Doanh nghiệp địa ốc đối mặt "bài toán" 60.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn

Trái phiếu bất động sản sôi động trở lại nhưng áp lực trả nợ chưa hạ nhiệt

Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu Chứng khoán MB (MBS Research), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong tháng 6/2026 đạt khoảng 124.400 tỷ đồng, tăng tới 128% so với tháng trước. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 53.600 tỷ đồng phát hành.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2026, nhóm bất động sản huy động khoảng 123.400 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, vượt khối ngân hàng và trở thành ngành có giá trị phát hành lớn nhất trên thị trường. Dù vậy, việc huy động vốn thuận lợi hơn chưa đồng nghĩa với việc sức ép tài chính đã được giải tỏa.

Hay theo đánh giá của VIS Rating, từ nay đến cuối năm 2026 sẽ có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến kỳ thanh toán, tương ứng gần một nửa tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trên toàn thị trường.

Đáng chú ý, khoảng 40% số trái phiếu sắp đến hạn thuộc về các doanh nghiệp từng rơi vào tình trạng chậm thanh toán hoặc phải kéo dài thời gian trả nợ trong giai đoạn 2023 - 2024. Điều này cho thấy áp lực trả nợ vẫn tập trung ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính chưa thực sự cải thiện.

Chi phí vốn tiếp tục là gánh nặng

Khả năng hoàn thành nghĩa vụ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai dự án, tốc độ bán hàng, khả năng xử lý tài sản bảo đảm cũng như việc tìm kiếm thêm nguồn vốn mới.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa giảm đáng kể, chi phí huy động qua kênh trái phiếu vẫn ở mức cao. Theo thống kê của VIS Rating, lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý 2/2026 đã tăng lên khoảng 11,5 - 12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Đối với các lô trái phiếu áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi, mức lãi vay phổ biến hiện dao động trong khoảng 13 - 15%/năm.

VIS Rating nhận định thách thức hiện nay không chỉ nằm ở khối lượng nợ đến hạn mà còn ở việc chi phí sử dụng vốn ngày càng cao trong khi khả năng tạo dòng tiền vẫn còn hạn chế. Những doanh nghiệp có dự án triển khai chậm hoặc thanh khoản bán hàng yếu sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc đảm bảo các nghĩa vụ tài chính.

Thị trường phân hóa mạnh theo sức khỏe doanh nghiệp

Theo VIS Rating, sự phục hồi của thị trường trái phiếu hiện chủ yếu diễn ra ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sở hữu dự án đủ điều kiện triển khai và duy trì được dòng tiền ổn định.

Ngược lại, các doanh nghiệp từng chậm thanh toán trái phiếu hoặc vẫn trong quá trình tái cơ cấu nợ tiếp tục gặp nhiều rào cản khi tìm kiếm nguồn vốn mới. Việc tiếp cận nhà đầu tư ngày càng phụ thuộc vào uy tín tín dụng, chất lượng tài sản và triển vọng dòng tiền của từng doanh nghiệp.

Xu hướng phân hóa này được dự báo sẽ còn rõ nét hơn trong thời gian tới. Những doanh nghiệp có danh mục dự án đang triển khai, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, duy trì đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý và cải thiện hiệu quả kinh doanh sẽ có nhiều lợi thế hơn trong huy động vốn.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp phụ thuộc vào số ít dự án nhưng tiến độ triển khai chậm hoặc từng vi phạm nghĩa vụ thanh toán trái phiếu sẽ tiếp tục chịu sức ép lớn về tái cấp vốn.

×