Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ có được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở?

Đất trồng lúa có được chuyển sang đất ở không?

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh cho biết: Theo Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 1/1/2025) thì: Tại Khoản 1 Điều 121: “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm: chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn”.

Tại Khoản 3 Điều 121: “Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Giải nghĩa: nếu bạn muốn chuyển từ “đất trồng lúa” (nhóm đất nông nghiệp) sang “đất ở” (đất phi nông nghiệp) thì thuộc trường hợp “chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp” (điểm b) và do đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở từ 01/8/2024 như sau:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Hướng dẫn thêm từ Nghị định 102/2024/NĐ‑CP (hiệu lực từ 1/8/2024) chỉ rõ thêm điều kiện:

Tại Điều 46: quy định “Tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác”.

Như vậy, đất trồng lúa có thể được chuyển sang đất ở, nhưng phải có quyết định cho phép từ cơ quan nhà nước, đáp ứng các điều kiện theo quy định, tuân thủ trình tự thủ tục. Việc chỉ “tự ý chuyển” mà không xin phép sẽ vi phạm pháp luật.

Đất rừng phòng hộ có được chuyển sang đất ở?

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng cho biết: Đối với loại đất này, tình hình pháp lý phức tạp hơn:

Luật Đất đai 2024 tại Điều 121 Khoản 1 điểm a) chỉ cho phép chuyển “đất rừng phòng hộ” sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp (chứ không trực tiếp sang đất phi nông nghiệp – tức đất ở).

Nghị định 102/2024/NĐ‑CP tại Điều 46 cũng quy định tiêu chí, điều kiện khi muốn chuyển đất rừng phòng hộ (và các loại rừng khác) sang mục đích khác, nhưng vẫn theo nội dung “sang mục đích khác” chứ không rõ việc chuyển sang đất ở là được tự động chấp thuận.

Đất rừng phòng hộ không được phép chuyển sang đất ở (nhóm đất phi nông nghiệp) theo quy định hiển nhiên nếu muốn, chỉ có thể xin chuyển sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp, với thủ tục phức tạp và phải đáp ứng tiêu chí rất nghiêm ngặt.

Những lưu ý quan trọng khi thực hiện chuyển mục đích

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, trước khi làm thủ tục, cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất (quy hoạch đất cấp huyện/ tỉnh, quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chung) để xác định thửa đất có thuộc diện được phép chuyển hay không.

Nếu là chuyển từ đất trồng lúa hoặc đất rừng phòng hộ thì theo Nghị định 102 phải có: phương án sử dụng tầng đất mặt, báo cáo môi trường, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ rừng tùy theo quy mô, diện tích….

Thủ tục: Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh tùy diện tích, loại đất; người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất hoặc tiền chuyển mục đích (nếu có) theo loại đất sau khi chuyển.

Việc chuyển mục đích sử dụng mà không xin phép là vi phạm có thể bị thu hồi đất, xử phạt hành chính hoặc bị buộc nộp thêm tiền và quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng.

Khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, thường áp dụng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp liền kề khu dân cư đã có đất ở; nếu nằm ngoài khu dân cư, điều kiện sẽ nghiêm hơn.

×