Dòng vốn lớn nhưng nhà ở xã hội vẫn “khát” tiền

Dù nhiều chương trình tín dụng ưu đãi đã được triển khai trong những năm gần đây, dòng vốn dành cho nhà ở xã hội vẫn chưa thể phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Thực tế cho thấy một nghịch lý: Ngân hàng khẳng định nguồn tiền sẵn sàng, trong khi doanh nghiệp và người mua nhà lại cho rằng việc tiếp cận vốn không hề dễ dàng.

Tại hội thảo về bất động sản do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây, ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho rằng, tín dụng cho nhà ở xã hội luôn nằm trong nhóm ưu tiên của ngành ngân hàng.

Hiện, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực này vào khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội chiếm hơn 25.000 tỷ đồng, còn các ngân hàng thương mại khoảng 16.000 tỷ đồng.

Đối với chương trình tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng - sau đó được mở rộng lên 145.000 tỷ đồng - các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 20.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền thực tế giải ngân mới đạt khoảng 8.300 tỷ đồng, thấp hơn khá nhiều so với quy mô cam kết.

Để thúc đẩy dòng vốn, NHNN đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như giảm hệ số rủi ro đối với khoản vay mua nhà ở xã hội, áp dụng mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%. Riêng người vay thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội có thể hưởng lãi suất 5,4%/năm trong thời hạn tới 25 năm. Nhóm khách hàng dưới 35 tuổi thậm chí còn được kéo dài thời gian hỗ trợ lên tới 15 năm.

Theo cơ quan quản lý tiền tệ, vấn đề không nằm ở nguồn vốn. Việc giải ngân chậm chủ yếu do nhiều dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng chậm, khiến nguồn tín dụng chưa thể hấp thụ kịp thời.

Doanh nghiệp nói khó tiếp cận vốn

Dù các ngân hàng khẳng định nguồn tiền vẫn còn dư địa lớn, nhiều chủ đầu tư lại cho rằng việc tiếp cận tín dụng trên thực tế không đơn giản.

Ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), cho biết nguồn lực tài chính của doanh nghiệp đang chịu áp lực lớn. Vốn chủ sở hữu của HUD chỉ khoảng 2.900 tỷ đồng nhưng phải phân bổ cho 15 - 16 dự án khác nhau, khiến khả năng triển khai các dự án mới bị hạn chế.

Không chỉ vậy, việc vay vốn ngân hàng cũng gặp trở ngại do các tổ chức tín dụng thường thận trọng với nhà ở xã hội. Lý do là phân khúc này có biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Ngoài yếu tố tài chính, nhiều dự án còn bị vướng mắc ở khâu pháp lý và quy hoạch. Ví dụ, dự án nhà ở xã hội quy mô 3 ha tại Tam Biên (Hà Nội) vẫn chưa được phê duyệt quy hoạch phân khu, khiến tiến độ triển khai bị đình trệ.

Ở phía người mua, chi phí vay vốn cũng là một trở ngại. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cùng đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng lãi suất vay nhà ở xã hội hiện vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ mặt bằng lãi suất thị trường, khiến gánh nặng tài chính đối với người thu nhập thấp chưa được giảm nhiều.

Theo ông Châu, mức lãi suất khoảng 4,8%/năm sẽ phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhóm đối tượng này.

Bài toán an sinh không thể giải hoàn toàn bằng cơ chế thị trường

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nhận định, nhà ở xã hội là một chính sách an sinh nhưng trong nhiều trường hợp lại đang được vận hành theo logic thị trường.

Theo ông, khi doanh nghiệp phải đảm bảo lợi nhuận và ngân hàng phải kiểm soát rủi ro tín dụng, việc kỳ vọng hai chủ thể này giải quyết hoàn toàn một vấn đề phúc lợi xã hội là điều rất khó.

Ông cũng chỉ ra những biểu hiện rõ ràng của sự mất cân đối cung - cầu trên thị trường: Có nơi dự án hoàn thành nhưng ít người đến ở, trong khi tại nhiều đô thị lớn nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn rất cao. Ngoài ra, không ít trường hợp người có nhu cầu thực lại không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Theo vị chuyên gia, Nhà nước cần đóng vai trò điều phối mạnh mẽ hơn thông qua các công cụ chính sách riêng cho lĩnh vực này.

Một trong những đề xuất được đưa ra là hình thành quỹ tài chính độc lập cho nhà ở xã hội, trong đó nguồn tiền có thể được trích từ khoản tương đương 20% giá trị quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, việc bố trí quỹ đất cũng cần thay đổi. Thay vì đặt các dự án nhà ở xã hội ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng yếu, cần ưu tiên những vị trí gần khu việc làm hoặc hệ thống giao thông công cộng để giảm chi phí sinh hoạt cho người dân.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia đề xuất phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê dài hạn dành cho nhóm thu nhập rất thấp. Với mô hình này, Nhà nước sẽ chịu trách nhiệm quản lý và xác định đối tượng thụ hưởng còn doanh nghiệp tham gia xây dựng và vận hành dự án.

Từ góc độ quản lý, Bộ Xây dựng đang đề xuất đưa các dự án nhà ở xã hội vào nhóm “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục hành chính. Nếu được thông qua, thời gian xử lý hồ sơ có thể được rút ngắn tối thiểu 50%.

Theo các chuyên gia, khi tiến độ dự án được cải thiện và thủ tục pháp lý được tháo gỡ, dòng tín dụng dành cho nhà ở xã hội cũng sẽ được giải ngân thuận lợi hơn, qua đó góp phần thúc đẩy mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trong những năm tới.

×