Đại biểu Quốc hội: Giới hạn cọc dưới 5% số tiền chưa chặn được chiêu "lách luật gọi vốn" trong kinh doanh bất động sản

Chính vì vậy, khi sửa đổi chính sách, pháp luật cần điều chỉnh theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng, tránh tình trạng đóng một cánh cửa nhưng mở ra nhiều cách huy động vốn không khác bản chất.

Chiều 19/8, tiếp tục phiên làm việc tại tổ, Quốc hội thảo luận về dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.

Góp ý vào dự án sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng vừa bảo đảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, vừa tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án đình trệ; đồng thời tăng kiểm soát dòng tiền khách hàng và xây dựng thị trường giao dịch bất động sản minh bạch, có khả năng truy vết.

Bỏ tư duy: “Không có tiền nộp ngân sách, dự án đình trệ”

Theo đại biểu, quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án là cần thiết để tránh thất thu ngân sách, né tránh nghĩa vụ hoặc chuyển các khoản nợ không minh bạch sang chủ thể khác.

Tuy nhiên, bà Nga cũng nêu thực thế, nếu quy định này áp dụng khung cứng có thể tạo vòng luẩn quẩn với những dự án mà chủ đầu tư không còn đủ năng lực tài chính: “Không có tiền, dự án đình trệ”.

Trong khi chủ đầu tư muốn chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới để tiếp tục triển khai nhưng lại không đủ khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được chuyển nhượng.

Đại biểu Nga đề nghị: Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn, trong đó trọng tâm không nhất thiết là ai phải trả trước khi chuyển nhượng mà là nghĩa vụ với Nhà nước có được bảo đảm hay không. 

Bà Nga cho rằng, có thể cho phép chuyển nhượng trong một số trường hợp khi nghĩa vụ chưa hoàn thành toàn bộ, nhưng bên nhận chuyển nhượng phải kế thừa nghĩa vụ; khoản tiền tương ứng được thanh toán trực tiếp vào ngân sách hoặc có bảo lãnh, tài khoản phong tỏa và các biện pháp bảo đảm tương đương.

Đại biểu cũng đề nghị đồng bộ thủ tục giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật Đất đai theo hướng một đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra đối với cùng điều kiện, tránh tình trạng doanh nghiệp phải nộp và thẩm định lại những nội dung đã được cơ quan nhà nước kết luận.

Về bảo vệ người mua, đại biểu cho rằng cần chuyển trọng tâm từ kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị dòng tiền. Dự thảo giới hạn lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo gắn với tiến độ xây dựng và quy định bảo đảm đối với 5% cuối cùng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất không chỉ nằm ở 5% cuối cùng mà ở phần lớn số tiền người mua đã ứng trước. Nếu dự án dừng thi công hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, việc giữ lại 5% không thể bảo vệ 95% tài sản khách hàng đã bỏ vào dự án.

Theo đó, tiền khách hàng ứng trước nên được quản lý gắn với chính dự án, sử dụng phù hợp tiến độ và hạn chế việc lấy tiền của dự án này tài trợ tùy tiện cho dự án khác. Không nhất thiết phong tỏa toàn bộ dòng tiền, nhưng phải bảo đảm tiền của người mua đi cùng quá trình hình thành tài sản họ mua.

Chặn chiêu lách luận khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đã huy động vốn

Đại biểu cũng lưu ý khoảng trống trong huy động vốn trước khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Dù dự thảo giới hạn tiền đặt cọc không quá 5%, thị trường vẫn có thể xuất hiện các hình thức như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “thỏa thuận ưu tiên”, “hợp tác đầu tư” hay “góp vốn”.

Vì vậy, pháp luật cần điều chỉnh theo bản chất giao dịch thay vì tên gọi hợp đồng, tránh tình trạng đóng một cánh cửa nhưng mở ra nhiều cách huy động vốn khác có cùng bản chất.

Về chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu đánh giá việc mở rộng các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phần diện tích sàn, sẽ giúp tăng thanh khoản và đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua.

Tuy nhiên, khi một hợp đồng có thể được chuyển nhượng nhiều lần trước khi quyền sở hữu được đăng ký, thị trường thứ cấp đối với quyền phát sinh từ hợp đồng có thể hình thành. Nếu không quản lý chặt, nguy cơ giao dịch trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế sẽ gia tăng.

Theo đại biểu, giải pháp không nhất thiết là hạn chế quyền chuyển nhượng mà cần đưa hoạt động này vào hệ thống đăng ký và dữ liệu minh bạch. Mỗi hợp đồng phải gắn với đúng bất động sản, chủ thể và trạng thái pháp lý; mỗi lần chuyển nhượng được cập nhật trước khi phát sinh giao dịch tiếp theo.

Trong đó, mã định danh điện tử bất động sản có thể trở thành công cụ liên kết dữ liệu, giúp chống bán trùng, hạn chế giao dịch ngầm và tăng khả năng truy vết. Tuy nhiên, mã định danh không phải giấy phép giao dịch và không thay thế Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, thông tin công khai cần đi sâu vào tình trạng thanh toán, lịch sử chuyển nhượng, thế chấp, hạn chế quyền và tình trạng pháp lý hiện tại của bất động sản, qua đó tạo nền tảng để thị trường thứ cấp phát triển nhưng vẫn bảo đảm an toàn cho người mua và khả năng quản lý của Nhà nước.

×