“Đạp phanh” tín dụng địa ốc: Khi tín dụng chững lại, thị trường sẽ đi về đâu?

Tín dụng ngân hàng chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong bức tranh địa ốc?

Thông tin ông lớn BIDV tạm dừng tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản từ 11/2/2026 chỉ là một lát cắt nhỏ trong bức tranh lớn hơn: Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với thị trường địa ốc Việt Nam.

Theo số liệu của Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, đến cuối năm 2025, tín dụng bất động sản chiếm hơn 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Xét về cơ cấu, nhiều ngân hàng thậm chí duy trì tỷ trọng dư nợ bất động sản vượt ngưỡng 30%, phản ánh mức độ phụ thuộc đáng kể vào địa ốc như: Techcombank, VPBank, PVcomBank...

Tính theo quy mô tuyệt đối, con số này lên tới hàng triệu tỷ đồng. Trong đó, khoảng 60 - 65% là cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà ở, phần còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản đối với doanh nghiệp.

Dòng vốn tín dụng đổ mạnh vào bất động sản bắt nguồn từ thói quen xem nhà, đất là kênh tích sản ưu tiên của người dân, kết hợp với sự phụ thuộc gần như tuyệt đối vào vốn vay ngân hàng của các doanh nghiệp, người dân.

Điều này cho thấy hai tầng ảnh hưởng của tín dụng. Thứ nhất là vốn cấp trực tiếp cho chủ đầu tư để triển khai dự án. Thứ hai là vốn cho người mua nhà, quyết định thanh khoản thị trường. Khi một trong hai dòng chảy này chậm lại, hiệu ứng sẽ lan sang toàn bộ hệ sinh thái.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định: “Ở Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc đáng kể vào vốn vay ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp niêm yết có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở mức 1 - 2 lần, thậm chí cao hơn trong giai đoạn mở rộng quỹ đất mạnh.”

Theo ông, giai đoạn 2018 - 2021 là thời kỳ tín dụng tăng trưởng nhanh, tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển dự án. Nhưng sau các biến động về trái phiếu doanh nghiệp và thanh khoản thị trường, hệ thống ngân hàng bắt đầu kiểm soát rủi ro chặt chẽ hơn.

Cấu trúc vốn của doanh nghiệp địa ốc: Đòn bẩy cao, rủi ro lớn

Báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy nợ vay tài chính vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn. Ở không ít doanh nghiệp, chi phí lãi vay chiếm 20 - 30% tổng chi phí hoạt động trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Ông Hiếu phân tích rằng mô hình phát triển phổ biến của doanh nghiệp địa ốc là “vay - phát triển - bán - trả nợ”. Khi thị trường thuận lợi, vòng quay vốn nhanh giúp đòn bẩy tài chính trở thành công cụ sinh lời hiệu quả. Nhưng khi thanh khoản giảm, lãi vay trở thành áp lực.

“Việc dừng hoặc cắt giảm nguồn vốn mới không làm dự án đã vay trước đó lập tức đình trệ, nhưng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch mở rộng và phát triển dự án mới. Doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ hoặc tái cấu trúc danh mục đầu tư”, ông nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết, hiện nay ngân hàng yêu cầu tỷ lệ vốn tự có cao hơn trước, thường ở mức 25 - 30% tổng mức đầu tư dự án, thay vì 15 - 20% như giai đoạn trước. “Điều đó khiến doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn lực tài chính lớn hơn, đồng nghĩa tốc độ triển khai sẽ chậm lại”, vị này chia sẻ.

Nếu tín dụng bị siết, thị trường sẽ phản ứng thế nào?

Theo các chuyên gia, tác động đầu tiên khi nguồn vốn ngân hàng thu hẹp sẽ là giảm nguồn cung mới. Dự án chưa hoàn tất pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện vay vốn sẽ khó khởi động. Điều này có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn hàng ở một số phân khúc.

Tuy nhiên, tác động tới giá nhà không đơn giản là giảm theo tín dụng. Ông Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng cần phân biệt hai kịch bản.

Trong kịch bản tín dụng chỉ được kiểm soát chặt chẽ nhưng không “đóng van” hoàn toàn, thị trường sẽ phân hóa. Dự án tốt, pháp lý đầy đủ vẫn tiếp cận được vốn, còn dự án rủi ro cao sẽ bị loại bỏ. Giá nhà có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ do nguồn cung hạn chế.

Còn ở kịch bản tín dụng bị siết diện rộng và kéo dài, thanh khoản sẽ giảm rõ rệt. Khi người mua nhà khó tiếp cận vốn vay, nhu cầu thực bị nén lại. Lúc đó, doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền có thể phải chiết khấu, tạo ra các đợt giảm giá cục bộ.

Ông Thành cho hay, hiện nay hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản vẫn ở mức cao so với nhiều lĩnh vực khác. Điều đó buộc ngân hàng phải cân nhắc kỹ lưỡng khi cấp tín dụng.

Hệ thống không quay lưng với bất động sản, nhưng sẽ ưu tiên dự án có khả năng trả nợ tốt và minh bạch dòng tiền.

Anh Hoàng Minh, một nhà đầu tư căn hộ cho thuê tại Hà Nội cho rằng sự thay đổi của dòng tín dụng tác động nhiều đến tâm lý. “Khi nghe thông tin ngân hàng tạm dừng tiếp cận mới dự án, nhà đầu tư có xu hướng chờ đợi, khiến giao dịch chậm lại,” anh nói.

Tuy nhiên, anh cũng nhìn nhận rằng thị trường hiện nay không còn tăng trưởng nóng như trước. Tỷ lệ nhà đầu tư lướt sóng đã giảm, thay vào đó là nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Điều này giúp thị trường ổn định hơn trước các cú sốc tín dụng.

Theo chuyên gia Võ Trí Thành, về dài hạn, việc kiểm soát tín dụng có thể mang lại tác động tích cực. Khi đòn bẩy tài chính không còn dễ dãi, doanh nghiệp buộc phải nâng cao năng lực tài chính và quản trị rủi ro. Thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào vốn vay và giảm nguy cơ hình thành bong bóng giá.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, nơi vốn chủ sở hữu và các kênh huy động dài hạn cần đóng vai trò lớn hơn. “Nếu doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng, thị trường có thể tăng trưởng chậm lại nhưng sẽ bền vững hơn,” ông nói.

×