Doanh thu tăng vọt nhưng Phát Đạt vẫn bị “bủa vây” bởi hàng tồn, nợ thuế và dòng tiền âm

Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2025, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) ghi nhận doanh thu thuần đạt 506 tỷ đồng, gấp gần 195 lần so với cùng kỳ năm trước.

Doanh thu tăng do trong kỳ công ty tiếp tục ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản từ dự án Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn, Gia Lai) và ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án tại đường Kỳ Đồng (TP. HCM).

Trong kỳ, lợi nhuận gộp tăng đột biến khi thu về 250 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2024 chỉ đạt 1,3 tỷ đồng. Đồng thời, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp này ghi nhận đạt 85 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước đạt 51 tỷ đồng.

Ngược lại đối với hoạt động tài chính, do không còn khoản lãi hơn 193 tỷ đồng từ thanh lý đầu tư như cùng kỳ, doanh thu về còn dưới 2 tỷ đồng.

Cuối cùng, lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt ở mức gần 86 tỷ đồng, tăng 67%.

Lũy kế 9 tháng, Phát Đạt ghi nhận 964,4 tỷ đồng doanh thu thuần và 201,3 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt hơn 450% và 31% so với cùng kỳ năm trước. Biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 49%, phản ánh hiệu quả của danh mục sản phẩm được cơ cấu lại, tập trung vào các dự án có giá trị thương mại.

So với mục tiêu lãi sau thuế 728 tỷ đồng đề ra cho năm 2025, kết quả của Phát Đạt sau 9 tháng thực hiện gần 28%.

Dù có kết quả kinh doanh khá ấn tượng, dòng tiền kinh doanh của Phát Đạt ghi nhận tình trạng âm với 131 tỷ đồng.

Hàng tồn kho Phát Đạt cao ‘ngất ngưởng’, tiền mặt ít

Tính đến 30/9/2025, tổng tài sản của Phát Đạt ghi nhận hơn 24.200 tỷ đồng, đi ngang so với đầu năm. Giá trị hàng tồn kho tăng 6%, lên gần mốc 15.000 tỷ đồng, do phát sinh hơn 1.000 tỷ đồng hàng hóa bất động sản từ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 61 Cao Thắng (gần 601 tỷ đồng) và 41 - 43 Nguyễn Trãi (gần 401 tỷ đồng). Khoản mục này chiếm gần 62% tổng tài sản.

Tiền và các khoản tương đương tiền chỉ chiếm 0,5% tổng tài sản. Không những vậy, chỉ đầu đầu tư tài chính ngắn hạn giảm từ 115 tỷ đồng xuống 0 đồng.

Bên kia bảng cân đối kế toán, nợ phải trả giảm 5%, còn hơn 12.300 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay tăng 10%, lên gần 5.900 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng. Với việc doanh thu bắt đầu được ghi nhận, số tiền người mua trả trước cho dự án Bắc Hà Thanh giảm 87%, còn hơn 17 tỷ đồng.

Nghịch lý doanh thu kỷ lục nhưng bán hàng vẫn èo uột

Như đã nêu ở trên, trong quý 3/2025, Phát Đạt ghi nhận mức doanh thu gần 507 tỷ đồng, cao gấp gần 195 lần so với cùng kỳ năm ngoái, con số hiếm thấy trong ngành. Tuy nhiên, ngay cả khi đạt đột biến về doanh thu, con số 507 tỷ đồng chỉ tương đương khoảng 3,4% giá trị hàng tồn kho và 2,1% tổng tài sản của Phát Đạt. Điều này cho thấy quy mô doanh thu vẫn còn quá nhỏ so với lượng tài sản mà công ty đang nắm giữ.

Trong kỳ, doanh thu tăng thêm 504,4 tỷ đồng, nhưng khoản “người mua trả tiền trước ngắn hạn” lại giảm mạnh 109,1 tỷ đồng, tương đương mức sụt 81,4%, còn 24,9 tỷ đồng. Cùng lúc, chỉ tiêu “phải thu ngắn hạn khách hàng” cũng giảm 722 tỷ đồng (tương đương 25,7%), xuống còn 2.084 tỷ đồng.

Những con số này phản ánh phần lớn dòng tiền được ghi nhận trong doanh thu quý 3 và 9 tháng đầu năm nhiều khả năng đến từ các hợp đồng cũ đã được bàn giao, chứ không phải từ các giao dịch bán hàng mới. Trong lĩnh vực bất động sản, doanh thu chỉ được hạch toán khi sản phẩm hoàn thiện được bàn giao cho khách hàng, vì vậy sự sụt giảm của các khoản phải thu và tiền trả trước cho thấy mức độ bán hàng mới chưa thực sự khởi sắc.

Cấu trúc chi phí cũng có sự thay đổi đáng kể. Phát Đạt cắt giảm chi lương nhân viên bán hàng, song lại mạnh tay hơn cho quảng cáo và môi giới. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, chi phí lương giảm từ 1,9 tỷ đồng xuống còn 1,1 tỷ đồng, trong khi chi quảng cáo tăng từ 2,3 tỷ đồng lên 4,1 tỷ đồng, và chi môi giới từ mức 0 đồng vọt lên 1,2 tỷ đồng.

Tính đến cuối tháng 9/2025, Phát Đạt còn 238 lao động, giảm 48 người so với cuối năm 2024. Chi phí tiền lương trong quý 3 đạt gần 26,2 tỷ đồng, giảm 7,7% so với cùng kỳ, song thu nhập bình quân của nhân viên lại tăng nhẹ lên 36,7 triệu đồng/tháng, cao hơn 2,7 triệu đồng so với năm trước.

Ở cấp quản lý, mức thu nhập tiếp tục tăng. Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt nhận khoảng 547 triệu đồng, tăng 12,8%, còn Tổng Giám đốc Bùi Quang Anh Vũ hưởng hơn 1,6 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ 2024.

Phát Đạt liên tục bị ngành thuế “gọi tên”

Ở diễn biến liên quan khác, Phát Đạt liên tiếp bị ngành thuế “gọi tên” liên quan đến vấn đề thuế từ hồi tháng 9 cho đến nay. Cụ thể, các cơ quan thuế điểm tên doanh nghiệp này gồm: cơ quan Thuế cơ sở 2 tỉnh Quảng Ngãi; cơ quan Thuế cơ sở 1 và cơ sở 2 tỉnh Gia Lai; cơ quan Thuế TP. HCM.

Trong đó, cơ quan Thuế cơ sở 2 tỉnh Quảng Ngãi đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính về thuế do chậm nộp tờ khai thuế GTGT vãng lai ngoại tỉnh. Sau đó, Phát Đạt cho biết đã khắc phục và nộp toàn bộ số tiền phạt vào ngân sách nhà nước do chậm nộp tờ khai thuế.

Tiếp theo, doanh nghiệp này bị cơ quan Thuế cơ sở 1 và cơ sở 2 tỉnh Gia Lai cùng ban hành quyết định cưỡng chế thuế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế. Sau đó, 2 cơ sở thuế này đã có quyết định chấm dứt hiệu lực cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế.

Tương tự, doanh nghiệp này cũng bị cơ quan Thuế TP. HCM ban hành quyết định cưỡng chế thuế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế. Doanh nghiệp này cho biết đã khắc phục và nộp toàn bộ số tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Tính đến nay, Phát Đạt đang nợ khoản thuế phải nộp lên đến hơn 200 tỷ đồng. Trong đó, thuế thu nhập doanh nghiệp là 103 tỷ đồng; thuế giá trị gia tăng là 50 tỷ đồng; thuế sử dụng đất là 48 tỷ đồng; thuế thu nhập cá nhân là 4,4 tỷ đồng, số còn lại là thuế khác.

×