Cú bắt tay tỷ đô: Bài toán nan giải với Phát Đạt

Thị trường địa ốc vừa chứng kiến một trong những thương vụ M&A lớn nhất kể từ đầu năm 2026. Hội đồng quản trị CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) đã thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 35% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC với giá trị dự kiến hơn 7.666 tỷ đồng. Đồng thời, PDR cam kết rót thêm khoảng 2.726,8 tỷ đồng nếu đối tác tăng vốn lên 12.000 tỷ đồng, nâng tổng mức đầu tư vào thương vụ này lên con số 10.393,8 tỷ đồng.

Sức hút khó cưỡng từ "viên ngọc" Lotte Eco Smart City

Trải dài trên 6 lô đất vàng liền kề từ 2-1 đến 2-6 với tổng diện tích khoảng 7,54ha, Lotte Eco Smart City có tổng mức đầu tư dự kiến lên đến 60.000 tỷ đồng (gần 2,4 tỷ USD). Đây là tổ hợp đô thị đa chức năng mật độ cao, tích hợp các trung tâm thương mại bán lẻ hiện đại, tháp văn phòng hạng A, căn hộ dịch vụ và phân khu lưu trú cao cấp.

Không phải ngẫu nhiên Phát Đạt chấp nhận dồn nguồn lực tài chính tương đương gần một nửa tổng tài sản của mình vào thương vụ này. Lotte Properties HCMC hiện là chủ đầu tư duy nhất của siêu dự án Thu Thiem Eco Smart City, dự án được ví như "trái tim" của phân khu chức năng 2A, lõi trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM).

Vị trí độc tôn đối diện quận 1 qua sông Sài Gòn cùng hạ tầng đồng bộ khiến Thủ Thiêm vẫn là tọa độ có sức hút sinh lời và bảo chứng giá trị lớn nhất đối với giới đầu tư bất động sản cao cấp, bất chấp mọi giai đoạn biến động của thị trường.

Nguồn lực từ đâu?

Theo hợp đồng hợp tác đầu tư được ký kết chính thức vào ngày 26/6, cấu trúc phân chia quyền lực phát triển dự án giữa Tập đoàn Lotte và Phát Đạt đã được định hình rõ nét. PDR không đóng vai trò là nhà đầu tư tài chính thụ động mà trực tiếp tham gia sâu vào khâu cốt lõi của siêu dự án.

Cụ thể, Phát Đạt sẽ đồng phát triển hợp phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6. Đặc biệt, doanh nghiệp này giành quyền phát triển hai khối cao ốc thương mại lớn (khối 2-1 và 2-3), đi kèm toàn bộ khối đế gồm 4 tầng thương mại - dịch vụ và các tầng hầm của phân khu. Lotte sẽ tận dụng thế mạnh bán lẻ toàn cầu để vận hành phân khu thương mại dịch vụ tập trung.

Để chuẩn bị cho dòng tiền khổng lồ này, Phát Đạt đã thực hiện chiến lược "dọn đường" quyết liệt. Doanh nghiệp thông qua kế hoạch bán 99,9% cổ phần tại chủ đầu tư dự án Thuận An 2 (Bình Dương) nhằm thu về dòng tiền tối thiểu 3.000 tỷ đồng, đồng thời lên kế hoạch thoái vốn tại dự án Serenity Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu). Song song đó, việc dọn sạch 100% nợ trái phiếu từ cuối năm 2023 giúp PDR có được niềm tin từ Ngân hàng Quân Đội (MB Bank) để nhà băng này đứng ra cam kết bảo trợ tín dụng dài hạn cho dự án Thủ Thiêm.

3 bài toán nan giải

Dù có sự chuẩn bị bài bản, giới phân tích tài chính nhìn nhận con đường hiện thực hóa tham vọng của Phát Đạt đang phải giảiquyết 3 bài toán lớn.

Thứ nhất là rủi ro tắc nghẽn dòng tiền khiến kế hoạch thoái vốn từ các dự án để dồn lực cho dự án này có thể gặp khó. Thị trường M&A bất động sản năm 2026 vẫn đang chứng kiến sự thận trọng cao độ từ dòng vốn ngoại. Việc PDR muốn bán nhanh các dự án Thuận An 2 hay Phước Hải để thu tiền mặt đối ứng không phải là câu chuyện dễ dàng. Bất kỳ sự chậm trễ nào trong khâu đàm phán định giá với bên mua cũng có thể khiến tiến độ giải ngân cho Lotte bị lệch nhịp, đẩy doanh nghiệp vào rủi ro mất cọc hoặc vi phạm hợp đồng.

Thứ hai, áp lực từ mắt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng cao. Tính đến giữa năm 2026, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay tại hệ thống ngân hàng đang có dấu hiệu tạo đáy và nhích tăng trở lại. Nhất là chính sách kiểm soát chặt chẽ hơn đối với dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản.

Siêu dự án tại Thủ Thiêm có thời gian làm móng hầm và hoàn thiện pháp lý kéo dài, đồng nghĩa với việc dòng vốn vay từ MB Bank sẽ phải chịu chi phí lãi suất lũy tiến rất nhanh. Nếu thanh khoản đầu ra của thị trường không phục hồi kịp, áp lực "lãi mẹ đẻ lãi con" sẽ bào mòn nghiêm trọng biên lợi nhuận kỳ vọng.

Thứ ba, cuộc đua phát hành cổ phiếu để tăng vốn dường như đang quá lớn, thách thức mối quan tâm của giới đầu tư đến cổ phiếu PDR.

Kế hoạch phát hành cổ phiếu thu về 2.000 tỷ đồng của Phát Đạt diễn ra trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang chịu áp lực pha loãng lớn khi hàng loạt ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán và tập đoàn sản xuất kinh doanh có vốn hóa lớn cũng ồ ạt tăng vốn để bổ sung hệ số an toàn vốn. Việc dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân bị phân tán sẽ khiến đợt phát hành của một doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều sự cạnh tranh khốc liệt.

Tựu trung lại, cú bắt tay với Lotte tại Eco Smart City Thủ Thiêm là đòn bẩy chiến lược giúp Phát Đạt nâng tầm đẳng cấp thương hiệu. Song, việc vận hành trơn tru dòng vốn hơn 10.000 tỷ đồng giữa bối cảnh thị trường đầy biến số như hiện nay sẽ là bài kiểm tra khốc liệt nhất cho năng lực của ban điều hành doanh nghiệp này.

×