Đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa thu hồi có được xây nhà, tách thửa không?

Hiểu đúng về “đất nằm trong quy hoạch”

Luật sư Hoàng Anh Sơn - Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Theo Khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu… trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của từng địa phương trong thời kỳ xác định.

Nói cách khác, đất nằm trong quy hoạch là phần diện tích đã được xác định trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, đây là một phần của kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả của nhà nước, Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án đã đặt ra.

Điểm quan trọng cần phân biệt là:

Quy hoạch sử dụng đất chỉ thể hiện định hướng dài hạn (thường 10 năm).

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm là căn cứ cụ thể để cơ quan nhà nước thu hồi hoặc cho phép chuyển mục đích từng thửa đất.

Khi nào người dân được tiếp tục sử dụng, xây dựng hoặc tách thửa?

 Trường hợp chỉ có quy hoạch, chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Theo Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024,

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Điều đó có nghĩa: Nếu mảnh đất của bạn mới chỉ nằm trong quy hoạch và chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, bạn vẫn được quyền: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê;

Tách thửa, hợp thửa (nếu đáp ứng điều kiện của địa phương);

Xin phép xây dựng nhà ở, công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, người dân nên lưu ý: khi xin phép xây dựng trong khu vực quy hoạch, cơ quan cấp phép có thể chỉ cấp “giấy phép xây dựng có thời hạn” theo Luật Xây dựng 2014, Điều 94 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020). Nghĩa là công trình được phép tồn tại đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Cũng tại Điều 76 Luật Đất đai 2024, quy định rõ: Nếu diện tích đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm với nội dung thu hồi hoặc chuyển mục đích, thì người sử dụng đất vẫn được sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Nói cách khác: Khi đất đã “vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm”, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp phép xây dựng mới hoặc tách thửa vì khu vực đó dự kiến thu hồi.

Người dân chỉ được sửa chữa, cải tạo công trình hiện hữu, không được xây mới quy mô lớn.

Có được tách thửa khi đất nằm trong quy hoạch chưa thu hồi?

Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định: “Người sử dụng đất được tách thửa, hợp thửa đất khi thửa đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và bảo đảm các điều kiện về diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Theo đó: Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch, chưa có kế hoạch thu hồi vẫn có thể tách thửa, miễn là đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu và hạ tầng theo quy định của tỉnh.

Nếu đất đã có trong kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ tách thửa.

Người dân cần tra cứu quyết định công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm  (công khai trên website hoặc niêm yết tại trụ sở UBND xã ) để xác định rõ tình trạng thửa đất trước khi nộp hồ sơ tách thửa.

Luật sư Sơn cho biết, cách kiểm tra tình trạng quy hoạch đất: Để tránh rủi ro khi mua bán hoặc xin phép xây dựng, người dân nên thực hiện các bước sau:Tra cứu thông tin quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.

Đề nghị cung cấp văn bản xác nhận thửa đất có thuộc diện thu hồi hoặc chuyển mục đích trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không.

Nếu chỉ thuộc quy hoạch tổng thể, chưa có kế hoạch cụ thể, người dân có thể xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn hoặc tách thửa theo quy định.

Nếu đã nằm trong kế hoạch thu hồi, nên tạm dừng xây dựng, chuyển nhượng, vì các quyền này có thể bị hạn chế hoặc không được chấp thuận.

“Đất nằm trong quy hoạch” không đồng nghĩa với việc bị thu hồi ngay. Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm , người dân vẫn được thực hiện quyền sử dụng đất, kể cả xây dựng và tách thửa (nếu đủ điều kiện). Nên kiểm tra quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại UBND cấp xã trước khi đầu tư, xây dựng hay chuyển nhượng.

×