Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng, đặt cọc mua bán không?

Đất chưa có sổ đỏ có đủ điều kiện chuyển nhượng không?

Luật sư Hoàng Anh Sơn - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

Trong thời hạn sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Điều đó có nghĩa là, đất chưa có sổ đỏ, tức chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp pháp.

Mọi giao dịch mua bán, sang tên loại đất này đều không được pháp luật công nhận và có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật).

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 quy định nếu đất không có sổ đỏ thì người dân vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khi thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024, cụ thể gồm:

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Quy định này được xem là mở rộng linh hoạt, giúp tháo gỡ vướng mắc cho người dân sử dụng đất ổn định, hợp pháp nhưng đang chờ thủ tục cấp sổ.

Đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ: Có thể hợp pháp, nhưng rủi ro luôn rình rập

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, tài sản đặt cọc sẽ bị mất; ngược lại, nếu bên nhận cọc không thực hiện cam kết, phải trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương (trừ khi các bên có thỏa thuận khác).

Trên thực tế, hợp đồng đặt cọc để mua bán đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể hợp pháp nếu đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

Các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

Việc giao kết hoàn toàn tự nguyện;

Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Mặt khác, tại án lệ số 25/2018/AL về việc không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 Theo đó, tại Án lệ này hai bên đặt cọc để cam kết chuyển nhượng nhà nhưng bên chuyển nhượng vẫn chưa có Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, qua nội dung vụ án thể hiện Toà án nhân dân các cấp đều công nhận hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này. Điều đó cho thấy, quan điểm của Toà án nhân dân tối cao cũng thể hiện sự độc lập về hiệu lực giữa Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất. Vì vậy, việc nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm đặt cọc không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc đó.

Tuy nhiên, nếu mục đích đặt cọc là đảm bảo cho việc mua bán đất chưa đủ điều kiện, tức giao dịch hướng đến vi phạm điều cấm, thì hợp đồng đặt cọc đó có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Vì vậy, để tránh rủi ro người dân chỉ nên đặt cọc trong trường hợp bên bán có cơ sở pháp lý rõ ràng, đất đủ điều kiện cấp sổ, và nên ghi rõ trong hợp đồng: việc mua bán chính thức chỉ được thực hiện sau khi bên bán được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế có nhiều trường hợp bản án tuyên Hợp đồng vô hiệu và Bản án minh họa: “Tiền mất, đất không được”

Một ví dụ điển hình là Bản án dân sự phúc thẩm số 31/2021/DS-PT ngày 15/3/2021 của TAND tỉnh Bình Dương.

Nguyên đơn A đặt cọc 200 triệu đồng để mua một lô đất chưa có sổ đỏ. Bên bán B chỉ có “giấy viết tay” về việc nhận chuyển nhượng từ người khác. Sau đó, chính quyền xác định phần đất này thuộc quy hoạch mở đường, nên không thể cấp sổ đỏ. Khi A yêu cầu trả lại tiền cọc, B từ chối, viện lý do “A tự nguyện đặt cọc”.

Tòa án nhận định: mục đích đặt cọc là nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện, vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu, bên bán phải trả lại toàn bộ tiền cọc, nhưng không phải bồi thường gấp đôi do lỗi thuộc cả hai bên.

Vụ án này là bài học rõ ràng: dù hợp đồng đặt cọc có hình thức hợp pháp, nếu mục đích giao dịch trái quy định của pháp luật, người mua vẫn có thể mất trắng thời gian, công sức và quyền lợi.

Người mua cần làm gì để tránh rủi ro: Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất: giấy tờ nguồn gốc, biên lai thuế, bản đồ địa chính, thông báo quy hoạch, hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ (nếu có).

Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, chặt chẽ, quy định cụ thể nghĩa vụ của bên bán trong việc hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ, cũng như điều kiện hoàn trả cọc nếu vi phạm.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc: không bắt buộc, nhưng nên làm để tăng giá trị pháp lý và khả năng chứng minh khi xảy ra tranh chấp.

Tuyệt đối không mua bán đất bằng “giấy tay”: mọi giao dịch kiểu này đều không được pháp luật công nhận, và người mua sẽ không thể sang tên, chuyển nhượng hợp pháp sau này.

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất chưa có sổ đỏ không đủ điều kiện chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa có sổ đỏ có thể hợp pháp về hình thức nhưng vô hiệu nếu nhằm giao dịch trái luật (Điều 117, 123 Bộ luật Dân sự 2015). Bản án thực tế cho thấy, khi mục đích đặt cọc là mua bán đất không đủ điều kiện, người mua có thể mất tiền, mất thời gian mà không có đất.Người dân nên chỉ đặt cọc khi đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ, và chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng khi đã có Giấy chứng nhận hợp pháp do cơ quan nhà nước cấp.

×