Đề xuất giá đất bằng 60% thị trường: TP.HCM rà soát lại chênh lệch dữ liệu

Đề xuất bảng giá đất TP.HCM ở mức 60% giá thị trường

TP.HCM đang trong giai đoạn "chạy nước rút" để sớm ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực từ 1/1/2026. Trong đó, vấn đề giá mới áp dụng tại các khu vực được người dân, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Liên quan điều này, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa có tờ trình gửi Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP.HCM tiếp thu giải trình một số nội dung, ý kiến của Tổ giúp việc.

Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Nông nghiệp Môi trường TP.HCM cho biết Sở này cùng Tổ chức định giá đất vừa trình Hội đồng Thẩm định bảng giá đất phương án xác định giá đất mới bằng khoảng 60% so với giá giao dịch trên thị trường. Con số này được xem là phù hợp với mục tiêu tiến dần đến giá thị trường nhưng vẫn hạn chế ảnh hưởng đến người dân và hoạt động kinh tế trên địa bàn.

Ông Thắng cho biết thêm, tỷ lệ 60% cũng tương đương mức chênh lệch giữa bảng giá đất đang áp dụng theo Quyết định 79/2024 và giá thị trường thực tế. Bảng giá cũ được đánh giá đã góp phần tăng nguồn thu ngân sách và tạo sự công bằng hơn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Dự thảo lần này được xây dựng theo từng vị trí, dựa trên dữ liệu giao dịch thu thập từ thị trường. Do đó, mức tăng trên mỗi tuyến đường không giống nhau, phản ánh biến động của khu vực và bảo đảm tương quan giữa các vị trí lân cận. Với những tuyến có cùng đặc điểm nhưng mức đề xuất chưa thống nhất, Sở cho biết sẽ tiếp tục rà soát và điều chỉnh.

Theo đó, việc xây dựng bảng giá đất theo từng vị trí dựa vào các dữ liệu giao dịch thị trường, do đó mức tăng của mỗi tuyến đường tăng không đồng đều. Tỷ lệ tăng tùy theo dữ liệu thu thập phản ánh mức giá thị trường và đảm tương quan giữa các tuyến đường với nhau.

Trường hợp, các tuyến đường tương đồng đang đề xuất giá khác nhau, Sở Nông nghiệp Môi trường TP.HCM sẽ tổ chức thực hiện định giá đất tiếp thu, rà soát điều chỉnh. Được biết, việc phân vùng giá đất tiếp tục dựa trên chức năng đô thị và điều kiện kinh tế xã hội của từng khu vực sau sáp nhập.

Cụ thể như sau: Khu vực I là vùng lõi trung tâm thuộc quận 1 trước đây là các khu vực đô thị đặc biệt. Khu vực II là vùng liền kề lõi trung tâm của TP.HCM cũ và thuộc lõi trung tâm của tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây (đóng vai trò là các khu vực đô thị vệ tinh). Khu vực III là vùng đang đô thị hóa nhanh là các huyện thuộc TP.HCM cũ và cận lõi của tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây. Khu vực IV là các xã vùng xa, kém thuận lợi tại tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Dự thảo bảng giá đất đã tính toán đến tác động đối với khu vực sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ. Cụ thể, đối với đất thương mại dịch vụ, tùy theo 4 khu vực thì tỷ lệ % so với giá đất ở. Đơn cử, Khu vực I giá đất thương mại dịch vụ bằng 70% giá đất ở cùng vị trí; Khu vực II giá đất thương mại dịch vụ bằng 60% giá đất ở cùng vị trí; Khu vực III giá đất thương mại dịch vụ bằng 50% giá đất ở cùng vị trí; Khu vực IV giá đất thương mại dịch vụ bằng 40% giá đất ở cùng vị trí.

Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ, tùy theo 4 khu vực thì tỷ lệ% so với giá đất ở. Cụ thể: Khu vực I giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ bằng 60% giá đất ở cùng vị trí; Khu vực II giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ bằng 50% giá đất ở cùng vị trí; Khu vực III giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ bằng 40% giá đất ở cùng vị trí; Khu vực IV giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ bằng 30% giá đất ở cùng vị trí.

Đối với các loại hình đất có mật độ xây dựng thấp và hệ số sử dụng đất thấp, giá đất được đề xuất bằng khoảng 30% giá đất ở cùng vị trí. Các tỷ lệ này nhằm giảm áp lực chi phí thuê đất lên doanh nghiệp.

Yêu cầu làm rõ cơ sở của mức 60% của dự thảo bảng giá đất

Mặc dù phương án mới hướng tới mức giá 60% thị trường, Tổ giúp việc của UBND TP.HCM nhận thấy báo cáo vẫn chưa làm rõ cơ sở pháp lý và thực tiễn của tỷ lệ này. Theo tổ công tác, việc thu thập dữ liệu có đề cập đến mức tăng bình quân của từng xã, phường, nhưng yếu tố này lại không được sử dụng làm nền tảng xây dựng giá đất cho từng địa bàn.

Ngoài ra, trong các phụ lục, nhiều tuyến đường có mức tỷ lệ tăng khác nhau nhưng chưa được giải trình đầy đủ. Một số tuyến liền kề trong cùng phường có mức giá thị trường tương đương, nhưng mức đề xuất lại chênh lệch đáng kể, không phản ánh đúng dữ liệu khảo sát.

Qua đó, Hội đồng thẩm định đề nghị Sở và Tổ chức định giá đất tiếp tục rà soát, làm rõ phương pháp tính toán cũng như điều chỉnh những bất hợp lý trước khi hoàn thiện bảng giá đất mới.

Theo các chuyên gia, mức giá mới theo dự thảo bảng giá đất ở một số khu vực tăng mạnh so với hiện hành. Đáng chú ý nhất là khu vực Bình Dương trước sáp nhập, nơi giá đất ở có thể tăng cao gấp 8 lần. Với những hộ dân sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi, khoản tiền phải nộp khi xin lên thổ cư sẽ đội lên đáng kể.

Trong khi đó, tại các huyện ngoại thành như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, giá đất ở được giữ ổn định. Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp lại tăng 50 - 70%, kéo theo chi phí thuế và phí khi người dân muốn tách thửa, làm sổ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, người dân ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập chịu tác động nhẹ hơn, do mức điều chỉnh giá thấp hơn nhiều so với các khu vực khác.

Hiện tại trên địa bàn TP.HCM vẫn đang áp dụng ba bảng giá đất cũ của các địa phương trước khi sáp nhập (gồm khu vực TP.HCM cũ, tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) cho tới hết năm 2025, trước khi chính thức chuyển sang bảng giá đất thống nhất mới. Trong đó, bảng giá đất TP.HCM (cũ) áp dụng từ ngày 31/10/2024 đến 31/12/2025, với mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường trung tâm như đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1 cũ)...
Địa bàn khu vực 2 (Bình Dương cũ) giá cao nhất là hơn 89 triệu đồng/m2 (đường Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,10 lần so với Quyết định 63/2024.Địa bàn khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) giá cao nhất là 149,3 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

×