Doanh thu cốt lõi 'teo tóp', nhiều doanh nghiệp bất động sản sống nhờ nguồn thu bất thường

Dù thị trường bất động sản đã xuất hiện tín hiệu cải thiện về nguồn cung trong quý 2/2026, nhưng sức mua vẫn chưa hồi phục như kỳ vọng. Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao khiến người có nhu cầu ở thực lẫn giới đầu tư tiếp tục thận trọng, kéo theo doanh số bán hàng của nhiều doanh nghiệp địa ốc sụt giảm mạnh.

Điều này phản ánh rõ trong báo cáo tài chính quý 2/2026 khi không ít doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tăng, nhưng động lực lại không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Một trong những trường hợp đáng chú ý là Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. Báo cáo tài chính cho thấy doanh thu thuần quý 2 chỉ đạt gần 11,5 tỷ đồng, giảm hơn 90% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng lưu ý, nguồn thu trong kỳ gần như chỉ đến từ hoạt động bán điện, trong khi mảng bất động sản - lĩnh vực kinh doanh chính không phát sinh doanh thu.

Dù vậy, doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế hơn 165 tỷ đồng, cao gấp khoảng 25 lần cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu được tạo ra từ khoản thu nhập khác hơn 917 tỷ đồng, trong đó gần 903 tỷ đồng đến từ thương vụ chuyển nhượng các nhà máy thủy điện.

Riêng khoản lợi nhuận từ hoạt động này đóng góp hơn 242 tỷ đồng, trở thành yếu tố quyết định giúp doanh nghiệp đảo chiều kết quả kinh doanh.

Tuy nhiên, bức tranh tài chính chưa thực sự tích cực khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 6 tháng đầu năm vẫn âm khoảng 16,8 tỷ đồng. Điều này cho thấy nguồn tiền tạo ra từ hoạt động cốt lõi vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn phục vụ vận hành.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt. Trong quý 2, doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản. Hoạt động cung cấp dịch vụ mang về khoảng 51 tỷ đồng, còn doanh thu từ kinh doanh bất động sản chỉ khoảng 2 tỷ đồng.

Nguồn thu chủ yếu của Phát Đạt trong kỳ đến từ các thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại một số công ty thành viên. Nhờ đó, doanh nghiệp vẫn báo lãi hơn 80 tỷ đồng. Dẫu vậy, áp lực tài chính vẫn hiện hữu khi giá trị hàng tồn kho tiếp tục neo ở mức hơn 13.500 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án The EverRich 2 và The EverRich 3.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng ghi nhận bức tranh tương phản giữa lợi nhuận và hoạt động bán hàng. Trong quý 2/2026, doanh nghiệp báo lãi ròng gần 750 tỷ đồng, cao gấp bốn lần cùng kỳ và là mức lợi nhuận quý lớn nhất từ trước đến nay.

Tuy nhiên, doanh thu thuần từ bán hàng lại giảm tới 85%, xuống mức thấp nhất trong vòng bốn năm. Điều này cho thấy kết quả kinh doanh tích cực không xuất phát từ việc bàn giao sản phẩm bất động sản.

Thay vào đó, nguồn đóng góp lớn nhất đến từ hoạt động tài chính. Doanh thu tài chính đạt hơn 913 tỷ đồng, tăng hơn 38 lần so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ thương vụ chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới. Ngoài ra, thu nhập khác trong nửa đầu năm cũng tăng đột biến lên gần 303 tỷ đồng, cao gấp hơn 11 lần cùng kỳ năm trước.

Áp lực chưa giảm trong những tháng cuối năm

Bước sang nửa cuối năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều sức ép khi khả năng tiêu thụ sản phẩm chưa cải thiện rõ rệt, trong khi chi phí vốn tiếp tục ở mức cao. Đây cũng là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp phải dựa vào các khoản thu tài chính hoặc chuyển nhượng tài sản để duy trì lợi nhuận.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận khoảng 60.000 sản phẩm mở bán mới nhưng chỉ có khoảng 35.000 giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 58%. Khảo sát của OneHousing cũng phản ánh xu hướng tương tự khi tỷ lệ tiêu thụ tại thị trường sơ cấp chỉ dao động từ 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản suy giảm khiến nhiều ý kiến cho rằng dòng tiền đang rời khỏi bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thực tế không phải nhu cầu mua nhà biến mất mà người mua đang thay đổi cách tiếp cận thị trường. Khách hàng dành nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý dự án, tiến độ triển khai, khả năng tạo dòng tiền cũng như cân đối áp lực tài chính trước khi đưa ra quyết định.

Sự thận trọng của người mua cũng buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Thay vì đẩy mạnh mở bán trong bối cảnh sức cầu còn yếu, không ít doanh nghiệp lựa chọn giãn tiến độ tung hàng, chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng và hạn chế áp lực dòng tiền.

×