Chuyên gia: Không thể để ngân hàng tiếp tục “gánh” vốn dài hạn cho bất động sản

Tín dụng bất động sản tăng nhanh, áp lực dồn lên hệ thống ngân hàng

Tại hội thảo về bất động sản mới đây, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng thị trường địa ốc Việt Nam đang đứng trước yêu cầu cấp thiết phải tái cấu trúc dòng vốn.

Nếu tiếp tục phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, áp lực lãi suất và rủi ro thanh khoản sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới.

Ông Thành chỉ ra, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu vốn, mà là cách huy động và phân bổ nguồn lực sao cho hiệu quả hơn. Thị trường tài chính Việt Nam đang tồn tại sự lệch pha khi tín dụng ngân hàng vẫn phải “gánh” phần lớn nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế, thay vì chia sẻ với các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư hay thị trường chứng khoán.

Một trong những áp lực đáng chú ý là tín dụng bất động sản đang tăng nhanh hơn đáng kể so với mặt bằng tín dụng chung. Có thời điểm, tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực địa ốc lên sát ngưỡng 20%, trong khi tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế thấp hơn nhiều.

Theo TS. Võ Trí Thành, điều này khiến hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng mất cân đối kỳ hạn nghiêm trọng. Các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay trung và dài hạn, đặc biệt là các khoản vay bất động sản có thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Sự chênh lệch này tạo áp lực lớn lên thanh khoản, đồng thời khiến mặt bằng lãi suất khó giảm sâu như kỳ vọng. Ngoài câu chuyện thanh khoản, yếu tố lạm phát cũng đang trở thành áp lực đáng kể với chính sách tiền tệ.

Ông Thành cho biết, sau giai đoạn hậu Covid-19, kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam đã tăng lên rõ rệt. Có thời điểm lạm phát dao động quanh mức 5 - 6%, vượt mục tiêu kiểm soát thông thường. Đáng chú ý hơn, lạm phát lõi đã vượt ngưỡng 4%, cao hơn đáng kể so với mức kỳ vọng khoảng 2,5% trước đây.

Trong bối cảnh đó, việc điều hành chính sách tiền tệ trở nên khó khăn hơn khi phải cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát lạm phát.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế cho rằng, bài toán đầu tiên là kiểm soát cung tiền ở mức hợp lý nhằm giữ ổn định kỳ vọng thị trường. Nếu tăng trưởng tín dụng tiếp tục ở mức quá cao, áp lực lạm phát và lãi suất sẽ càng lớn.

Song song với đó là bài toán thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Ông cho rằng muốn kéo giảm mặt bằng lãi suất thì không chỉ cần kiểm soát lạm phát mà còn phải xử lý được tình trạng mất cân đối nguồn vốn trong hệ thống tài chính.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục sử dụng các công cụ điều tiết như thị trường mở, điều hành tỷ giá hay nghiệp vụ ngoại hối nhằm hỗ trợ thanh khoản. Dù vậy, áp lực vẫn chưa được giải tỏa hoàn toàn khi chênh lệch giữa huy động và cho vay có thời điểm lên tới khoảng 2 triệu tỷ đồng.

Để giảm sức ép, cơ quan quản lý đã nới một số quy định liên quan đến an toàn vốn và cơ cấu nguồn vốn nhằm tạo điều kiện cho các ngân hàng linh hoạt hơn trong sử dụng dòng tiền. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây mới chỉ là giải pháp ngắn hạn.

Ở góc độ điều hành vĩ mô, TS. Võ Trí Thành cho rằng dòng vốn tín dụng trong thời gian tới sẽ tiếp tục được định hướng vào các phân khúc ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và các chương trình an sinh.

Theo ông Thành, tín dụng bất động sản không nên tăng trưởng quá chênh lệch so với tín dụng chung của nền kinh tế. Việc kiểm soát tốc độ mở rộng tín dụng vào địa ốc là cần thiết để tránh tạo áp lực lên lãi suất và ổn định hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, giải pháp căn cơ hơn vẫn là phát triển thị trường vốn theo hướng cân bằng và bền vững hơn. Cấu trúc tài chính hiện nay của Việt Nam vẫn phụ thuộc quá nhiều vào hệ thống ngân hàng, trong khi các kênh dẫn vốn dài hạn chưa phát triển tương xứng.

Ông Thành cho rằng việc thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng thị trường chứng khoán, mở rộng các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí và bảo hiểm sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn huy động vốn dài hạn ngoài ngân hàng.

Bên cạnh đó, tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và niêm yết trên sàn chứng khoán cần được đẩy nhanh để tăng quy mô và chiều sâu cho thị trường tài chính.

×