Di dời nhà ở ven kênh, rạch ở TP Hồ Chí Minh, một điểm nghẽn lớn nằm ở Luật Đất đai 2024, vì sao vậy?

Những vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn, giải phóng mặt bằng, tái định cư và cơ chế thực hiện chưa đồng bộ đang trở thành các “nút thắt” lớn, khiến nhiều dự án kéo dài nhiều năm.

Điểm nghẽn về pháp lý

Trong nhiều năm qua, TP Hồ Chí Minh liên tục triển khai các chương trình chỉnh trang đô thị với trọng tâm là cải tạo lại cảnh quan môi trường và di dời nhà ở ven kênh, rạch.

Tuy nhiên, để thực hiện mục tiêu này, Thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề về pháp lý, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng khu tái định cư cho nhân dân và đầu tư hạ tầng đô thị.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh, toàn Thành phố hiện có hơn 34.700 căn nhà nằm trên và ven kênh rạch; tuy nhiên chỉ khoảng 25% có giấy phép xây dựng hợp lệ.

Đây chính là điểm nghẽn lớn khiến nhiều dự án gặp khó, bởi phần lớn các trường hợp không đủ điều kiện bồi thường theo quy định.

Về góc độ pháp lý, Luật sư Trần Anh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết: “Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là ở quy định liên quan đến đất ven kênh, rạch theo Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, nhiều trường hợp nhà ở thuộc nhóm đất lấn chiếm hành lang kênh, rạch, nhà sàn trên mặt nước hoặc đất san lấp từ kênh rạch không được bồi thường về đất mà chỉ được hỗ trợ, do đây được xem là tài sản công cần bảo vệ.

Chỉ những trường hợp thuộc nhóm đất ngoài phạm vi hành lang bảo vệ mới được bồi thường đầy đủ.

Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc. Nhiều hộ dân sinh sống ven kênh hàng chục năm nhưng chưa có giấy tờ đầy đủ, phát sinh tranh chấp thừa kế hoặc mua bán bằng giấy tay. Việc xác minh nguồn gốc đất, thời gian sử dụng và lập hồ sơ bồi thường vì thế kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ toàn dự án”.

Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, nếu áp dụng cứng nhắc quy định hiện hành sẽ khó tạo được sự đồng thuận của người dân, nhưng nếu hỗ trợ vượt khung lại gây áp lực lớn lên ngân sách của Thành phố. Vì vậy cần có một giải pháp hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân.

Theo ông Đàm Nhật Quang, Phó Trưởng Phòng Kinh tế - Hạ tầng đô thị phường Gia Định, quá trình triển khai vẫn gặp không ít khó khăn, vướng mắc.

Trong đó, nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay sau ngày 1/7/2014 nên theo quy định hiện hành, mức bồi thường và hỗ trợ thấp hơn kỳ vọng của người dân.

Đây là nguyên nhân khiến một số hộ chưa đồng thuận bàn giao mặt bằng, ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án.

Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế nhận định, một số dự án sau khi khởi động còn phải điều chỉnh tiến độ do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng cao hơn dự toán ban đầu.

Việc thu hút doanh nghiệp tham gia theo hình thức đối tác công - tư cũng đang gặp khó vì thời gian thu hồi vốn dài, lợi nhuận không cao trong khi chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn.

Người dân vẫn còn băn khoăn

Chính sách bồi thường và tái định cư cũng là điểm nghẽn lớn trong quá trình di dời. Tại nhiều khu vực, mức hỗ trợ và giá nhà tái định cư chưa tạo được sự đồng thuận với người dân.

Nhiều hộ dân cho rằng mức bồi thường hiện nay chưa đủ để mua nhà mới trong bối cảnh giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh liên tục tăng cao.

Ông Lê Văn Tòng, 73 tuổi, sống tại phường Phú Định cho biết, gia đình ông đã sinh sống ven kênh Đôi từ trước năm 1975.

Theo ông, phần lớn nhà ở khu vực này đều xuống cấp, môi trường ô nhiễm. “Gia đình tôi có diện tích khoảng 42 m², được bồi thường hơn 3,2 tỷ đồng. Dù phần lớn nhà ở khu vực này chỉ mua bán giấy tay nhưng tôi thấy chính sách bồi thường lần này khá thỏa đáng, nhiều hộ dân cũng đồng tình”, ông Tòng cho biết.

Tuy nhiên, bên cạnh sự đồng thuận, nhiều hộ dân vẫn còn không ít băn khoăn về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau di dời.

Bà Nguyễn Thị Mỹ Thùy, ngụ phường Gia Định chia sẻ, gia đình bà có tổng diện tích bị giải tỏa khoảng 43 m² nhưng diện tích được công nhận để tính bồi thường chỉ hơn 30 m².

“Gia đình tôi có 6 người nhưng số tiền bồi thường hơn 2 tỷ đồng hiện nay rất khó để mua được chỗ ở mới phù hợp. Chúng tôi mong chính quyền xem xét thêm các chính sách hỗ trợ để người dân sau khi di dời có nơi ở bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, bà Thùy bày tỏ.

Bà Hồ Ngọc Thủy, ngụ tại số 156 Bùi Hữu Nghĩa, phường Gia Định, chia sẻ: “Gia đình chồng tôi có 6 anh chị em, tất cả đều đã lập gia đình, cộng thêm con cháu là 24 người.

Tuy nhiên, gia đình chỉ được đăng ký một suất đất tại phường Bình Chiểu. Nếu tất cả cùng chuyển về sinh sống thì sẽ không đủ chỗ ở, vì vậy chúng tôi mong muốn chính quyền xem xét hỗ trợ thêm suất mua nhà ở xã hội để các anh chị em có thể ổn định chỗ ở, an cư lạc nghiệp”.

Đối với những hộ lao động thu nhập thấp, việc chuyển đến nơi ở mới còn kéo theo nhiều áp lực về chi phí sinh hoạt, học hành và việc làm. Không ít người dân cũng lo ngại khi phải chuyển đến các khu tái định cư xa nơi làm việc hoặc xa trường học của con em. Với lao động tự do, việc thay đổi nơi ở có thể ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập và sinh kế hằng ngày.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc tái định cư không chỉ dừng ở việc bố trí chỗ ở mới mà còn phải đảm bảo chất lượng sống lâu dài cho người dân.

Nếu không giải quyết tốt vấn đề sinh kế sau di dời, nguy cơ tái nghèo hoặc tái lấn chiếm hoàn toàn có thể xảy ra.

Một khó khăn khác là thủ tục đầu tư và cơ chế phối hợp giữa các đơn vị còn phức tạp. Một dự án di dời nhà ven kênh thường liên quan đến nhiều sở, ngành và địa phương.

“Quá trình triển khai phải trải qua nhiều bước như lập quy hoạch, thẩm định, phê duyệt chủ trương, bố trí vốn, kiểm đếm hiện trạng, xác định nguồn gốc đất và xây dựng phương án bồi thường. Chỉ cần một khâu chậm trễ cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ dự án”, vị chuyên gia pháp lý cho biết.

Bài cuối: Những chính sách và nguồn lực đột phá

×