Đầu tư bất động sản cho người trẻ: Làm sao tránh “bẫy” môi giới?

Người trẻ gia nhập đầu tư bất động sản mạnh mẽ

Làn sóng người trẻ tham gia đầu tư bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ trong vài năm trở lại đây. Khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy nhóm khách hàng dưới 35 tuổi chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong các giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM, có thời điểm lên tới 40 - 50% lượng người mua để ở.

Không ít người sẵn sàng vay 60 - 70% giá trị tài sản để “chốt” căn nhà đầu tiên khi thu nhập dao động 25 - 40 triệu đồng mỗi tháng.

Tâm lý “mua sớm để khỏi bị bỏ lại” khiến nhiều người trẻ chấp nhận mức rủi ro cao hơn. Trong bối cảnh giá nhà tại hai đô thị lớn tăng bằng lần chỉ trong thời gian ngắn, áp lực sở hữu tài sản càng trở nên nặng nề. Khi cơn khát tích sản tăng cao, thị trường đầu tư bất động sản cũng trở thành môi trường thuận lợi cho những chiêu trò môi giới thiếu minh bạch.

Bẫy khan hiếm giả: “Còn đúng 1 căn cuối cùng”

Trên các nền tảng mạng xã hội, không khó để bắt gặp những buổi livestream chào bán với lời thúc giục: “Nếu anh chị không đặt cọc ngay hôm nay thì chỉ cần vài ngày sẽ tăng giá”, “Sản phẩm này đang có 3 khách hỏi cùng lúc”.

Chiêu thức này đánh thẳng vào tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Theo các chuyên gia tâm lý hành vi, cảm giác khan hiếm có thể làm tăng mức sẵn sàng chi tiền của người mua lên 10 - 15% so với khi họ có đủ thời gian suy nghĩ. Trong bất động sản, điều đó đồng nghĩa với việc người trẻ có thể chấp nhận mức giá cao hơn thị trường chỉ vì sợ “mất phần”.

Thực tế, nhiều sản phẩm được quảng cáo là “duy nhất” vẫn xuất hiện tràn lan trên các website rao bán với mức giá có khi thấp hơn.

Thổi phồng quy hoạch: Từ tin đồn thành “cơ hội vàng”

“Chuẩn bị lên quận”, “sắp có cao tốc”, “cách sân bay tương lai 5 phút” là những cụm từ xuất hiện dày đặc trong các bài rao đất nền. Tuy nhiên, quy hoạch hạ tầng thường có lộ trình dài, thậm chí thay đổi theo từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội.

Không ít nhà đầu tư trẻ mua đất nông nghiệp với kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng trong 1 - 2 năm. Nhưng theo quy định pháp luật đất đai, việc chuyển đổi phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương, không phải cứ có thông tin “chuẩn bị lên thổ cư” là chắc chắn được phê duyệt.

Bài học từ các đợt sốt đất năm 2018 và 2021 cho thấy nhiều khu vực từng tăng giá 30 - 50% chỉ trong vài tháng đã nhanh chóng giảm nhiệt khi thông tin quy hoạch không diễn ra như kỳ vọng.

Cam kết lợi nhuận cao: Con số đẹp nhưng thiếu bền vững

Một số dự án căn hộ du lịch hoặc condotel từng quảng bá lợi nhuận cam kết 8 - 12% mỗi năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm ngân hàng ở cùng thời điểm.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy lợi nhuận cho thuê phụ thuộc vào công suất phòng, nhu cầu thị trường và khả năng vận hành. Khi thị trường du lịch hoặc cho thuê suy giảm, cam kết lợi nhuận có thể bị điều chỉnh, thậm chí chấm dứt. Trong khi đó, khoản vay ngân hàng vẫn phải trả đều đặn mỗi tháng.

Chỉ cần lãi suất tăng thêm 2 - 3 điểm phần trăm, áp lực tài chính có thể khiến dòng tiền âm kéo dài. Với khoản vay 10 tỷ đồng trong 20 năm, chênh lệch lãi suất 2% có thể khiến người vay phải trả thêm số tiền lớn.

Đất chung sổ, phân lô tự phát: Giá rẻ đi kèm rủi ro

Trên các hội nhóm nhà đất, nhiều lô đất được rao bán với mức giá thấp hơn thị trường 10 - 20% vì “chung sổ”, “mua vi bằng”, “chờ tách thửa”. Người mua được hứa hẹn sẽ hoàn tất pháp lý sau vài tháng.

Tuy nhiên, quy định về diện tích tối thiểu tách thửa khác nhau giữa các địa phương và có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Nếu không đủ điều kiện, việc tách sổ sẽ không được chấp thuận. Khi đó, người mua gần như không thể vay ngân hàng, khó chuyển nhượng và đối mặt nguy cơ tranh chấp.

Đòn bẩy tài chính: Khi giấc mơ vượt quá sức chịu đựng

Nhiều môi giới khuyến khích khách hàng vay tối đa 70 - 80% giá trị tài sản với lập luận “đòn bẩy càng cao, lợi nhuận càng lớn”. Điều này đúng khi thị trường tăng giá mạnh. Nhưng bất động sản là chu kỳ, không phải đường thẳng đi lên.

Giả sử một người trẻ mua căn hộ 3 tỷ đồng, vay 2 tỷ trong 20 năm. Mỗi tháng phải trả cả gốc và lãi khoảng 20 - 25 triệu đồng tùy lãi suất. Nếu thu nhập giảm hoặc thị trường chững lại, áp lực tài chính có thể khiến họ buộc phải bán tháo.

Nguyên tắc an toàn thường được chuyên gia khuyến nghị là khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập ổn định.

Làm gì để không trả “học phí” quá đắt?

Trước hết, người trẻ cần xác định rõ mục tiêu đầu tư. Mua để ở, tích sản dài hạn hay lướt sóng sẽ quyết định chiến lược khác nhau. Khi mục tiêu rõ ràng, những lời hứa lợi nhuận ngắn hạn sẽ khó làm lung lay quyết định.

Thứ hai, mọi thông tin cần được kiểm chứng độc lập. Tra cứu quy hoạch tại cơ quan chức năng, yêu cầu xem giấy tờ pháp lý bản gốc.

Cuối cùng, hãy cho mình thời gian suy nghĩ. Không có thương vụ tốt nào chỉ tồn tại trong vài giờ. Nếu phải ra quyết định trong trạng thái bị thúc ép đó có thể đã là một tín hiệu cảnh báo.

×