Đất khai hoang sử dụng ổn định từ trước 1993, cơ hội và điều kiện cấp sổ đỏ mới nhất như thế nào?

Các nhóm trường hợp và hạn mức công nhận

Luật sư Hoàng Anh Sơn cho biết, “sổ đỏ” là tên gọi Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt Giấy chứng nhận).

Điều kiện để đất khai hoang trước 1993 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, đất khai hoang (trên thực tế đa số là đất đang sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất) được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Sử dụng trước ngày 15/10/1993: Người sử dụng đất phải chứng minh được quá trình sử dụng liên tục từ thời điểm đó đến nay.

Được UBND cấp xã xác nhận: Cơ quan thẩm quyền tại địa phương xác nhận đất không có tranh chấp.

Phù hợp quy hoạch: Việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng tại địa phương.

Luật mới phân chia rõ các hạn mức để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Diện tích trong hạn mức: Đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trong hạn mức giao đất ở của địa phương, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận và công nhận là đất ở.

Diện tích vượt hạn mức: Phần diện tích còn lại (nếu có) sẽ được xem xét công nhận theo mục đích hiện trạng (như đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất nông nghiệp).

Thủ tục cá nhân xin cấp chi tiết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Luật sư Sơn cũng cho biết, để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận, hộ gia đình và cá nhân cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ quan trọng để chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Theo mẫu quy định mới nhất).

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng: Các bằng chứng về việc khai hoang hoặc sử dụng đất từ trước 1993 như: Biên lai nộp thuế đất, sổ đăng ký hộ khẩu cũ, giấy tờ kê khai đăng ký đất đai qua các thời kỳ, Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có địa chỉ thuộc thửa đất,..

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất: Bản vẽ ranh giới diện tích đất do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện.

Văn bản xác nhận: Giấy xác nhận của những người sử dụng đất liền kề về việc ranh giới ổn định và không tranh chấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất.

Bước 3: Thẩm định và Công khai niêm yết

UBND cấp xã sẽ kiểm tra hồ sơ, xác nhận tình trạng tranh chấp, thời điểm sử dụng ổn định và sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Niêm yết công khai: Kết quả kiểm tra được niêm yết tại trụ sở UBND xã và khu dân cư trong thời hạn 15 ngày làm việc để người dân kiểm tra, phản hồi.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi hồ sơ được duyệt, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo. Người dân cần nộp các khoản sau:

Tiền sử dụng đất: Tính theo bảng giá đất hiện hành (Đất trước 1993 thường được hưởng mức thu rất thấp hoặc miễn giảm tùy trường hợp).

Lệ phí trước bạ: Thường là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất.

Các loại phí khác: Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp phôi sổ.

Bước 5: Nhận kết quả

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân nộp lại biên lai và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi nộp hồ sơ.

Thời gian giải quyết

Tại tiết 7 tiểu mục A Mục 1 Phần II Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT Không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và không quá 30 ngày tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian ngày nghỉ, lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân).

Quy định về nộp tiền sử dụng đất

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, vấn đề nộp tiền sử dụng đất là nội dung được quan tâm nhất. Theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

Đất sử dụng trước 15/10/1993: Những trường hợp này thường được hưởng mức thu tiền sử dụng đất rất ưu đãi. Nếu đất có nhà ở và đủ điều kiện công nhận, người dân có thể được miễn hoặc giảm đáng kể tiền sử dụng đất so với các mốc thời gian muộn hơn (như giai đoạn 1993 - 2004 hoặc 2004 - 2014).

Bảng giá đất: Tiền sử dụng đất sẽ được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp hồ sơ.

Hồ sơ cần chuẩn bị: Để chứng minh nguồn gốc "khai hoang từ 1993", người dân cần chuẩn bị các bằng chứng như:

Biên lai nộp thuế đất hàng năm (nếu có).

Các loại giấy tờ đăng ký hộ khẩu, tạm trú tại địa chỉ thửa đất.

Giấy xác nhận của những người sử dụng đất liền kề về thời điểm bắt đầu khai hoang.

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng đưa ra lời khuyên như sau: Với trường hợp của người dân ở một tỉnh cụ thể, việc gia đình sử dụng ổn định từ năm 1993 và hiện đã có nhà cấp 4 là một lợi thế lớn để được cấp Sổ đỏ.

Do đó, người dân nên chủ động liên hệ với cán bộ địa chính xã để kiểm tra quy hoạch và thực hiện kê khai đăng ký đất đai sớm, tránh việc bảng giá đất thay đổi theo lộ trình mới có thể làm tăng chi phí.

×