Đề xuất bỏ sở hữu chung cư có thời hạn: HoREA cảnh báo nguy cơ lệch pha thị trường nhà ở TP.HCM

Lo ngại quy định mới làm thay đổi hành vi của người mua nhà

Trong nhiều năm qua, căn hộ chung cư đã trở thành phân khúc dẫn dắt nguồn cung nhà ở tại TP.HCM và nhiều đô thị lớn khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp.

Tuy nhiên, sức mua trên thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau giai đoạn trầm lắng, trong khi niềm tin của người mua được xem là yếu tố quyết định khả năng hấp thụ các dự án mới. Chính vì vậy, bất kỳ thay đổi nào liên quan đến quyền sở hữu nhà ở đều được giới đầu tư và người dân đặc biệt quan tâm.

Giữa bối cảnh đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành đề nghị sửa đổi một số nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt theo thời hạn sử dụng (tuổi thọ) của công trình, mà tiếp tục duy trì nguyên tắc sở hữu lâu dài gắn với quyền sử dụng đất ổn định để đảm bảo sự ổn định của thị trường và tâm lý người dân.

Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở đang đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Hiệp hội cho rằng quy định này chưa bảo đảm tính đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và có thể tạo ra tâm lý bất an đối với người dân - những người coi nhà ở là tài sản tích lũy lớn nhất của gia đình.

Đáng chú ý, HoREA nhắc lại rằng ngay trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã từng không đồng tình với phương án quy định sở hữu chung cư có thời hạn vì cho rằng điều này ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản của người dân và có nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Theo phân tích của Hiệp hội, nếu quyền sở hữu căn hộ chỉ tồn tại theo tuổi thọ công trình, người dân có thể chuyển hướng sang ưu tiên mua đất hoặc nhà thấp tầng thay vì căn hộ. Điều này không chỉ khiến thị trường căn hộ suy giảm sức hút mà còn có nguy cơ đẩy giá đất tăng cao do nhu cầu dồn sang loại hình sở hữu lâu dài.

Trong bối cảnh các thành phố lớn đang định hướng phát triển nhà ở theo chiều cao để tiết kiệm quỹ đất và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, sự dịch chuyển này có thể làm mất cân đối cung - cầu và gây áp lực lên chiến lược phát triển đô thị.

Đề xuất giữ hai hình thức sở hữu để thị trường linh hoạt

Thay vì áp dụng đồng loạt cơ chế sở hữu có thời hạn, HoREA đề xuất tiếp tục duy trì quy định của Luật Nhà ở 2023 với hai hình thức song song.

Thứ nhất là quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài như quy định của Luật Đất đai.

Thứ hai là quyền sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng trong các trường hợp các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc dự án được phát triển trên loại đất ở có thời hạn nếu pháp luật sau này cho phép. Theo HoREA, cách tiếp cận này vừa bảo đảm quyền lựa chọn của người dân, vừa mở ra thêm sản phẩm nhà ở giá thấp hơn cho thị trường.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung trở lại các quy định của Luật Nhà ở 2023 về giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn, bao gồm cơ chế cấp giấy chứng nhận, chuyển giao quyền sở hữu khi hết thời hạn và xử lý các tình huống phát sinh.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng thay vì quy định “chấm dứt quyền sở hữu”, nên quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu không còn giá trị pháp lý khi công trình bị phá dỡ, nhằm bảo đảm thống nhất với các quy định hiện hành và tránh cách hiểu rằng người dân mất toàn bộ quyền lợi đối với tài sản.

Ngoài ra, Hiệp hội còn đề xuất nghiên cứu bổ sung mô hình “đất ở có thời hạn” để phát triển các dự án nhà ở giá hợp lý, tương tự mô hình căn hộ 99 năm của Singapore. Theo HoREA, đây sẽ là công cụ giúp Nhà nước linh hoạt hơn trong quản lý quỹ đất công và mở rộng nguồn cung nhà ở với mức giá phù hợp hơn cho người dân.

Theo các chuyên gia, vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở thời hạn sở hữu, mà còn ở khả năng bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cư dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng, cũng như xây dựng cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ minh bạch, khả thi và tạo được sự đồng thuận. Đây được xem là yếu tố quan trọng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa duy trì niềm tin của thị trường trong giai đoạn bất động sản đang từng bước phục hồi.

×