Cưỡng chế thu hồi đất: 5 điểm mới người dân cần biết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) quy định các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo đó, căn cứ khoản 2, Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024 được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây, người dân được bồi thường nếu:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai; Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, các trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 của Luật Đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai.

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý,

hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp mà đất đó đã sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cưỡng chế thu hồi đất: Trình tự và thẩm quyền được quy định thế nào?

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, việc cưỡng chế thu hồi đất là biện pháp hành chính cuối cùng, chỉ được thực hiện khi người có đất bị thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất dù đã được vận động, thuyết phục, đối thoại.

Theo khoản 2, Điều 89 Luật Đất đai 2024, cưỡng chế thu hồi đất chỉ được tiến hành khi có đủ các điều kiện sau:

Quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành mà người có đất bị thu hồi không chấp hành sau khi được cơ quan có thẩm quyền vận động, thuyết phục; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành; Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp xã phải lập biên bản.

Theo khoản 3 và khoản 5, Điều 89 Luật Đất đai 2024 và Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Thành phần thực hiện cưỡng chế gồm lực lượng công an, cán bộ chuyên môn, đại diện Mặt trận Tổ quốc và cơ quan giám sát.

Căn cứ khoản 4, Điều 89 Luật Đất đai 2024, việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất được tiến hành theo trình tự, thủ tục sau:

Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất, bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Trưởng ban; đại diện các cơ quan có chức năng thanh tra, tư pháp, tài nguyên và môi trường, xây dựng; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi là thành viên, cùng các thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.

Ban cưỡng chế thu hồi đất vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành, Ban cưỡng chế thu hồi đất lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế, Ban cưỡng chế thu hồi đất tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Ban cưỡng chế thu hồi đất có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện, Ban cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, Ban cưỡng chế thu hồi đất phải lập biên bản, tổ chức bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật, đồng thời thông báo cho người có tài sản đến nhận lại.

Ban cưỡng chế thu hồi đất mời đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp huyện tham gia giám sát việc cưỡng chế thu hồi đất.

Quyền của người sử dụng đất khi bị thu hồi hoặc cưỡng chế

Luật sư Hoàng Anh Sơn cho hay, người sử dụng đất có các quyền sau:

Được thông báo trước ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp;

Được tham gia đối thoại, giám sát việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Có quyền khiếu nại, khởi kiện nếu cho rằng quyết định thu hồi hoặc cưỡng chế trái pháp luật;

Được yêu cầu tạm hoãn cưỡng chế nếu cơ quan có thẩm quyền chưa hoàn thành việc chi trả bồi thường hoặc người bị cưỡng chế đang gặp khó khăn đặc biệt (ốm đau, thiên tai, tang chế...).

Cơ quan có thẩm quyền phải tiếp nhận và giải quyết kịp thời đơn khiếu nại; không được tổ chức cưỡng chế khi chưa có kết luận cuối cùng đối với nội dung khiếu nại hợp pháp của người dân.

×