Doanh thu địa ốc “bốc hơi” 61,9%, dòng tiền Nhà Khang Điền (KDH) âm năm thứ 5 liên tiếp

Mảng kinh doanh chủ lực suy yếu

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2026 của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cho thấy một bức tranh có nhiều gam màu trái ngược. Cụ thể, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần hơn 281 tỷ đồng, giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn thu chủ lực đến từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục lao dốc mạnh. Doanh thu từ mảng này giảm từ hơn 696 tỷ đồng xuống gần 265 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 61,9%.

Dù giá vốn hàng bán cũng được tiết giảm, lợi nhuận gộp vẫn chỉ đạt gần 183 tỷ đồng, thấp hơn hơn 40% so với cùng kỳ.

Không chỉ hoạt động bán hàng giảm tốc, doanh thu tài chính cũng thu hẹp đáng kể, từ gần 20 tỷ đồng xuống còn hơn 7 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên gần 60 tỷ đồng.

Áp lực chi phí khiến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn hơn 76 tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Điểm sáng trên báo cáo tài chính đến từ khoản thu nhập khác lên tới 290 tỷ đồng phát sinh trong quý. Khoản lợi nhuận này được ghi nhận từ thương vụ mua lại Công ty CP Phát triển Bất động sản An Lập.

Nhờ khoản thu nhập đột biến nói trên, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt hơn 281 tỷ đồng, cao gấp hơn 2,3 lần cùng kỳ.

Năm thứ năm liên tiếp dòng tiền kinh doanh âm

Trong quý 1/2026, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm 633,7 tỷ đồng. Mặc dù đã cải thiện so với mức âm 1.316,1 tỷ đồng cùng kỳ, nhưng doanh nghiệp vẫn chưa thể tạo ra dòng tiền dương từ hoạt động cốt lõi.

Ở chiều khác, dòng tiền đầu tư âm tới 1.396,8 tỷ đồng, trong khi dòng tiền tài chính dương 3.100 tỷ đồng, chủ yếu nhờ gia tăng vay nợ.

Tình trạng này đã kéo dài nhiều năm. Năm 2025, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền âm 3.174,7 tỷ đồng, giảm so với mức âm 3.647,5 tỷ đồng của năm 2024 nhưng vẫn đánh dấu năm thứ năm liên tiếp doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền hoạt động âm.

Trước đó, dòng tiền kinh doanh của công ty lần lượt âm 2.010 tỷ đồng năm 2021, âm 1.047 tỷ đồng năm 2022, âm 1.543 tỷ đồng năm 2023 và âm 3.647,5 tỷ đồng năm 2024.

Tính đến ngày 31/3/2026, tổng tài sản của Khang Điền đạt gần 39.900 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Tiền gửi ngân hàng đạt gần 3.800 tỷ đồng, tăng 38%.

Đáng chú ý, hàng tồn kho tiếp tục là khoản mục lớn nhất trong cơ cấu tài sản với giá trị hơn 29.100 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm. Mức tăng chủ yếu đến từ việc phát sinh thêm hơn 5.400 tỷ đồng tại dự án An Lập - Bình Trưng Đông.

Trong danh mục tồn kho, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo vẫn là khoản mục lớn nhất với giá trị ghi sổ hơn 8.900 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả tăng 42%, lên hơn 18.300 tỷ đồng. Riêng dư nợ vay tài chính tăng mạnh từ 10.100 tỷ đồng lên hơn 15.300 tỷ đồng, tương đương 84% tổng nợ phải trả.

Hơn 100 tỷ đồng vốn trái phiếu bị xác định sử dụng sai mục đích

Ngoài các chỉ số tài chính, Khang Điền còn được nhắc tên trong kết luận liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Văn bản số 3809/UBCK-TT ngày 8/5/2026 của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, căn cứ kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ, doanh nghiệp được xác định tồn tại một số vấn đề trong quá trình chào bán trái phiếu riêng lẻ.

Cơ quan quản lý cho rằng hồ sơ phát hành chưa bảo đảm đầy đủ tính chính xác, trung thực và toàn diện của thông tin công bố. Các tồn tại liên quan đến các lô trái phiếu KDH_BOND2017, KDH_BOND2019, KDH_BOND20202 và KDHH2125001.

Đáng chú ý, một phần vốn huy động từ trái phiếu được xác định sử dụng không đúng mục đích đã công bố. Theo phương án phát hành, nguồn vốn được dùng để bổ sung vốn hoạt động, song thực tế một phần đã được sử dụng để thanh toán các khoản vay.

Cụ thể, lô KDH_BOND2017 có hơn 50,6 tỷ đồng được xác định sử dụng sai mục đích. Đối với lô KDH_BOND2019, khoảng 50 tỷ đồng được dùng để trả nợ vay. Tổng số tiền bị xác định sử dụng không đúng mục đích vượt 100 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng bị ghi nhận chậm công bố báo cáo về việc thực hiện các cam kết với trái chủ trong năm 2022, vi phạm quy định công bố thông tin trên thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước không ban hành quyết định xử phạt hành chính do các hành vi vi phạm đã hết thời hiệu xử lý theo Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Dù vậy, cơ quan quản lý yêu cầu doanh nghiệp nghiêm túc khắc phục các tồn tại, chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật trong các đợt huy động vốn tiếp theo. Đồng thời, cơ quan này cũng cảnh báo sẽ áp dụng biện pháp xử lý nghiêm nếu các vi phạm tái diễn.

Trong một diễn biến khác, UBND TP. HCM vừa có chỉ đạo liên quan đến công tác quy hoạch đối với khu vực chợ Gà, chợ Gạo tại phường Bến Thành và khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh (tứ giác Mả Lạng) tại phường Cầu Ông Lãnh.

Theo đó, thành phố thống nhất đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, đồng thời giao Sở Xây dựng báo cáo ranh giới thực hiện các dự án để trình UBND TP. HCM xem xét phê duyệt. Sau khi ranh giới được xác định, các đơn vị liên quan sẽ tiến hành đo đạc, xác định diện tích phục vụ công tác thu hồi đất và hoàn thiện hồ sơ quy hoạch.

TP. HCM cũng cho phép áp dụng các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và sử dụng đất theo mô hình TOD nhằm nâng cao sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Đáng chú ý, Khang Điền được chấp thuận tham gia tổ chức lập quy hoạch đô thị cho hai khu vực này trước khi thành phố thực hiện các bước lựa chọn nhà đầu tư hoặc nhà thầu chính thức.

Tuy nhiên, UBND TP. HCM nhấn mạnh việc tham gia lập quy hoạch không đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ được chỉ định hoặc chấp thuận làm chủ đầu tư dự án. Toàn bộ quá trình xem xét vẫn phải thực hiện theo đúng các quy định hiện hành.

×