Condotel được cấp "giấy khai sinh": Chỉ là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ

Etime đã đưa tin, mới đây Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đã ban hành Văn bản 703, do ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, ký gửi Sở TN-MT các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Văn bản đã xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Cùng với đó, Sở TN-MT tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Sau khi văn bản được ban ra, vấn đề pháp lý về condotel tiếp tục gây ra nhiều tranh cãi.

Trao đổi với Etime, luật sư Trương Anh Tú (Chủ tịch TAT Law Firm, Đoàn Luât sư TP.Hà Nội) cho rằng, văn bản 703 là văn bản mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ Tài nguyên - môi trường cho sở tài nguyên - môi trường các tỉnh, thành liên quan đến chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở (condotel).

Theo luật sư Trương Anh Tú, về cơ bản văn bản mới ban ra của Bộ TN-MT cơ bản không có gì mới so với các quy định pháp luật trước đây như Luật du lịch, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản.

"Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này không "cấp khai sinh cho condotel", ông Tú nói.

Theo đó, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du Lịch và bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi.

Điều này, đã được Bộ TN-MT đề cập trong văn bản hướng dẫn này. Việc xác định đúng bản chất pháp lý của condotel sẽ quyết định đến chế độ sử dụng đất, mục đích, thời hạn sử dụng đất bởi thời hạn, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.

Đối với dự án xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… nhằm mục đích kinh doanh dịch vụ thì đất được giao là đất thương mại dịch vụ nên chế độ, thời hạn sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy định của Luật Đất đai.

Về việc cấp giấy chứng nhận, đã có nhiều quan điểm khác nhau về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel nên cấp như thế nào, theo loại hình nào.Nếu áp dụng tổng thể các quy định của pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận công trình là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, điều này dẫn đến nhiều rủi ro khi người mua chỉ sở hữu bản hợp đồng viết tay.

"Tuy nhiên, với trường hợp cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ, sẽ làm thay đổi bản chất của dự án du lịch. Theo đó chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua. Nhưng điều này hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp…", ông Tú cho hay.

Hơn nữa, khi người mua được cấp sở hữu công trình, họ có toàn quyền quyết định đối với công trình của mình, có thể thay đổi mục đích sử dụng, hoặc tự kinh doanh… dẫn đến thay đổi mục đích cũng như chủ trương ban đầu của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

"Tóm lại, nếu cấp giấy chứng nhận công trình riêng cho từng căn hộ là không thể, vì khi đó vấn đề pháp lý sẽ "rối như canh hẹ", luật sư Tú nhận định.