Đất không thỏa thuận được khi thu hồi: Người dân được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thế nào?

Điều kiện thu hồi diện tích đất còn lại không thỏa thuận được

Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định, diện tích đất đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án được xác định căn cứ vào các hợp đồng hợp pháp như: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc mua bán tài sản gắn liền với đất.

Quy định nhằm làm rõ căn cứ pháp lý để xác định diện tích đã được nhà đầu tư thỏa thuận với người dân trước khi Nhà nước xem xét thu hồi phần đất còn lại.

Tại Điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP đồng thời nêu rõ các diện tích không được tính vào phần đất đã thỏa thuận, bao gồm:

Đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý;

Đất của người sử dụng không có quyền chuyển nhượng hoặc không có tài sản, chi phí đầu tư hợp pháp trên đất.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 3 nghị định này cũng quy định cách xác định số lượng người sử dụng đất phải thỏa thuận trong dự án theo nguyên tắc thống nhất:

Một hộ gia đình được tính là một người sử dụng đất;

Vợ chồng có chung quyền sử dụng đất tính là một chủ thể;

Nhóm người đồng sở hữu hoặc cộng đồng dân cư cũng được tính là một người sử dụng đất.

Việc chuẩn hóa cách tính này giúp tránh tranh chấp, đồng thời xác định chính xác tỷ lệ đồng thuận, điều kiện quan trọng để dự án được tiếp tục triển khai.

Theo Phụ lục kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trước khi thực hiện thu hồi phần đất còn lại chưa thỏa thuận được, cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải:

Tổ chức họp tiếp tục thương lượng với người sử dụng đất;

Chứng minh dự án đã đạt trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất đồng ý thỏa thuận.

Chỉ khi đáp ứng điều kiện này, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh mới xem xét thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại.

Cách tính bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

Một trong những nội dung quan trọng nhất được quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP là cơ chế xác định mức chênh lệch bồi thường nhằm bảo đảm công bằng giữa người đã thỏa thuận và người bị thu hồi đất.

Theo đó, việc tính toán được thực hiện qua ba bước: Thứ nhất, xác định giá đất trung bình đã thỏa thuận (Ttb). Giá này được tính bằng tổng số tiền đã thỏa thuận chuyển nhượng chia cho tổng diện tích đất đã thỏa thuận trong dự án.

Thứ hai, xác định giá theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Tpa). Đây là tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ mà người dân được nhận theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, tính trên một đơn vị diện tích đất thu hồi.

Thứ ba, xác định khoản chênh lệch (Tcl = Ttb – Tpa). Khoản chênh lệch này nhằm bảo đảm người có đất bị thu hồi không chịu thiệt so với những trường hợp đã tự thỏa thuận trước đó trong cùng dự án.

Đáng lưu ý, việc thẩm định và chi trả khoản tiền chênh lệch phải hoàn thành trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, qua đó hạn chế khiếu kiện phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Thu hồi đất phải gắn với bảo đảm chỗ ở và quyền lợi người dân

Theo quy định tại Phụ lục về trình tự, thủ tục hành chính đất đai ban hành kèm Nghị định, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi:

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

Người dân đã được bố trí tạm cư hoặc nhận kinh phí tạm cư theo quy định.

Người có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao đất sau khi quyết định thu hồi được ban hành hợp pháp. Trường hợp không chấp hành, việc cưỡng chế sẽ được thực hiện theo khoản 7 Điều 87 Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định việc giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án phải được thực hiện trong cùng một quyết định, thể hiện rõ:

Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng;

Phần đất Nhà nước thu hồi do không thỏa thuận được;

Phần đất thuộc quỹ đất Nhà nước quản lý.

Quy định này giúp minh bạch hóa nguồn gốc đất hình thành dự án, tránh tình trạng hợp thức hóa đất sau thu hồi.

Những trường hợp không được bồi thường về đất

Ngoài cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người dân hợp pháp, Điều 4 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP cũng xác định rõ các trường hợp không được bồi thường, gồm:

Sử dụng đất do lấn, chiếm trụ sở cơ quan, công trình công cộng trước ngày 1/7/2014 dù đã bị ngăn chặn;

Lấn, chiếm đất do Nhà nước quản lý từ ngày 1/7/2014 trở về sau.

Quy định này nhằm phân định rạch ròi giữa quyền lợi hợp pháp cần bảo vệ và hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Có thể thấy, Nghị định số 49/2026/NĐ-CP được ban hành trong bối cảnh nhiều dự án bị đình trệ chỉ vì một phần nhỏ diện tích chưa đạt được thỏa thuận. Việc cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại là giải pháp tháo gỡ ách tắc đầu tư, song đi kèm là cơ chế tính toán bồi thường dựa trên mức giá thỏa thuận thực tế trong cùng dự án.

Cách tiếp cận này vừa bảo đảm tiến độ phát triển kinh tế xã hội, vừa hạn chế tình trạng người dân bị thiệt thòi khi không tham gia thỏa thuận ban đầu.

Nói cách khác, quy định mới hướng tới nguyên tắc: không để dự án bị “kẹt” vì thiếu đồng thuận, nhưng cũng không để quyền lợi người sử dụng đất bị bỏ lại phía sau.

×