Đề xuất mở cơ chế nhận đặt cọc sớm để giảm áp lực vốn cho chủ đầu tư

Đề xuất cho phép thu tối đa 5% giá trị bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đáng chú ý là đề xuất điều chỉnh quy định về thời điểm chủ đầu tư được phép nhận tiền đặt cọc của khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Việc nới quy định này sẽ tạo thêm nguồn lực tài chính cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu triển khai dự án.

Theo dự thảo hiện nay, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án hoặc công trình đã đáp ứng đầy đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định này chưa thực sự phát huy hiệu quả bởi khi dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã được ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định pháp luật. Khi đó, giới hạn tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm gần như không còn nhiều ý nghĩa trên thực tế.

Từ thực tế này, Hiệp hội kiến nghị cho phép doanh nghiệp được nhận khoản đặt cọc tối đa bằng 5% giá bán hoặc giá thuê mua ngay từ giai đoạn dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc hoàn thành thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, đồng thời có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.

Mức giá bán hoặc giá thuê mua dự kiến cũng phải được ghi rõ trong văn bản thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm tính minh bạch.

Theo HoREA, quá trình chuẩn bị đầu tư là giai đoạn doanh nghiệp phải bỏ ra lượng vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cũng như thực hiện hàng loạt thủ tục pháp lý nhưng chưa thể huy động nguồn vốn từ khách hàng. Việc được thu một khoản đặt cọc giới hạn sẽ góp phần cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ hoàn tất điều kiện kinh doanh.

Không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp, Hiệp hội cho rằng cơ chế này còn mang lại lợi ích cho thị trường. Thông qua lượng khách hàng đăng ký đặt cọc, chủ đầu tư có thêm cơ sở đánh giá nhu cầu thực tế, từ đó điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ phát triển dự án phù hợp.

Về phía người mua, việc tham gia từ sớm giúp giữ chỗ và cố định mức giá, tránh nguy cơ giá bán tăng khi dự án hoàn thiện hồ sơ pháp lý và chính thức mở bán.

HoREA cũng nhấn mạnh rằng rủi ro đối với khách hàng vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát vì số tiền đặt cọc chỉ tối đa 5% giá trị bất động sản. Đồng thời, quy định này chỉ áp dụng với các dự án đã hoàn tất những thủ tục pháp lý quan trọng, thay vì các dự án mới ở giai đoạn đề xuất ý tưởng.

Dù vậy, đề xuất trên cũng nhận được nhiều ý kiến thận trọng từ giới chuyên gia pháp lý. Theo các chuyên gia, việc cho phép thu tiền đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh có thể khiến người mua đối mặt với nhiều rủi ro nếu thiếu các cơ chế giám sát và bảo vệ phù hợp.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội đã cho rằng, ngay cả khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc hoàn tất một số thủ tục ban đầu, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có khả năng kéo dài hoặc phát sinh vướng mắc ngoài dự kiến. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, khách hàng có thể phải chờ trong thời gian dài mới được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc.

Bên cạnh đó, với những dự án quy mô lớn, dù tỷ lệ đặt cọc chỉ giới hạn ở mức 5% nhưng tổng số tiền doanh nghiệp huy động từ khách hàng vẫn có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Điều này đặt ra yêu cầu phải có cơ chế quản lý chặt chẽ đối với dòng tiền cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư.

×