Đất bị lấn chiếm, tranh chấp, quy trình hòa giải và khởi kiện theo Luật Đất đai 2024 như thế nào?

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhà ở, cây trồng

Luật sư Hoàng Anh Sơn - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải công khai, minh bạch, kịp thời, đảm bảo quyền lợi người dân và an sinh xã hội. Cụ thể, các quy định quan trọng cần nắm là:

Các trường hợp và mục đích thu hồi: Luật quy định Nhà nước được thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79).

Nguyên tắc, thời điểm phê duyệt phương án: Phương án bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư phải được lập, phê duyệt và tổ chức thực hiện phù hợp trước khi quyết định thu hồi có thể được thi hành trên thực tế  nhằm bảo đảm người dân không bị mất đất mà không được bồi thường, hỗ trợ. (Điều 91).

Đối tượng được bồi thường: Luật nêu rõ những trường hợp, điều kiện người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi (ví dụ: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong một số điều kiện nhất định) các quy định chi tiết về điều kiện được thể hiện tại Điều 95 và các điểm liên quan; khi thu hồi đất ở có quy định riêng tại Điều 98.

Hình thức bồi thường: Thực tế triển khai ưu tiên bồi thường bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND có thẩm quyền quyết định; trường hợp khác có thể bồi thường bằng nhà hoặc đất khác theo quy định và điều kiện địa phương. Các chi tiết về cách tính, xác định giá đất được hướng dẫn bằng nghị định (căn cứ khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai năm 2024).

Tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình, cây trồng): Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất; nhưng nhiều nội dung chi tiết (ví dụ mức bồi thường cây lâu năm, nhà xưởng, công trình…) được quy định cụ thể trong tại Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn chuyên ngành. Bạn cần đối chiếu phương án bồi thường với nghị định và quyết định giá đất cụ thể do UBND ban hành.

Thực tế khuyến nghị: Khi nhận quyết định thu hồi, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp bản phê duyệt phương án bồi thường, thông báo giá đất cụ thể và chứng minh việc bố trí tái định cư (nếu có) trước khi bàn giao.

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

Theo luật sư Sơn, Luật Đất đai 2024 có quy định riêng về việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Điều 89). Các điểm chính người dân cần biết:

Điều kiện thực hiện cưỡng chế: Cưỡng chế chỉ được tiến hành khi quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành và các điều kiện về vận động, thông báo, niêm yết, bố trí bồi thường  hỗ trợ, tái định cư đã được thực hiện theo quy định; nghĩa là cơ quan nhà nước phải chứng minh đã thực hiện các bước cần thiết trước khi cưỡng chế.

Thủ tục trước cưỡng chế: Thông báo, niêm yết quyết định cưỡng chế, vận động, thuyết phục, niêm yết tại trụ sở UBND xã và nơi sinh hoạt cộng đồng; người bị cưỡng chế phải được giao quyết định cưỡng chế có hiệu lực. Nếu những thủ tục này chưa được làm đúng, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện.

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng đưa ra khuyến nghị: Nếu cơ quan áp dụng cưỡng chế, người dân nên yêu cầu xem văn bản chứng minh đã hoàn tất việc phê duyệt phương án bồi thường, các biên bản niêm yết, thông báo; nếu thiếu một trong những bước này, có thể khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Đất bị lấn chiếm, có tranh chấp, hòa giải và khởi kiện

Khi phát sinh tranh chấp hoặc lấn chiếm, trình tự xử lý thường đi theo hai nấc chính: hòa giải tại địa phương (UBND cấp xã hoặc các cơ quan được giao) và khởi kiện tại tòa nếu hòa giải không thành.

Hòa giải: Luật và các văn bản hướng dẫn tiếp tục duy trì cơ chế hòa giải để các bên giải quyết tranh chấp tại cơ sở trước khi đưa vụ việc ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tòa án. Việc hòa giải tại UBND cấp xã thường là bước bắt buộc, nhằm tháo gỡ tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng hoặc thỏa thuận bồi thường. (Thực hiện theo chế định chung của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn liên quan).

Khởi kiện: Nếu hòa giải không thành, bên có quyền lợi có thể khởi kiện tại tòa án để yêu cầu xác định, bảo vệ quyền sử dụng đất, hoặc yêu cầu hủy quyết định hành chính về thu hồi nếu quyết định đó vi phạm pháp luật trong thủ tục hay nội dung (ví dụ: phương án bồi thường chưa được phê duyệt, chưa bố trí tái định cư).

Trong quá trình tố tụng, các chứng cứ quan trọng gồm: quyết định thu hồi, phương án bồi thường, biên bản niêm yết, thông báo cưỡng chế, hồ sơ về quyền sử dụng đất, biên bản hòa giải…

Luật sư Sơn cũng lưu ý người dân khi đất bị lấn chiếm: Nếu đất bị lấn chiếm trái pháp luật, Nhà nước có thể thu hồi theo quy định (và trong một số trường hợp không bồi thường cho người lấn chiếm); nhưng nếu tranh chấp phát sinh do ranh giới, giấy tờ không rõ ràng thì cần làm rõ quyền trước khi thực hiện thu hồi.

1. Yêu cầu văn bản: Khi nhận quyết định thu hồi, luôn yêu cầu cơ quan ban hành cung cấp: quyết định thu hồi, bản phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, quyết định xác định giá đất cụ thể (nếu bồi thường bằng tiền), biên bản niêm yết và thông báo cưỡng chế (nếu có).

2. Đối chiếu nghị định hướng dẫn: Kiểm tra phương án bồi thường với các nghị định hướng dẫn (chẳng hạn Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường khi thu hồi đất ở và các nghị định liên quan).

3. Hòa giải Khởi kiện: Nếu có tranh chấp, tiến hành hòa giải ở cấp xã trước; nếu không thành thì khởi kiện tại tòa. Giữ mọi giấy tờ, biên bản làm bằng chứng.

4. Tư vấn chuyên môn: Khi thủ tục bồi thường hoặc cưỡng chế có dấu hiệu sai quy trình, nên gặp luật sư chuyên đất đai để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi kịp thời.

Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được lập, phê duyệt và thực hiện phù hợp trước khi thực thi quyết định thu hồi (quy định tại các điều liên quan đến bồi thường trong Luật, Điều 91). Đối tượng, điều kiện được bồi thường, hình thức bồi thường được quy định tại Điều 95, Điều 98 và các nghị định hướng dẫn. Cưỡng chế chỉ được thực hiện khi các điều kiện về niêm yết, thông báo, vận động và hiệu lực pháp lý của quyết định đã được đảm bảo (Điều 89). Nhiều nội dung chi tiết (cách tính tiền bồi thường, giá đất, mức cụ thể cho cây trồng, công trình…) được hướng dẫn bằng nghị định (Nghị định 88/2024/NĐ-CP).

×