối với các công trình, dự án dự kiến triển khai trong năm, dự án bố trí đất ở hoặc đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có), diện tích đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng, dự án thu hồi đất, tái định cư hay bồi thường đất sản xuất cho người bị thu hồi, thì việc chuyển mục đích phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt cùng quyết định đầu tư.

Trường hợp khác, có thể dựa vào quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư gắn với quyết định lựa chọn nhà đầu tư hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đối tác công – tư.

Với các dự án chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, căn cứ pháp lý sẽ là quyết định đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư kèm quyết định lựa chọn nhà đầu tư hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đối tác công – tư.

Riêng trường hợp đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa đất có đất ở, việc chuyển sang đất ở sẽ được xét dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hay quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phải được cơ quan chức năng cho phép:

Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong đó bao gồm: chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển sang đất chăn nuôi tập trung quy mô lớn; chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sang đất phi nông nghiệp có thu tiền; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất sự nghiệp, công cộng hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Tóm lại, để chuyển đất vườn thành đất ở, người dân không chỉ cần phù hợp với quy hoạch mà còn bắt buộc phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép theo đúng trình tự pháp luật.

Những khoản tiền người dân phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026

Khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, người dân phải nộp các khoản chi phí theo quy định, trong đó quan trọng nhất là tiền sử dụng đất.

Một là tiền sử dụng đất:

Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP nêu rõ: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển - Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển (nếu có).

Trong đó:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất × Giá đất tại bảng giá đất.

Nếu đất trước đó là đất nông nghiệp giao không thu tiền thì tính theo diện tích × giá đất nông nghiệp.

Nếu là đất nông nghiệp thuê trả tiền một lần thì tính theo diện tích × giá đất tương ứng với thời hạn thuê.

Đây là khoản chi phí lớn nhất, chiếm phần chính trong tổng nghĩa vụ tài chính.

Hai là lệ phí trước bạ:

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu = (Giá đất tại bảng giá đất × diện tích) × 0,5%.

Ba là lệ phí cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ):

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, do HĐND cấp tỉnh quy định, nhưng phổ biến không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Bốn là phí thẩm định hồ sơ:

Là khoản thu để cơ quan nhà nước thẩm định điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng thu phí này; nếu có thì mức thu cũng khác nhau tùy chính sách từng tỉnh, thành.

Như vậy, khi thực hiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp đủ các khoản trên. Số tiền cụ thể không được ấn định chung mà phụ thuộc vào giá đất và diện tích từng thửa. Trong đó, tiền sử dụng đất thường là khoản lớn nhất, trừ trường hợp được miễn hoặc giảm theo chính sách.

×