Đất ao, vườn xen kẹt trong khu dân cư có được cấp sổ đỏ không?

Đất ao, vườn xen kẹt là gì?

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 quy định đất đai được phân thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là “đất ao vườn xen kẹt”.

Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể nhưng trên thực tế "đất ao vườn xen kẹt" được gọi khá phổ biến tại khu vực đô thị, có thể hiểu đất xen kẹt là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.

Khi nào đất ao, vườn xen kẹt được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024?

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định “Đất xen kẹt” có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng các điều kiện sau:

 Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý quy định tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 7 Luật Đất đai;

 Không đủ điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

 Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

 Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai;

 Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Cần lưu ý nguyên tắc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt quy định tại khoản 2 Điều 47 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng và cấp sổ đỏ theo quy định mới như thế nào?

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng cho biết: Thủ tục cấp sổ đỏ và thời gian giải quyết: Hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu từ  ngày 01/7/2025 sau sáp nhập được quy định tại Mục 1.B Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cụ thể:

Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.

 Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

 Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

 Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;

 Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);

 Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

 Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

 Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

 Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

 Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

 Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

 Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

Cơ quan tiếp nhận, trả kết quả hồ sơ

Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận một cửa);

 Văn phòng đăng ký đất đai;

 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Điều 5 Nghị định 151, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Căn cứ theo Mục II.A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025), người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng khi có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

 Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

 Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

 Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

 Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

 Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

 Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

 Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Mặt khác khoản 3 Điều 121 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

Như vậy, nếu cá nhân, hộ gia đình muốn xây nhà trên đất nông nghiệp hoặc chuyển đất vườn sang đất ở, thì bắt buộc phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất (căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Một lưu ý quan trọng: Nếu người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc nộp lại lợi ích bất hợp pháp thu được từ việc sử dụng đất sai mục đích.

Những trường hợp không được cấp sổ đỏ

Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, đất nông nghiệp xen kẹt không đáp ứng đủ các tiêu chí quy định tại khoản 1 Điều 47 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì không được cấp sổ đỏ.

Việc cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp xen kẹt hiện nay đã có hành lang pháp lý rõ ràng hơn, tạo điều kiện cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đồng thời giúp Nhà nước quản lý thống nhất. Người dân cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đồng thời liên hệ Uỷ ban nhân dân cấp xã để được hướng dẫn cụ thể.

Đất ao, vườn xen kẹt trong khu dân cư có thể được cấp sổ đỏ nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Người dân phải làm hồ sơ đăng ký, xin chuyển mục đích sang đất ở (nếu có nhu cầu xây dựng), và nộp tiền sử dụng đất theo quy định mới. Thời hạn cấp sổ đỏ rút ngắn còn 3 ngày làm việc sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Các trường hợp vi phạm, đất trong quy hoạch hoặc không đủ điều kiện hạ tầng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận.

×