Có nên xuống tiền mua bất động sản 'cắt lỗ'?

Kết quả thăm dò cho thấy, kể từ đầu năm 2022 đến nay, hiện tượng các nhà đầu tư F0 (mua nhà lần đầu), dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính phải bán nhà, đất để cắt lỗ ngày càng tăng. Nhiều người rao bán với giá gốc, thậm chí thấp hơn cả trăm triệu nhưng vẫn không thể “thoát hàng”.

"Sóng cắt lỗ" lan rộng

Đầu năm 2021, khi cơn sốt nhà đất lên đỉnh điểm, anh Hoàng Thanh Điền xuống tiền đầu tư một căn hộ có diện tích 70m2, 2 phòng ngủ, thuộc quận 9 cũ - nay thuộc TP.Thủ Đức. Căn hộ có giá mua vào 3 tỷ đồng, trong đó hơn 1,3 tỷ đồng là tiền đi vay ngân hàng, lãi suất ưu đãi 1 năm.

Căn hộ được anh Điền mua vào với kỳ vọng "tiền đẻ ra tiền" nhưng nay đang trở thành gánh nặng oằn vai. Đã hơn 3 tháng qua, anh rao bán nhà nhưng chẳng có ai mua, khách cứ đến rồi lại đi.

“Sau 1 năm, hết ưu đãi, tôi bắt đầu phải trả lãi, cộng thêm nợ gốc, mỗi tháng tiêu tốn gần 25 triệu đồng. Sau gần 3 tháng gồng lãi, căn hộ không có “đường” tăng giá trong 2-3 năm tới, cộng thêm vật giá leo thang khiến tôi kiệt sức, quyết định bán lỗ gần 200 triệu đồng nhưng thật khó”, anh Điền nói.

Không chỉ ở phân khúc căn hộ, làn sóng cắt lỗ đang lan rộng cả sang các loại hình bất động sản khác. Anh Lê Trung, một nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, chia sẻ cuối năm 2020, trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục lên cơn sốt, anh đã không ngần ngại vay 1,5 tỷ đồng để mua một lô đất tại Hưng Yên.

Mảnh đất rộng 90m2 được mua vào với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 33 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Trung chỉ tính "lướt sóng" vài tháng, khi thị trường vẫn đang còn nóng sốt. Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

“Đến cuối tháng 3/2022, tự lượng sức đã đuối tài chính, tôi quyết định rao bán mảnh đất với giá gốc, vì nếu kéo dài sẽ lâm cảnh "còng lưng trả nợ". Tìm đủ mọi cách kết nối, nhờ môi giới, nhưng mãi đến tháng 6 vừa rồi, tôi mới có thể bán được, lỗ vốn gần 200 triệu đồng”, anh Trung cay đắng thừa nhận.

Nhận định về các trường hợp bán “cắt lỗ” trong những tháng vừa qua, anh Vũ Quốc Việt, trưởng một văn phòng môi giới tại Hà Nội cho hay, đây là chuyện không hiếm, song hầu hết chỉ xảy ra với những nhà đầu tư mới non kinh nghiệm, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Theo anh Việt, nhà đầu tư F0 thường vay vốn để “lướt sóng”, với tham vọng bán chốt lời trong vòng 1-2 năm. Tuy nhiên, với các sản phẩm mới, được mua trong khoảng 2 năm trở lại đây phần lớn đã ở mức giá quá cao nên khó có tiềm năng tăng trong vòng 2-3 năm. Khó thanh khoản trong khi gánh nặng tài chính bủa vây khiến nhiều người buộc phải bán cắt lỗ.

Khi nào nên "bắt đáy"? 

Nốt trầm của thị trường đang đẩy nhiều F0 đuối vốn vào thế khó, nhưng cũng mở ra cơ hội “bắt đáy” sản phẩm giá tốt cho những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có nguồn vốn mạnh với mục tiêu dài hạn.

Ở góc nhìn của chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, nhận định hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

"Trong thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Vì vậy, nếu có người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì những người trường vốn nên cân nhắc mua. Nhưng cần lưu ý “cuộc chơi” chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn", ông Quang phân tích.

Đồng quan điểm, anh Trần Văn Giang, một nhà đầu tư có gần 10 lăn lộn trên thị trường, cho rằng có một sự khác biệt lớn là những người mới thường thích lao vào khi sốt đất, còn người có kinh nghiệm thì thường “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Và đây là thời điểm thích hợp cho những “tay chơi” thực thụ.

“Tôi vừa bổ sung vào danh mục đầu tư 2 căn hộ và một lô đất nền, tổng giá trị mua vào gần 10 tỷ đồng. Nhà đất thì chắc chắn không có chuyện mất giá, chuyện tăng chỉ là sớm muộn. Tất nhiên mua vào thời điểm này thì tôi cũng cân nhắc hạ mức kỳ vọng, xác định “chôn” vốn từ 3 năm trở lên”, anh Giang chia sẻ.

Đặc biệt, anh Giang lưu ý tình trạng “cắt lỗ ảo”. Nhiều người đang cố tình theo “trend” cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20% nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua.

Cơ hội rõ ràng đang mở ra khi thị trường có nhiều biến động, nhưng cơ hội nhiều thì cũng kéo theo rủi ro lớn. Vì vậy, theo chuyên gia, các nhà đầu tư nên cẩn trọng và quan sát kỹ các diễn biến của thị trường. Khi quyết định mua vào ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố.

Để an toàn, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để “lướt sóng” vào lúc này, bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.